最高法院:抵押物地址登记错误,抵押人能否主张免责?

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最高法院:抵押物地址登记错误,抵押人能否主张免责?

原创 2017-09-04 唐青林李舒李元元 民商事裁判规则

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作者：唐青林李舒李元元

单位：北京市安理律师事务所

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最高人民法院

能够确定同一性的抵押物即使地址登记错误，抵押人也不能主张免责

裁判要旨

尽管房地产抵押合同中所附的房地产抵押清单与他项权利证书中土地地址登记不符，但有证据证明两块土地具有同一性的，抵押人不得主张抵押无效。

案情简介

一、2004年12月30日，天成公司与农行中山路支行《借款合同》。合同约定：农行中山路支行向天成公司提供金额为23750000元的贷款。同日，农行中山路支行又与博石公司《抵押合同》，约定：博石公司以拥有的成基大厦房地产提供抵押担保。该合同所附的抵押物清单载明，抵押房产及土地座落在乌鲁木齐市建设路8号。新疆维吾尔自治区公证处针对上述《借款合同》、《抵押合同》作出《具有强制执行效力的债权文书公证书》。

二、2005年1月31日，双方对抵押物进行了抵押登记，乌鲁木齐市国土资源局发放的他项权利证书上载明的抵押物地址为天山区建设路地号为01—24—017—4号。

三、借款于2005年10月24日到期后，天成公司仅归还贷款本金980000元，并支付部分利息，其余贷款本息未予偿还。农行中山路支行遂向新疆高院提起诉讼，请求判令天成公司还本付息；博石公司以抵押房地产对以上欠款本息承担抵押担保偿还责任。新疆高院一审判决支持了农行中山路支行的诉请。

四、博石公司不服，上诉至最高法院，以抵押物清单与他项权利证书上记载的抵押物地址不一致为由主张免责，最高法院判决驳回上诉、维持原判。

败诉原因

本案中博石公司的败诉原因在于，虽然抵押物地址登记错误，并不影响抵押登记的效力。本案的争议点在于，抵押合同所附的抵押物清单所记载的抵押物地址与他项权利证上登记记载的抵押物地址存在一定程度不一致。博石公司据此认为，他项权利证上显示的抵押物与抵押物清单上所附的抵押物并不具有关联性，无法证明抵押物清单上所列的抵押物与他项权利上记载的抵押物为同一物。但最高法院认为：“博石公司认可在乌鲁木齐市天山区建设路上，该公司只有8号一宗地产，故应当认定抵押合同所附房地产抵押清单中所列的土地与土地他项权利证书标明的土地具有同一性。”从这一裁判观点中可以看出，最高法院的裁判思路是：只要能够确定抵押物具有同一性，则即使抵押物的地址登记错误，也不影响抵押登记的效力。博石公司据此主张免责，难获支持，因此败诉。

败诉教训、经验总结

1、根据《物权法》第一百八十七条的规定，以房屋、土地使用权等不动产进行抵押的，非经登记抵押权不能设立。抵押权为担保物权，为物权的一种，根据《物权法》第二条第三款的规定，物权是“权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。因此，抵押权的成立除需登记以外，尚存在一个隐性的前提，即抵押物具有特定性。此处所谓的特定性，是指抵押物是唯一、不变且可确定的的现实存在。如果抵押物不具有特定性，则抵押权人作为物权人支配的对象即不复存在，也无从享有所谓的抵押权。因此，抵押权人在接受他人提供抵押时，应当对抵押物的特定性进行核实，如果抵押物并非现实存在，或者为不特定的物，则即使办理了抵押登记，也无法现有抵押权。但根据《物权法》第一百八十九条设定的浮动抵押除外。

2、抵押登记为不动产登记的一种类型，也会出现登记错误。在抵押登记中，如果当事人约定以A物进行抵押，但实际登记时却登记为B物。此时，抵押权人既不能对A物享有抵押权，也不能对B物享有抵押权，存在极大的交易风险。因此，不仅签订抵押合同时需认真核实抵押物的坐落，在抵押登记时也要确保登记的坐落与抵押合同记载的抵押物坐落相一致。最为保险的做法是：在抵押合同签订之前查询抵押物登记记载的地址，并根据登记记载的地址约定抵押合同中抵押物的地址。本案中，虽然农行中山路支行赢得了诉讼，但在某种意义上讲，具有一定的侥幸色彩。如果不是博石公司在乌鲁木齐市天山区建设路上只有一处建设用地，则农行中山路支行必输无疑。因为法院无法确定抵押物的同一性。

3、本案中另一个值得关注的问题在于，为什么抵押物地址在登记时出现登记错误，不会影响抵押权的效力。理由在于，不动产登记根据不同的登记内容可以分为权利事项的登记和非权利事项的登记，相应的登记错误也就可分为权利事项的登记错误和非权利事项的登记错误，而能够影响不动产物权效力的登记错误仅限于权利事项的登记错误。其中非权利事项包括不动产的地址、四至、面积、朝向等反映不动产物权自然状况的内容，权利事项主要包括不动产的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化、权利顺位等反映不动产上权利存在状况的内容。本案中出现登记错误的内容为抵押物的地址，为非权利事项错误，故不影响抵押权的效力。博石公司以此为由主张免责，当然无法获得法院支持。

相关法条

《物权法》

第二条　因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第一百八十七条　以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第一百八十九条　企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

以下为最高法院在二审判决“本院认为”部分就此问题发表的意见：

博石公司与农行中山路支行签订的抵押合同以其所有的成基大厦6400.67平方米房产及相应的土地使用权为天成公司本案贷款提供抵押担保，双方办理了抵押登记手续，农行中山路支行依法取得了房产他项权利证书和土地他项权利证书，应当认定农行中山路支行对本案抵押物的抵押权合法有效。尽管抵押合同所附房地产抵押清单中标注的抵押土地位于乌鲁木齐市建设路8号，而土地他项权利证书中显示该宗土地座落于天山区建设路，并注明了地号和图号，但博石公司认可在乌鲁木齐市天山区建设路上，该公司只有8号一宗地产，故应当认定抵押合同所附房地产抵押清单中所列的土地与土地他项权利证书标明的土地具有同一性。博石公司关于抵押合同所附的房地产抵押清单中注明的土地与本案土地他项权利证书中注明的土地之间没有关联性，农行中山路支行对本案抵押房产及土地使用权不享有抵押权的上诉请求与事实不符，本院不予支持。

案件来源

新疆博石房地产开发有限公司与新疆天成汽车销售服务有限责任公司借款担保合同纠纷上诉案[最高人民法院（2007）民二终字第120号]

作者简介

唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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