策论丨胡启新：假设北京楼市崩盘，推演官方救市方略
作者名片
胡启新，1982年毕业于中国人民大学贸易系商业经济专业，百战商场、职场，投资界资深人士，现居北京。
原题
衙门法力无边？力有不逮？
试分析北京楼市崩盘场景下的衙门救市
这篇文章专为与校友商榷而作，分析楼市崩盘时衙门的作为和效果。该校友认为衙门有险必救，出手必胜。我不认可，帮他做沙盘推演。因相对熟悉北京情况，所以以北京楼市为沙盘场景。
假设：2018-2020年悲催的某一天，北京楼价当年累计降幅达到了35%，楼主弃楼拒交月供比例超过3%，银行如坐针毡。中产阶级悲情鼎沸，北京街头、餐馆席间不断有人怒骂，最高层的中产亲友不堪忍受滋扰上峰。
如果降幅没那么大，或者大家安之若素，才不会有人管。你资产降值关我毛事？
以上这些出现了，中南海不开个紧急会议说不过去。
以难易程度排列，可采取的手段有：
1. 宣布5年内不征收房地产税。
2. 立即冻结楼价。
3. 立即停止楼市交易。
4. 宣布北京衙门一年内大量买楼，全面发展租房经济。
5. 解除北京楼市交易限制。
第一条最容易做，反正过去没有说过何时开始，施行细则也是传说。否决一个没开始的东西容易，但效果不大，楼价江河之下时，不足以让它转正。毕竟房产税不是直接原因。
第二条没什么用。一房一价，难定标准价。买卖双方谈好了，墙上多钉个钉子也可以算作房损，降价10万。买卖双方可以另定协议由卖家返还相当款项。这条措施反而提醒双方未来有更严措施，督促买卖加快进行。结果是，楼价表面稳住，真实价格继续下行。
第三条最有意思，意思太多。回避这条限令可用多种方法，比如虽然不可过户，但可以定长租100年。
一旦停止交易，会对股市、银行、债市、理财产生毁灭性的打击。
1. 唐朝回到《盐铁论》时代，人民币国际化立刻泡汤。一代一路半身不遂。
2. 开发商、钢铁、水泥、建材、玻璃……企业股价秒降。房子不能卖了，上述企业失去全部和部分价值。
3. 既然楼市交易停了，众多贷款者至少开发商无力还贷，或者有了借口不还贷，银行的日子怎么过？
楼市交易一停，法院、银行拍卖停不停？
所有在银行和其他金融非金融机构的房产抵押全部需要更换、补充质押品或立即还贷款，这折腾比次贷危机大多了。包括正在读这篇文章的个人按揭贷款者，你以房产抵押贷了三百万，下礼拜一以前能还吗？
4. 很多债券、理财产品应用于房地产开发，交易停了，资金流必断，债券、理财必定违约。那动静可就大了。理财多半是家里女人办的，理财归零，温婉如林黛玉也会变成孙二娘。
说了半天，第三条实行起来比楼价陡降还可怕。别想了。
第四条会有效果，但很快就失效。就算北京有那么多钱，衙门买楼，大家都去租房了，还是没人买楼支撑楼价呀。
第五条做起来有点自打脸的含义。
如果只开放北京楼市交易限制，其他城市的钱涌过来，北京一时闹猛，其他城市死得快，全国楼市全入冰洞，一定更坏。只照顾北京一家，不能不考虑政治因素。得罪了各地诸侯，还要小心日后政令不出中南海。
如果全国的楼市全都解除限制，进北京楼市的钱不解渴怎么办？
还有狼来了的小把戏已经玩过N次，这次失灵可咋办？
最重要的是：地主还有余粮吗？最近买楼贷款一直很难，市面上钱不够喽。
中国私人的债务率已经达到大约60%的高水平。身上不多的余钱还能投入多少买楼？
北京人大都有两到三套房，没有刚需，顶多是改善型换房。外地人因原罪正在被驱赶，买不买房有点犹豫。
最近羊币高高勃起，大大抑制了中国出口。但还是挡不住美中重启贸易战的节奏，实业多年被房地产挤压就剩一口气了，贸易战一来，有多少实业撑不住要倒闭？
购房者如果失业交不上房贷，楼价还是要掉。
特别是，解除北京购楼限制的方案在中南海里八成不会被提起。怎么交代从……以来的……英明决断？万一有人借此提出要换司机肿么办？
比较可能的是三大决策：
1. 采用技术性拖延措施。
——增加购楼申请步骤为10个，每一步耗你半个月。
——令中介机构工作速度降低90%。至于中介机构能不能活，那是他们自己的事。
2. 免去一切税费，或者干脆补贴购楼者。
对符合标准的衙门补贴部分利息和房款。一切奖励以购楼券代替现金。钱不够，增加赤字。先过了眼下这关再说。等于全民交税力挺楼价。
3. 既然钱不够，就多方搂钱、减员增效。
——共和国长子多缴利润。
——裁减、合并机构。国税地税合一？减少事业单位经费?
——减少人民勤务员。辅警、临时工也裁掉一些。
——减少公共服务。减少公交线路和车辆、大街少扫几次、减少对医院补贴、合并中小学。
就这么挨挨蹭蹭，看情况印点票子，尽量别让人联想到津巴布韦（归为敏感词）。让楼价在保护下徐徐下降，熬几年北京楼价降到每平米3万估计就稳住了。实在不行，降到8000总可以了吧。
延伸阅读
风雨飘摇的2018经济
2018年还没开始，特朗普就设立了三大路障：加息、缩表和减税。
先看美国加息影响
中国的利率铁定要跟着上调。
不跟？羊币持有者就换米刀出境，对应70万亿羊币储蓄（等于12万亿米刀），现有3万亿外储恐怕不够换的。
结果是：
1. 羊币贬值得稀里哗啦，1:7打不住吧？进口石油天然气、金属原料铁矿石、粮食大豆价格腾贵，国内PPI、CPI赛着向上蹦高，维稳没门。
2. 外储低于3万亿就进入危险区，低于2.5万亿你试试？中南海里的水会开锅。
3. 羊币贬值利好于出口和经济发展。
虽有第三条利好，但前两条万不可承受。利率只能上调。结果是：
1. 高利率使所有行业成本上升，经济增速受损。2017的增长有部分是补库存，现在制造业的库存恢复到了历史的高峰，推动作用会逐步减弱到零。2009年执行4万亿以来，中国经济的负债水平飙升，离系统风险爆发相去不远。上峰三令五申严控债务，货币供应从紧。中国经济这两年在在高度紧张中跌跌撞撞前行。利率上升也许会成为压垮骆驼的最后一根稻草。
2. 债市应声而倒。
a) 带动企业债利率上升，半年左右后会带动贷款利率上行，无论养马有无上调。引导债市进一步下跌。
b) 巨量贷款以债券为抵押品，债券价值降低，抵押者需要补充抵押物。没法补充，银行和其他金融机构势必收回贷款或拍卖抵押的债券，还可能同时进行。贷款者资金链断裂，可能立即破产。
c) 银行理财产品多投入债券，债券价格下降，影子银行高杠杆的期限错配，短债配长资，一旦债市大调整，资金面紧张，理财的本金和收益无法兑付。想想多少家庭对理财的投入和依赖，后果不堪设想。
d) 企业发债困难，以发债为资金重要来源的企业难以为继。尤其是大批债券和理财产品都是为房地产融资，一旦出问题，开发商的资金链断裂。
e)债市不振大大影响地方父母官融资。今后一年你要听到某地官府暂停3P或者拖欠工资，可别奇怪哟。
3. 楼市降价可预期。
a) 本轮债券利率的回升始于2016年末，而从房贷利率的走势来看，到2017年3月份还稳定在4.55%，到9月份的全国首套房平均利率达到5.22%。9月份之后，国债利率再度上行了30bp，按照目前3.9%的10年期国债利率和4.5%的10年期国开债利率，同期限的房贷利率达到5.5%以上银行才会有利可图，这意味着房贷利率仍要上行。利率高了，咱还买得起房吗？炒房的主还撑的下去吗？不得赶紧甩房走人吗？
b) 开发商在利率上升时，资金艰困，倾向于降价卖房。
c) 各地父母官过去发债弥补银子不足，债不好发，就该动房地产税的脑筋了。持房多套者不卖更待何时。
4. 股市熊市冲天。2014、2015年的股票大牛市，主要的逻辑就是国债利率大幅下降，10年期国债利率从4.6%降至3%以下。如今资金一贵，炒股无利，卖股走人。
世界三大泡沫之一：美国的股市进入二月跌了一下子。前两个星期，上海综合指数累计下跌了12%以上，不仅把2017年小幅的上涨成绩全部抹平，也把今年1月份的上涨成绩基本上吃掉。2018美国加息必然导致美国股市泡沫破灭，破灭的级别或许相当于1929年的经济大萧条，道琼低点可能回到7000点一线。
那时A股估计低于2800点，可能2500点都顶不住。可笑的是，股民殚精竭虑，辛苦一年好容易盈利3-4%，股灾以来，大家动辄亏损10%以上。
文章写到一半，就有人非问我怎么炒股。给我财顾费了吗？仅说一句不负责任的话：等上证2500点时半仓买入茅台、格力。
缩表的影响
美国收缩美元供应的结果是全球范围米刀供应趋紧。钱少了就贵，米刀升值。即使羊币利率上升，因为米刀供应减少，羊币贬值的压力仍很大。
为了保持样币币值，羊币利率升值必须紧跟米刀，甚至超过。债券玩家都懂我这句话的可怕。再提醒一次，理财不是类定期存款，是高风险投资。
为阻止外汇太快流失，2018年可能会有限制海淘措施。还有用汇大户：旅游，会有限制。其实已经实行了限制境外提款。
减税的影响
特朗普必定在美国青史留名。减税这刀扎得天朝很痛。税务洼地强烈吸引投资，天朝没有还手之力。
天朝经济的新问题是M2没法勃起，多年用药开始耐药了。
2017年天朝经济控制及格：
1. 楼冻政策稳住了房价，并驱使房价转向下行。下行的速度不至于吓坏中产阶级，如北京2017年二手房仅下降13%。以这样的速度下降5年，房价腰斩的社会效果会很好。小刀切香肠，被切的人无可奈何，翻不起大浪。
2.经济保持了年率6%+的增长。虽然有补库存和碾压中小民营企业的因素。
3. 拜疲软米刀所赐，羊币持稳并上升。
2018不会这么幸运。美元重归强势、库存补仓到位、中小企业为共和国长子让位已经无可再让、楼价危若累卵。不出经济危机已是万幸。
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