科普 | 在特殊情况下，维修资金如何操作使用？业委会100问系列

“这是一个关于业委会及业主大会的科普系列，我们通过100个常见的问题的解答，让大家了解业委会及业主大会的运作规律和边界；便于大家更好的展开工作。请牢记：日常运作讲规矩，规则意识很重要！”

（以下回答内容摘自《上海市业主大会运作实务指引》 编著者沈立军）

01 有哪些情况可以被定义为紧急情况呢？

根据《上海市住宅物业管理规定》规定,下列情况属于紧急状况:

1. 电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，电梯专业检测机构出具整改通知书的；

2. 给水排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患，或发生故障，造成大面积停水，房屋行政主管部门出具整改通知书的；

3. 消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的；

4. 屋顶、屋面、外墙面发生渗漏、地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经房管部门指定的房屋质量渗漏认定机构出具证明的；

5. 房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经专业房屋质量检测单位出具证明的。

02 在业主大会已经成立的小区，实施紧急维修工程项目的程序应该是怎样的？

1. 发生紧急情况时，物业服务企业应当在24小时内采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地的房管办事处报告；

2. 物业服务企业应当把《物业发生紧急情况需要动用小区维修资金的申请表》、相关职能部门的证明文书、鉴定部门证明材料、项目技术和质量标准鉴定材料、发生紧急维修现场的客观事实资料（如现场照片、现场巡检记录、设备运行数据等）书面材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金的方案。

3. 业主委员会接到物业服务企业的报告后，应当在24小时内召开业主委员会会议，讨论维修方案；经讨论同意后，由物业服务企业持上述材料和有效的会议纪录报区（县）住房保障房屋管理部门备案。

如业主委员会正处于换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会仍需依法、依规履行好紧急维修工程项目的审核责任。

4. 物业服务企业应当经维修资金开户银行指定的审价机构进行工程预算咨询，依据咨询意见组织实施维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。

03 未成立业主大会的小区该如何使用维修资金？

1. 开通维修资金使用业务

物业服务企业应当向物业所在地的区（县）住房保障房屋管理部门申请办理开通前期维修资金使用业务，同时提供下列申请材料：

1）《前期物业服务合同》

2）街道办事处/乡镇人民政府出具的《关于建设单位（业主）申请成立业主大会的受理单》

区（县）住房保障房屋管理部门在收到申请材料5日内，对上述材料进行审核。审核同意的，开通该小区维修资金使用业务。

需要特别注意的是，根据《上海市住宅物业管理规定》规定，建设单位已按要求向物业所在地的乡、镇人民政府或街道办事处提交成立业主大会的书面报告，但业主大会尚未成立期间，可按要求支用维修资金。建设单位未按规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。

2. 实施一般维修的程序

属于共用部分维修项目的，由居（村）民委员会按照规定对物业服务企业提出的维修实施方案组织业主征询意见，并将表决结果在物业管理区域内公告。

经全体或部分共用部分业主“两个过三分之二”依法讨论通过的维修实施方案，由物业服务企业报维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询后，依据咨询意见组织实施维修。

工程维修实施方案应包括工程项目名称、具体部位设施设备、工程预算资金金额、费用分摊范围、施工单位选择方式、施工管理方式、工程验收方式、资金决算方式、计划实施时间等内容。

3. 实施维修工程项目的程序（业主大会未成立前）

1）发生紧急情况时，物业服务企业应当在24小时内采取应急防范措施，并制定维修更新方案，同时向业主委员会和物业所在地的房管办事处报；

2）物业服务企业应当把《物业发生紧急情况需要动用小区维修资金的申请表》、相关职能部门的证明文书、鉴定部门证明材料、项目技术和质量标准鉴定材料、发生紧急维修现场的客观事实资料（如现场照片、现场巡检记录、设备运行数据等）书面材料报物业所在地的区（县）住房保障房屋管理部门审核；

3）区（县）住房保障房屋管理部门在收到申请材料5日内，对上述材料进行审核。审核同意后，由维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询。

4）物业服务企业应当依据咨询意见组织实施维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。

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