警惕！投资房产不懂税，只能被迫交学费

华人大多都爱投资房产，据说这个偏爱来自于传统上农耕国家的基因。从结果来看，过去这些年，无论是在中国还是在加拿大，长期来看，地产投资都是回报最高的投资品种。

在中国买卖房产赚钱，没有太复杂的税务问题，但是在加拿大，如果你不懂税务就进行房产投资，你以为放在了口袋里的钱，最终可能会意外的被税务局收走一部分，甚至会引发税务局对其他方面的税务审计，导致更大的麻烦。

新condo包租被当做开发商(builder)

有些开发商为了吸引买家购买新condo，推出了交房后两年包租的计划，也就是，你将房子租给开发商，他保证两年内按照约定的金额付给你租金，他再将房子租给最终的租客，这样你就不用担心新房子租不出去了。

不少华人买家为了省事加入了包租计划，谁想到，等到房子出租后申请HST退税的时候，被税务局告知：

你这种将房子租给开发商由他转租给最终住户的行为被视同为你也是开发商(builder), 你需要根据condo交房时的市场价值自我评估，上交税款，比如在安省，需13%的HST，当然你在买房时付出的HST可以作为抵扣项。

所以结果就是，你需要对condo增值部分向税务局上交一个13%的HST。

例如，你5年前50万买的楼花，交房时市场价值涨到了80万，那么因为你选择了包租，你需要向税务局上交3万9的HST.而如果你事先了解了税务局的政策，不选择包租，你就不用交这3万9了。

转让楼花不报税，引发税务局审计海外资产

方女士2019年年初收到税务局的来信，要求她将自2013年1月1日开始所有曾经持有过的房产或是楼花的相关资料填在税务局提供的一份表格上面。这张表格上显示税务局需要了解的信息包括：

每个物业或是楼花是什么时候买的，是否还持有，什么时候卖的，卖价，为什么购买，你是否住过，搬入和搬出的日期，贷款金额，首付哪里来的，为何卖掉。所有的信息都需要提供支持文件。

方女士开始不明白为啥自己会收到税务局的这封审计信，仔细回想以后才意识到，可能是因为自己2013年年初转让了一套downtown的楼花没有申报而引起的。

她之所以没有申报是因为楼花几乎是原价转让的，没有赚钱，不想依然引起了税务局查税。在准备资料的过程中，方女士发现，别的信息都好提供，唯一麻烦的是她家收入报得很低，海外资产也没有申报过，无法说明她这些年购置和持有的房产首付是哪里来的，她只好说是国内的父母亲戚赠予的。

2020年年初，在她的回复提交给税务局半年多以后，她又收到税务局的信件，要求提供详细的父母赠予的出账入账记录，以及父母有能力赠予给她资产的证明。如果方女士事先了解税务局的规定，及时申报了楼花的处置，那就不会引起税务局的注意，而陷入海外资产被审计的麻烦。

这种税务问题青年人一定要格外小心，因为年轻群体购房成本不容小觑。

近8成加拿大年轻人为买房花光养老钱

据BNN发布的一项新调查显示，加拿大有五分之一的年轻城市房主表示他们动用了自己的退休储蓄帮助他们买房。

根据苏富比国际地产公司的报告，除了减少非必需的生活方式费用：例如外出就餐，旅行和服装，利用自己的退休储蓄买房是加拿大年轻人在城市中心获得房屋所有权的第二个最常见的策略。

该报告是与市场研究公司Mustel Group进行的，该报告基于对温哥华，卡尔加里，多伦多和蒙特利尔的1,743名年龄在20至45岁之间的房主进行的调查。

“拥有一套属于自己的房子对今天的年轻家庭来说仍然具有吸引力，但现实却被生活成本上升，住房成本上升以及其他金融需求等因素形成重压，导致许多人无法顺利实现购房目标。”苏富比国际地产加拿大公司总裁兼首席执行官布拉德亨德森在一份新闻稿中表示。“在利率较高和抵押贷款准则较为严苛的环境下，那些即将置业的家庭需要为自己做出的置业决定，面对更多新的挑战。”

调查还发现，虽然71%的年轻城市房主使用个人储蓄作为首付款，但52%的人表示他们依赖金融礼品或遗产。31%的人表示他们从RRSP借款。与此同时，大多数年轻的房主似乎认为他们的策略是值得的：78%的受访者表示他们认为他们的房屋将在未来五年内收益表现会高于部分金融投资。

所以年轻人要格外小心，毕竟花掉自己全部身家，本身经验就少未知的麻烦事多，却还要因为已知的税务问题出麻烦就得不偿失了。

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