2021年投资公寓楼花 还能赚到钱吗？

投资公寓楼花一直是华人朋友们的爱好之一。

在过去的数十年间，先是来自香港和台湾的移民朋友大量投资楼花而且收益甚丰；接下来，很多2000年前后从大陆来的技术移民朋友们也会先买楼花。

有的是给孩子买，等孩子上大学的时候住。有的是纯投资赚楼价升幅。尤其是一大批2010年以后落地加拿大的投资移民朋友们，更是象以前在大陆时一样，多买几个楼花，等候楼花升值后转让，赚得投资收益。

然而，从2020年的第2季度开始，因为疫情，不少留学生回去上网课，市区公寓出租困难，租金逐步下调。

回顾在过去的近20年时间里，人们投资楼花的热度一直是起伏不定的，对应的楼价涨幅也是有的年头涨得多，有的年头涨得很少。

其实，不同的时间段里，有不同的方法可以运用在楼花投资上。具体的方法至少有如下三种。

实现楼花投资收益的三种方法

业内人士估计，过去几年的华人公寓买家当中有不少于30%的人是投资者，买楼花的目的就是为了赚钱，取得投资收益。根据个人经验，我们至少有三种方法实现楼花投资收益。

01提前转让

英文是 Assignment。

其实，是第一手买家将一份有利可图的买卖合约加价卖给第二手买家，第一手买家在收楼前就可赚得投资收益。第二手买家明知第一手买家赚了他的钱，为什么第二手买家还会买呢？

这是因为，第一手买家已经为第二手买家抢到了让人喜欢的位置，楼层，或者朝向；事实上，如果第二手买家来晚了，好的单位已经卖出去了，他/她就只能从第一手买家那里买。如果一个楼盘已经开售一段时间，发展商已经加过价，这时，接手楼花转让，甚至有可能拿到原先的旧价钱，可能比直接从发展商那里买的平均呎价还要便宜，第二手买家也是有利可图的。

如果要作Assignment，前后两个买家要从发展商那里得到许可。您的地产经纪可以协助您议定市场价格，帮您找新买家並起草合约。最后，应该经过律师为您把关合同文件，並完成买卖资金的交换。这中间包括第一手买家已付的订金，第一和第二手之间的差价，政府税项以及经纪佣金等。值得注意的是，政府和银行都不太赞成多次转让，所以，我们希望第二手买家就是最后的用家。否则，涉及银行贷款和政府税项的细节问题会比较复杂。

02到期转让

英文是 BackTo Back Closing。

很多朋友会一直等到发展商交楼时才完成转让，最主要的原因是可以赚到全部的升值空间。另外的原因也可能是，部分发展商会在原始的买卖合约中写明不许可提前转让。当然，有的发展商也很灵活，有时会在正式买卖合约之外，与买家签一纸修改条款，许可买家（甚至免费）做一次提前转让/转名手续。所以，买楼花时要让您的地产经纪向发展商问清楚可不可以签一纸修改条款。

同一栋楼在不同的发售阶段，发展商的作法可以不同。目前，大部分发展商会在签约时同意买家有一次提前转让/转名的机会。不过，很多实例都证明了，如果买家朋友可以等到发展商交楼时才完成转让，那时候赚到的收益会更加可观。

03长期收租

就是TakeTitle and Lease Out。

这样做的好处是进可攻退可守。如果楼价一路上升，客人可以随时选择出售获利的时机；万一楼价短时间下跌，也可以用租金供楼，守过低潮期。通常，如果持有超过5年，您可能看，楼价累计升幅超过50%，毎月租金也上升了50%左右，毎月还有正的现金流。这更突显长期收租的好处。

挑选低风险高素质的租客也是一项很专业的工作，如果不经过细致的筛选而被”专业租客”所害，买家(将来的业主)的损失就大了。好在有很多地产经纪人都会为业主提供专业的物业出租管理服务，帮助买家(将来的业主)建立安全稳定的正现金流。(限于篇幅，小编无法在此详解出租服务。)

楼花转让的渠道

由于发展商一般不鼓励第一手买家向外转让，大多数楼花转让的例子不通过MLS等公开市场，而是经如下两个渠道。

01地产经纪本人的平台

地产经纪在长期的服务中汇集了比较多的买家和卖家，不同时期进行买卖的人有可能互通有无。例如，刚登陆几个月的新移民要买近期就可入住而且全新从来没人住过的房子，而三年前的楼花买家刚好有要到期要入住的房子，地产经纪就会成为两者互通的桥梁并提供市场定价服务。

02华人地产经纪之间的互通平台

随着微信等即时通讯工具的普及，图文加语音的楼花转让信息平台不断扩展功能，不同公司的地产经纪们可以在更大范围内为买家和卖家互通有无，楼花转让成功的例子就更多了。

那么，依然有不少投资者有类似的疑惑，楼花到底还能不能买？买了后，会不会被套？手头有一笔钱，是该投楼花好？还是现房好？

大温著名地产经纪三木尝试在微信群里进行过买卖楼花知识直播。

他介绍了选楼盘的8大标准：

1学区房；

2闹市房

3天车房

4风景房

5价格有洼地的地方（小编理解为可以”捡漏“）

6新开盘的那种大楼盘群：一个区要开四栋以上，市政规划能容纳一千户以上这样的楼盘。这时投资者要注意前期开的第一个盘。

7旧城改造后的前几个项目，新的开发区

8投机盘的选拔标准

什么是现房，什么是期房？

什么是现房，什么是期房，定义起来比较简单：即买即住的就是现房，购买以后要再等几年才能住的就是期房（楼花）。那么，如果手头有一笔钱想投资加拿大的房地产，我们是应该买现房还是楼花（期房）呢？

一说到投资，就要说到投资策略。每个人对风险的喜好不一样，每个人对投资方式的偏好程度不一样，每个人当下的投资组合中缺少的产品特性也不一样，所以对不同的人来说，适合的产品是不一样的；即使对同一个人来说，在不同时期，适合的产品也是不一样的。

买现房还是期房，没有绝对的对错，只有合适与否。 

现房和期房各适合哪种投资人？

上面说了，现房的特点就是即买即住。好处是能马上产生现金流，而相应的坏处就是，马上就要开始还贷款了。和其他的投资产品不同，房子是真实存在的东西，它有可能出各种问题，屋里屋外，房顶、地库、电器、地板、屋里的电器、墙里的线路都可能出问题。另外，出租房屋还要经常和租客打交道，要马上解决各种临时出现的问题。

所以，如果你和这个房子不在同一个城市，那么投资期房，最好投资公寓，而不要投那种没有任何管理费的低层物业。如果因为某些原因，一定要投低层物业，那么找一个靠谱的物业托管公司是非常必要的。

期房的特点是几年后才能过户、入住。而在中间等待的漫长时间内并不需要贷款，也没有任何的费用支出。你需要做的只是静待升值。而且，期房可以自由的选择房屋样式和颜色，可以买到自己最心仪的房子。另外，新房普遍有保险，对房屋质量有保障，相比之下，现房这方面则比较欠缺。 

现房、期房各有什么风险？

现房的好处是可以马上产生现金流，但是也有缺点。比如可能房子本身会有一下子看不出来的毛病；比如物业价值增长的速度受整体房地产市场的限制，增幅低于期房；比如优质租客不好找，空置的话则怕遭遇窃贼。

期房的风险则主要体现在下面几个方面：

1）如果对未来市场的发展趋势判断不准确，那么很可能期房交割的时候，购买者要付的价格会超过当时的市价。这样，当时购买的楼花就不太值了；

2）楼花还有项目终止和延期的风险。

期房和现房相比，期房的风险要高于现房，同时，期房的潜在收益也超过现房。 

现房、期房在贷款和付款方式上有什么不同？

现房一般要马上过户和还贷。现房买卖的交割日期通常不会超过3个月。需要在短时间内准备好20%或者35%的现金，首付压力比较大。

期房对付款方式的要求比较低，基本上一年、甚至两年之内凑足15%或者30%即可，首付的压力小。也就是说，即使手头资金不够，仍然能够投资房地产，享受房市增长的红利。

下面举个例子：

假设我们买了个40万的楼花，那么签买卖合同时只需要付$5000，一个月后付一万五，半年后再付2万，一年时再付2万，一共交了40万的15%，也就是6万。

而投资现房就不同了。同样买一个40万的现房，签约的第二天就要付约5%的定金2万；等1、2个月后交房的时候，还要再付8万至20%，或者再付12万至35%的首付。这还是仅仅40万房款的房子，如果是80万呢，所有的数字都要加倍。资金压力可想而知。 

现房和期房的投资回报哪个更高？

现房的回报由两部分构成，每个月的租金收入和房产价值的增长。租金被政府控制，房东不能随意增加。房产的增值则与房地产市场的整体状况保持一致。

期房的回报主要表现在购入之时到入住之间的房地产增幅，如果能在交房前转出的话，获利更加丰厚，能达到100%-300%。投资收益很高。即使按照约定交割，楼花的投资杠杆也高于现房。

下面给大家看一个投资杠杆的例子：

继续前面的假设，我们买个40万的楼花，付了15%的定金6万，数年后交房，如果房市上涨，52万立即卖出去，我们赚了12万。我们40万买入，52万卖出，看上去是赚了30%。但是事实上因为只有6万的投入，盈利12万的情况下，投资回报率是200%，这就是杠杆效应。

对比楼花和现房两种投资方式，如果只是比较投资收益率，那么楼花要高于现房，同时楼花的风险也比现房高。

买现房和期房都需要注意什么？

买现房需要注意：

1）房子本身的质量如何；

2）能不能顺利拿到贷款；

3）入手后市场变化是否和预期相符；

4）能不能找个好租客。

买期房需要注意：

1）开发商实力如何；

2）楼花周边未来的发展状况；

3）楼花只能看到效果图，没有实物，可能和期待有差别；

4）有可能会遇到延期交房甚至项目终止的情况。

上面，小编通过六个方面分别给大家梳理了一下现房和期房的差别，大家可以根据自己的实际情况，确定自己的投资选项。

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