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2020年：温哥华房地产会跌18%吗（二）
一、权威机构预测，加拿大房价下跌18%
加拿大政府房地产机构CMHC，最近出炉一篇文章，吓得业内人士心惊肉跳。
该文章预测：
第一，全加境内，房屋价格将下降9%至18%，交易量下降19%至29%，建筑开工率下降51%至75%。
第二，房地产到2021年上半年进入谷底，然后开始回升。这种回升是缓慢的，至2022年底仍然不容易回到疫情前的水平。
文章英文原版，名叫Housing Market Outlook-Special Edition, 2020 Spring。诸君上网搜索，即可看见文件肉身。
唐汉提醒诸位：CMHC是加拿大的权威机构，他们绝不是中文自媒体，他们不会胡说八道。
二、温哥华的华人不相信眼泪
CMHC的文章是5月底出炉的。马上，华人微信群有人反对，非常激烈地反对。
CIBC帝国银行某经济学家，出来蹭热度：他说BC省是例外。随后又说：有可能，CMHC认为价格下降9%至18%，是“极端情况”吧。
唐汉认真阅读CMHC的原文，发现CIBC经济学家“不对劲”。原文的数据显示：
（1）价格方面，BC省下跌幅度是9%至18%，预测时间从2020年3月底开始，至2021年6月到最低点；然后进入缓步复苏。但是，2022年底仍然不能回到2019年价格水平。
（2）BC省交易量下跌幅度10%至20%，预计到2021年初探底，然后增加。
很显然，CMHC认为：在正常情况下，BC省房屋价格下跌幅度是9%至18%。不是“极端情况”。
温哥华的华人R地产经纪公司，也强烈反对CMHC的预测。他们说：从市场交易数据看，BC省成交价格没有下降，有时还出现抢Offer的现象。另外，大温房地产局出炉的5月份数据，也证明BC省是“量价持平”，没有下跌。
唐汉认为：CMHC可能“屁股决定脑袋”；但是，温哥华不相信眼泪，也是事实。
为什么CMHC有可能“屁股决定脑袋”呢？
因为，CMHC是为房贷提供保险的政府部门。加拿大有一部分屋主，他们购房时首付款低于20%，CMHC为他们提供保险。如果屋主们违约，CMHC有责任替他们偿还贷款。（美国的“两房”也是这样的机构，2008次贷危机，“两房”是幕后推手）。
所以，疫情给CMHC一个很好的机会，他们可能夸大损失，让自己的责任感轻一些。
湖南人说：站在哪个山头，就唱哪个山的山歌。
地产经纪们也在唱山歌。他们想让客户买房，最好的方法是，让客户们相信房价要上涨…
大家可以一笑置之。独立思考，是人的优秀品质。微信横流时，这种品质更为重要。
三、大温房价下跌18%的几个因素
加拿大房价出现大幅度下跌的可能性，的确存在，BC省不能免俗。以下几个因素，让人忧心忡忡：
第一，房贷违约率可能急剧增加
加拿大财长担心：房屋违约率会急剧上升。
他说：疫情期间，联邦政府直升机撒钱，目的是防止人群流动传播病毒。但是，这种撒钱不可能长久，2020年秋季就可能停止。一旦停止，那些数量巨大的失业人员们，哪有钱来偿还房贷呢？
另外，疫情期间，屋主可以向银行申请延迟付按揭。但是，银行是商业机构，以利润为目的，他们不可能永远延迟收取利息吧？更要命的是，延迟交付的本息，需要累加至现有本金；那些首付款极低的屋主（低于10%），很快就会资不抵债。银行不可能不拍卖吧？
加拿大财长认为；2020年秋季是关键时刻。如果违约率急剧上升，可能大量拍卖房屋。如此，房价断崖下跌，是可能的。
第二，温哥华的服务业，受疫情冲击最大
CMHC认为：东部几个石油省，房价下跌更大。俄罗斯与沙特石油争端，加重安省、阿省等经济恶化。量价双跌是大趋势。
但是，BC省也有软肋。
BC省没有大型企业，95%以上是小企业，而其中服务业占比最大。零售、饭店、旅馆、旅游，等等，是温哥华的主要产业。这些产业竞争激烈，利润率很薄，经不起折腾。疫情横扫之下，大量人员失业。令人悲伤的是，很多服务企业是永久性关闭了，大量人员可能永久性失业。
这些失业人士，很多是低价格物业（公寓）的持有者或租用者。一旦“政府疫情补助“消失，他们就无法支付房租，无法支付房贷，公寓市场必然受到影响。
众所周知的事实是：温哥华现有公寓价格，已经非常高了。疫情之下经济不振，公寓价格必然下跌。
移民部长说：今年移民数量可能下降50%。
原因是：加拿大整体经济下滑，本地人找工作非常困难。这种情况下，减少移民数量是明智之举。
这种减少只是暂时的。中美贸易交恶是长期性的，澳大利亚也掺和了。加拿大忠厚老实，世外桃源，疫情后经济恢复了，移民和留学生可能大幅增加。
目前的观点是：疫苗最早2021年底全面推广。那么，2021年之前，移民数量恢复正常水平，是不容易的。
有人认为：香港局势不稳定，大量香港人士移民加拿大。事实上，香港有30万加拿大公民，如果他们回流加拿大，温哥华是首选目的地。微信传言：列治文议员赵锦荣先生提出，准备接收香港难民。
只是，对香港移民“大规模”涌入加拿大，唐汉持怀疑态度。
从理性角度考虑，人们不愿意离开熟悉的生活环境，除非环境太恶劣，迫不得已才迁徙。
香港《国安法》引发震动，美国扬言制裁，很可能是口惠而实不至。香港问题背景复杂，一个明显的事实是，香港人薪水二十年没涨，房价已是天价。贫富差距必须解决。《国安法》对四大家族不利，对广大市民并非坏事。初期恐慌之后，生活依旧。大规模香港人外流，机率很低。
唐汉的合作伙伴，“黑马级”土地投资商Bill先生认为：香港移民回流，虽然不是大规模的，但是长远而论，小规模移民也是可能的。值得注意的是，在香港的30万加拿大公民，即使10%回流也会对温哥华房地产市场，造成很大冲击。
Bill的观点是：此次香港回流，绝大多数是中产阶级，他们中意的物业，可能是200万以内的别墅或者100万元以内的town house（富豪们早就有海外物业了）。大温南素里和兰里市的物业可能成为他们的目标，相关土地可能升值。（唐汉注意到，97年香港回归前夕，列治文、温东和高贵林市是香港移民的首选。当时这些物业也是实惠型的。）
四、银行信贷政策仍然从严
加拿大银行业普遍性地限制贷款，最终因素是：房价远高于人们的收入水平。这一因素仍然没有本质变化。2018年以来实行限贷政策，将长远执行下去，直到“收入按揭比率”指标回到合理水平。
2020年疫情，经济恶化的前提下，银行的第一反应是减少风险，限制贷款。今年5月，五大银行预测违约率将大幅上涨，因而提高“违约准备金预提”达一倍以上。这种情况下，银行不可能放松贷款。
缺乏银行支持，房地产市场一蹶不振。
五、BC省的NDP政党因素
2017年NDP上台，让华人第一次切身感受到“政党的可怕”。NDP一系列针对豪宅的税收，让富有华人们头晕目眩。也正是从2017年开始，大温房地产价格开始下跌，交易量下降。
一位执业30年的西人律师，告诉唐汉一个生动的例子：某豪宅建商，在得到NDP选举胜利当天，果断将1800万元的物业，降价到1300万元出售。这位建商说：“NDP是房地产的恶梦。1300万元是成本价，收回成本再说吧。”
唐汉的另一个建商朋友林先生，就没有这样幸运了。他的豪宅630万元已经签订合同，可是，NDP某项税收第二天公布，买家马上撤消合同。最后一再降价，终于以530万元出售了。
昨天我与一位投资商聊天，他说：NDP的支持率还很高。下一届可能仍然执政。豪宅市场令人绝望。
六、疫情改变生活
最后一个不确定因素是“疫情”。欧美经济开始重启，但是，病毒阴影仍然存在。
美国病毒专家佛奇，对恢复经济活动持保留态度。中国张文宏教授认为，疫苗最快2021年3月成功研制出来，2021年底全面推广。
也就是说：2021年底，零售、外出就餐仍然要保持2米以上；飞机出行仍然令人担心。您我回中国，仍然可能隔离14天。如此，国际之间经贸交流，仍然效率不高。
疫情长期持续，人们的生活改变越大，直到成为习惯。（突然想到，1988年高考作文题，就叫“习惯”）
居家办公，长久下去会成为“习惯”；网购越来越发达，也成为习惯。
如此，那些昂贵的downtown办公楼，空置率将上升，物业价值将下降。那些近郊的别墅，空气清新室内宽畅，需求上升价格上扬。
如此，老旧的办公物业价值下降; 新的设计（防止病毒）的办公楼价格上升。
如此，老设计的Mall，价值下降; 新设计的Mall，更大的空间用于交际，良好的通风防止病毒，需求增加价格上扬。
有人担心温哥华Downtown的物业，将人去楼空，价值大跌。
一位土地投资家朋友告诉唐汉：温哥华市中心有固定的”生态圈“，不可能人去楼空。比如：一家公司吧，他的银行、会计、律师，甚至他喜欢的餐厅、花店等等，都有固定的生活圈子了，有固定的文化了，连根拔起离开，谈何容易呢。
（唐汉联想：香港老百姓，也是这样考虑的吧？祈祷…祝福香港）
但是，疫情影响人的生活，新的办公楼更能满足卫生习惯。
列治文新起一大片海景办公区，开发商前来垂询我对于融资建议。
我说：办公区设计，有清新的生态环境为上品。这样，downtown许多优质的公司，会落户您的办公区。比如Mircosoft，亚马逊等高级公司。
但是，我也表达了忧虑：人们都习惯居家办公了，您的海景办公区，谁来购买呢？
这位长者微笑着，说：“这，您就不懂了吧？”
“中美贸易战，是文明之间的冲突，不可调和，是长期的。中美的生意仍然要做”。“但是，要做美国的生意，中国的上市公司们去哪里办公呢？要做中国的生意，美国上市公司们去哪里办公呢？”
他继续微笑，如佛一般，说：“那些最好的中国公司和美国公司，将选择温哥华。他们会选择最好的办公环境，就是我开发的这片生态办公区”。
我暗自决定，以成本价抢先买一套。
面朝大海，春暖花开，海子的梦想，在温哥华实现吧。
加拿大之声是汉加风平台之子品牌，聚焦于加拿大政治、财经资讯、社区动态。致力揭示事件背后的深度、温度；传递正义、担当；体现社会责任。旗下品牌栏目：《加拿大骗子曝光台》揭露各类大小骗子、骗术；《汉加风系列》为时事评论；传递百姓之声，为华裔融入加国社会而奔走努力。
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