房市要火！房东笑了！加拿大或将减免投资增值税

一直以来，万税之国加拿大对于想要投资房地产的人来说，最大的考量和成本之一就是：投资物业在卖掉时，增值部分要缴纳资产增值税（Capital Gains Tax）。而且增值税会计入个人收入，并按照税阶征收。对于很多收入本来就很高的人士来说，这是很大一笔钱。

而近日金融邮报（Fianancial Post）一篇专栏文章却传来一个好消息：2021-2022年度预算案，可能会出台利好房地产交易的税收新政策--有限资本增值税减免（A limited capital gains exemption）。部分房产投资出售的物业可能被免征或延迟征收资产（房产）增值税。这个新政将惠及住房投资客、房东、租房者，同时又不会给房价带来任何上涨压力。

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攥写该专栏的作者，国际金融理财师Jason Heath并表示，这个税收优惠政策不仅会让房东收益，而且会对租房者和老年人也有好处，更重要的是不会进一步导致房价上涨。

由于加拿大疫情，2020年没有联邦预算，因此即将到来的预算将是两年来第一笔预算，不仅对政府来说很重要，也直接影响到很多加拿大人的生活。

根据Teranet-National Bank国家综合房屋价格指数来看，1月份的房价比去年同期上升了9.6％。同时联邦失业率为9.4％，而2020年1月仅为5.6％，加拿大失业人数增加了超过762,000人。

Heath表示，自己不是税务专家，但作为理财师他观察到政府可能做出的影响人们房地产和财务决策的税务变化。

房地产投资者如果拥有租赁物业，那么可以要求各种减税措施。比如，从房贷利息或贷款利息可以抵税，还有折旧-资本成本津贴（CCA）减税。这些费用都可以从租金收入中扣除。

举例来说，对于一个$50万加币的租赁物业，假设贷款额为$40万，贷款利率为2%，那么每年可以有近$8,000贷款利息可以抵税，此外，$ 20,000折旧也可以有税收减免。高收入纳税人可以因此而节省50％的税或相当于$14,000税。此外，还可以扣除物业税，房屋保险和Condo的管理费等。

如果用同一物业来举例，拿租房者来说也可能有资格获得所付租金的税收抵免。在加拿大人口最多的省--安大略省，安省财产抵扣税可以为非老年人提供高达$1,095加元的税收优惠，老年人更高达$1,247加元的税务优惠。不过这种抵免仅适用于中低收入纳税人。

随着房地产价格的不断上涨，贷款利息和折旧扣除额也随之增加，而租房者可获得的税收减免也会根据通货膨胀率每年进行调整。

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但是问题来了，这就造成了房东不愿意卖房，房客买不到房的恶性循环。

因为根据目前加拿大的税务政策，房主在出售自住房屋时无论房价增值多少都可以免交物业增值税。但是！如果加拿大居民出售非自住房屋（也就是用于出租或投资的物业）时，房屋增值部分要缴纳高达50%的房屋增值税。

更吓人的是，房东之前抵所有折旧等扣税的额度都会在卖掉投资房时记入增值部分。通常来讲，这会是很大一笔钱！

所以房东看着房价继续涨，也不愿意缴纳大笔税，就情愿继续出租也不愿卖掉。这就大大影响了加拿大房地产交易的频率和数量。

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Heath指出，新的预算案可能会提出某些方法，比如有限的资本增值税减免来激励房东卖房！并且是卖给卖给合适的买家。

免税需要满足部分条件：

• 将物业出售给目前的租户；
• 租客与房东不是亲戚关系；
• 租户需要在该物业出售日期前至少两年租住在这个物业。

这样房东就可以减免资本增值税，或者延期5年缴纳资本增值税。

他同时指出，这样操作的另一个好处是，房东还很有可能节省了房产经纪的中介费（拿安省举例，一般为房产价格的5%，双方经纪各2.5%）。

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但房地产经纪人可能不赞成这种做法，他们可能会建议依然提供市场比价等各方面服务。

在澳大利亚，年满65岁的老年人有一次性的税务优惠，就是在卖掉自己居住10年以上大房子并换小房子时，为超级账户（superannuation）做出一次性存款投资额度。超级帐户是在工作期间低税率，等退休时免税的投资帐户。

在加拿大，类似的激励措施可以通过售出投资房产时，允许房主将利润增值部分存入免税的注册退休储蓄（RRSP）和免税账户（TFSA），而不必直接交增值税。

这种税收优惠可以换来加拿大住宅的高成交率，有助于缓解目前市场供需平衡的矛盾。

Jason Heath表示，加拿大政府最近的税收措施，比如外国购房者税，空置房屋税和强制执行企业所得税等，都可能有助于平衡房地产市场。

但从理财师的专业角度来看，减免或者延迟物业增值税的方法对房东，房客和老年人都有好处，也更为有效，会有利于加拿大房地产市场。

预算案还需要政府进行详细的审批和计划。对此大家怎么看？

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