书刊导览 | 《荷兰土地使用规划——原则与实践》09【连载】
有许多不讲荷兰语的专业人士、政治家和爱好者对荷兰人使用土地的方式非常感兴趣。这些“外国人”在荷兰进行学术旅行时，常常会对荷兰的土地使用情况表示惊讶。但是，他们并不知道这些土地使用是怎样产生的：荷兰人是究竟如何做到如此的？
《荷兰土地使用规划——原则与实践》一书将解释荷兰土地使用规划的实际运作机制，以及规划和实际发生的事情之间的关系。本书讲述的荷兰土地使用规划其实就是荷兰的国土空间规划。
近年来，越来越多（成长中）的规划师来到荷兰，不仅是进行短期的学术旅行，还有更多的是作为交换计划的学生。尽管他们不会讲也无法阅读荷兰语，但希望在驻留荷兰期间学习荷兰的规划，这本书对这些“外国人”应该会有帮助。本书作者在荷兰学习土地使用规划，同时还具有英国规划的背景，他研究土地使用规划并致力于实践已超过30年。
经译者及出版社授权，本号从10月24日开始陆续推送该书的部分内容。
图6.12 布拉班特斯珀特的开发基地（1992）
1980年代末，经济形势有所好转，奈梅亨市针对这片土地提出了一项大胆的规划。公路两侧的植被和水域被认为是对空间的浪费。于是公路分离的车道被合并，压缩后的公路被置换到基地的一侧，同时火车站也重新选址。通过这一改造，共赢得17公顷可建设用地，其中12公顷用作商务园区，5公顷用作居住、办公和当地的服务设施。
如今，这片土地已经被改造为进入奈梅亨市的令人印象深刻的门户区。“布拉班特斯珀特”的规划区域占地45公顷（由于一些毗邻地区也被纳入规划，所以规划面积比原来的花园大道地区更大），其中35.5公顷现在被用作商业用途。规划区同样包括一座大型室内购物中心、一条家居商店走廊、滑冰场、会议中心、大型娱乐区，以及大约230座公寓楼。
“布拉班特斯珀特”项目是由奈梅亨市政府发起的。1987年，奈梅亨市政府出版了《城市开发区注释》（荷兰语：Nota Stedelijke Ontwikkelingszones，以下简称注释），标志着规划拉开帷幕。该注释旨在更新市内未充分使用的土地，目的是创造更好的开发可能性，并预估房屋、办公和企业对良好区位的需求增长量。
为了实现这一项目，必须更改既有的土地使用规划。在1991年新规划被正式采纳前，诸如毗邻地区的居民、城市中心企业家协会等各种各样的利益相关团体，都有机会对规划提案做出反应。对于家居市场走廊、滑冰场、会议中心、娱乐中心等开发项目，则制定了单独的土地使用规划。
在充分意识到该地块的潜力后，市政府决定用公私伙伴模式开发“布拉班特斯珀特”的中心区，目标是吸引市场部门实质性参与。私人团体的开发兴趣完全合乎市政府的预期：从开发商的前期筛选到项目所有独立部分的意向书签署，总过程只花了不到13个月时间。
私人伙伴并非由公共契约选出，而是通过对可能伙伴的潜力认知来私下决定的。大部分建设用地归市政府所有（因为重建的花园大道为政府所有）的事实，赋予了政府寻找私人伙伴的很大自由。唯一不属于奈梅亨市政府所有的是铁路沿线的土地，它们归荷兰铁路部门所有。
为了促进合作，一个私营有限公司（奈梅亨布拉班特斯珀特房地产开发公司，荷兰语：Brabantse Poort Nijmegen BV，以下简称BPN）应运而生，奈梅亨市政府自1991年12月正式加入其中。
开发协议规定，奈梅亨市政府应该准备建设基地，而这些用地应该以选择伙伴时约定的价格出售给在公司中持有股份的开发商。开发商负责建造、销售或出租最终产品。融资者和风险承担者主要是私营单位。虽然BPN公司有权选择其他公司进行开发建设，但它不会行使这项权利，因为，在本体系内私人伙伴所提供的服务质量、价格与其他市场参与者所能提供的并无二致。
尽管市政府只持有BPN公司10%的股份，然而其在整个开发过程中扮演着全面的、决定性角色。市政府拓展城市经营的理念，掌握主动权，控制开发进程，并自始至终承担着项目的全部责任。
用于商务园区的带状用地不包括在公私伙伴关系内，它们（部分）被直接出售给那些想要自建经营场所的公司。这些公司可以自由地自行建设，或者使用项目开发商提供的服务。
项目开发的一个重要目标是高质量地开发公共空间，市政府比房地产开发商更为重视这一问题。BPN公司从自身利润中贡献出了一部分费用，用于支付公共空间开发额外产生的费用。
规划工作始于1987年，大部分开发于2000年之前完成。
6.6.5 整个开发的最终结果评估
“布拉班特斯珀特”，当年一块被粗放使用的“非场所”（non-place）土地空间，如今已经脱胎换骨，成为令人印象深刻的城市入口。在尼茨坎普等人（Nijkamp et al. 2002）的《荷兰城市土地使用和复兴项目中的公私伙伴关系比较制度评估》中，比较了荷兰9个利用公私伙伴关系实现的城市开发项目，布拉班特斯珀特项目的评估结果是“非常成功”，并且是9个当中最成功的一个。作者认为：“假如公私伙伴关系基于合资企业模型安排，将具有很高的机会获得成功”，而且“对成本、收入和盈利率等所有方面都作出清晰、及时、透明的图示，是公私伙伴关系项目的一个必要条件。”布拉班特斯珀特项目符合上述所有条件。