策论丨孟晓苏：房价接下来会怎样？短期看供求，中期看结构，长期看通胀

2017-12-14 孟晓苏 新三届

作者简介

孟晓苏

孟晓苏，祖籍山东，1949年12月生于苏州。14岁考入北京八中，1968年进入北京汽车制造厂当工人。1977年考进北大中文系新闻专业，毕业后任职中宣部新闻局，后经中央办公厅挑选为国务院副总理万里秘书。1991年任国家进出口商品检验局副局长；1992年任中国房地产开发总公司总经理。现任中房集团理事长、幸福人寿监事长、汇力基金董事长、中国企业家联合会执行副会长等职。被媒体誉为“中国房地产之父”。

原题

房地产业长期拉动中国经济增长

——2017年12月12日

在第九届中国地产年会上的发言

主持人：今天，我们非常荣幸地为大家介绍一位重量级演讲嘉宾，他是经济学博士、教授，享受国务院特殊津贴的专家孟晓苏先生。

孟晓苏先生现任汇力投资基金管理有限公司董事长、上海人寿保险股份有限公司监事会主席、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问等。他是中国国际跨国公司促进会副会长、中国企业投资协会副会长，兼任北京大学经济学院、光华管理学院等十多所国内外高等院校教授。

孟晓苏先生师从厉以宁教授，曾与李克强、李源潮同期在校读研，共同著有《走向繁荣的战略选择》一书，曾担任国家房改课题组组长，是住房制度改革与建立住房保障房制度的最早提出人之一，被海内外媒体称为"中国房地产教父"，他所提出的发展住房抵押贷款、建立住房公积金、实行住房抵押贷款保险与老年人住房反向抵押养老保险等金融产品都已在中国变为现实。

接下来我邀请各位用热烈的掌声欢迎孟晓苏先生为我们发表《房地产业长期拉动中国经济增长》的主题演讲，掌声欢迎孟教授。

各位房地产业界和媒体朋友们，大家下午好！很高兴再次来到中国房地产业的策源地深圳，和大家共同研讨房地产发展的问题。由南方都市报和南都传媒集团主办的中国地产年会已经开到第九届，每次都能针对房地产发展出现的新问题给出答案，中国地产年会对于维持房地产的健康持续发展是起到作用的。

最近有不少人问我"房地产拉动经济，还能拉动多少年？"我用今天的题目来回答他们，房地产业将长期拉动中国经济增长。

改革开放39年，中国经济取得了持续快速增长的成果，今年预计达到80万亿人民币，折合美元是12万亿美元。在最近的五年里，经济保持中高速增长，在世界主要国家中名列前茅。为什么中国经济能取得这样持续的增长？还是在于包括房地产内的主导产业拉动了经济，前几年在中国经济出现动力不足的时候，是中央及时提出了要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。房地产业很快走出了低迷，出现了井喷式反弹，也拉动经济出现了U型反弹。

事实证明，只有坚持改革开放才能让我们的事业充满强大的动力。在房地产拉动中国经济的问题上，我今天跟大家分享四个方面的内容：1.住房改革启动我国巨大内需；2.资产增值支撑房价上涨预期；3.改革供给注入长期发展动力；4.金融创新有效化解当下难题。

一、住房改革启动我国巨大内需

房改之前，我们不光是经济发展水平不高，而且居住条件很差，全民分房的时代是蜗居的时代，根据当时房地产协会会长统计，人均住房面积只有2-4平米，连前总理温家宝都说他们家是五口人只住9平米的房子，这在一定程度上反映了当时人们的居住条件和居住困难。中国房地产业的起源是在于邓小平同志1980年的一次重要谈话，他谈到了住房建设和分配制度的一系列改革成为后来房改的指导思想。就在邓小平提出房改思路之后，第二年就成立了以中房为代表的一批房地产企业，接着启动了中国的房地产业。

我是在1992年进入房地产业，当时迎来了一轮房地产的新高潮，当时我到中房当总经理，王岐山在中房当副董事长，是他拉我进入这个产业，当时在这个行业中房占了主要份额，由于这样的产业地位，我们随时在呵护这个产业，并且1996年在前副总理朱镕基打压房地产的时候，由我最早提出"住房建设可以成为国民经济新增长点"，这个观点被朱镕基接受了，他虽然打压房地产，但不反对住房建设。

接着，由我担任课题组组长，组织国家原体改委、建设部、原国家计委、原国家科委，几个部门共同研究住房制度改革，通过房改推动房地产业成为主导产业。为什么这么多部门，包括杨慎、洪虎、郑新立这些老领导大专家都参加了课题组，由我担任组长呢？是因为当时的房改方案基本上拷贝了我的博士论文，我的博士论文是在著名经济学家厉以宁教授指导下写的房地产理论关于住房制度的一系列问题，可以说我们当时的房改方案集中了中国经济学界的顶级智慧。

研究房改的同时，我到美国做了两年访问学者，带回大量的国外理念，也带回了这么一句话——American dream美国人的梦，1950年代美国人的梦就是购买住房和汽车，两个空间，一是居住空间，一是流动空间。1997年美国华尔街时报采访我的时候，我把美国人的梦延伸到中国人的梦，我认为在中国经济发展到一定阶段，中国老百姓也会踊跃买房、买车，实现自己的梦想。

为什么我们这些人是最早推动了住房制度改革？因为这是1980年代在中南海工作的时候，老领导对我的教育，1980年代在中南海工作的八年，给万里同志当秘书，给全国人大当秘书局局长，前年万里同志去世之后，凤凰卫视发表了对我的访谈，我谈到改革从安徽开始，就是从万里同志开始，开放从广东开始，就是从习仲勋同志开始。

这两句话既是不忘初心，是共产党人在1970年代末最早投身改革，最早在邓小平的思想指导下勇于开拓、勇于进取进行改革的两位领导人的真实写照，也是我1980年代的主要服务对象。

"改革从安徽开始"这句话被习近平总书记肯定了两次，第二句话就不需要他再说了，第二句话有我说就够了，今天我在这里要讲，开放从广东开始，就是从习仲勋同志开始，开放从广东开始最早是从深圳开始。

这些老同志的思想不光影响了我，也影响了和我一直作为同学的李克强，我们是大学本科同学、硕士同学、博士同学，本科是一个学生会，硕士是一个小组，博士是一个导师。1990年硕士毕业的时候，李克强就是以"改变城乡二元结构发展城镇化"完成了他的博士论文，而我的博士论文则提出要建立市场经济的体制目标。

后来导师厉以宁教授把同期毕业的三名硕士同学的三篇硕士论文汇集成一本书，命名为《走向繁荣的战略选择》，我的主张建立市场经济的目标论文作为第一章，李源潮跟我和克强不在一个组，他所写的企业集团的发展途径是第五章，李克强撰写的"农村工业化：结构转型中的选择"作为第七章，其余章节包括股份制改造、国有企业管理体制的改革和科技创新等章节都由厉以宁教授所撰写。现在26年过去了，我们师生四人当年的设想都变成了现实，这些正确的思想变成政策，这些政策在指导着中国经济不断走向繁荣。

正是因为这些思想，使我们勇于在1998年推出了房改方案，房改方案递交之后四个月，国务院就发布了城镇住房制度改革文件，启动了全国城镇住房制度改革，这种住房制度改革把住房商品化，把市场经济引入住房建设和住房分配领域，从此中国老百姓居住得更加舒适、宽敞，生活得更有尊严。

在住房制度改革过程中，我们大量推出金融创新，今天我们所使用的这些金融创新工具，包括住房抵押贷款、住房公积金制度、住房抵押贷款保险都是由我们而不是由金融业提出的，我的反向抵押养老保险后来被采纳，我现在正在进一步积极推进房地产信托投资基金REITs在中国的落地。

金融创新来之不易，推动每一项金融创新都需要很长时间，比如说住房抵押贷款，现在已经被人们到处应用，大家都知道这个工具对老百姓有用，但当时推出的时候，1996年国务院下文件的时候，银行还不愿意接受，银行的行长们说国有企业借钱不还，老百姓借钱怎么会还呢？1996、1997年国有企业借钱不还成为普遍现象。怎么能让银行相信老百姓抵押了房产借钱会还？当时的建设部部长俞正声带着我到工商银行行长会上给他们做保障，我跟他们讲在住房抵押贷款发达的国家，老百姓抵押了房子会还款，不仅会还款，而且华人是还款最好的群体。我这么讲，他们才放心了，慢慢地他们开始放贷，这是供给侧。

但解决了供给侧的问题，需求端还不愿意借款，老百姓说我有钱买房，没钱就攒。顾云昌编了中国老太太和美国老太太天堂对话的故事，一下子让老百姓理解了，原来中国老太太攒了一辈子没买到房就死了，而美国老太太住了一辈子房，两个人在天堂见面，中国老太太感到自己吃亏了。这肯定是编的瞎话，谁也没有到那个地方去过，但这个瞎话一编，老百姓信了，后来老百姓踊跃贷款买房，过了几年房价翻番了，老百姓只需要按照按照原来的价格向银行还本付息。

有了金融的撬动，住房很快成为老百姓的购买对象，接着2003年放开汽车进入家庭，出现了每年汽车销量增长20%、38%、42%乐观，新的排浪式消费推动着中国经济进行成功的转型，朱镕基当总理以后看到这种局面高兴地说"房地产业拉动了一百多个产业的发展"，这已经不是当年打压房地产的朱镕基副总理了，而是支持房地产业发展的朱镕基总理。

这些年对房地产发展总有一些模糊认识，2011年以来的抑制内需使相关制造业受到损害，就像蒙起被子打孩子一样，打开被子一看，打伤的都是亲儿子。房地产持续投资下滑又反映到2014年和2015年，由于没有及时调整政策支持房地产发展，造成房地产发展投资从每年增长20%左右一路下滑到接近于1%，接近于零，这样就出现了国民经济L型下滑，主要是房地产低迷拖累了国民经济。

现在还有部分城市要依赖限购，这种打麻药的方式，对医生来说，打了麻药要赶快动手术，限制住购买力，你要赶快增加供给，问题是有些医生光打麻药，不去治病，过一段时间病人要醒了，他就再打麻药，打时间久了不就成毒品依赖了吗？这种短期行为不适合维持经济的长期持续发展。正是这种短期调控，使近年房地产业出现了一种怪现象，把正常发展的周期挤压成了三年小周期，挤压几年，实体经济下滑，经济受不了了，赶快放一马，一放，房地产蹭就上去了，然后一看房价太高了，赶快限购，再打压，三年一个周期。

2006年放了一把，然后房地产就上去了，2007、2008年赶快压，压到2008年全球金融海啸来了，四万亿拉动经济，同时一系列支持房地产政策，结果房地产一下就涨上去了，一涨上去，房价高了，赶快通过限购来打压，出现了2010年、2011年的限制。2012年、2013年，特别是2013年发布了国五条以后，老百姓抢着买房，又是一热炒，然后出现了2014、2015年的下滑，每三年一个小轮回，就像跳三步舞一样，三步舞的节奏是嘣嚓嚓、嘣嚓嚓、嘣嚓嚓、嘣嚓，现在我们已经跳了四个三步舞，去年是一个"嘣"，今年是一个"嚓"，这么调控怎么行呢？费了这么大行政资源，只不过把房地产压成小周期，这不是自己骗自己吗？

这些措施都是不适合的，我们一直呼吁要建立房地产市场调控的长效机制，这些观点呼吁了两年，被中央从去年接受了，今年中央特别强调"要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制"。最近中央政治局会议为明年经济工作定调，又特别提出加快住房制度改革和长效机制的建立，现在媒体纷纷议论这是明年的重点工作，明年干什么？就要干这件事，我认为至少这件事是明年的重点工作之一，长效机制的建立会有力地改变短期行为，而短期行为经过我们的批评也已经注意到了，但短期调控的嘣嚓嚓会不会再跳下去呢？我怕他一下改不过来，现在房地产业也没有人怕政府调控了，因为知道他调控不了，等两年就行了，老百姓也不相信房价会降。

房地产在摩擦中成长，这些年房地产对于老百姓的住房改善成果是巨大的，对经济发展的拉动是巨大的，再加上从朱镕基副总理开始就是三万亿拉动经济，2008年又有一个备受争议的四万亿拉动经济，都是投入到了基础设施建设，再加上近年地方政府断头路得修、对GDP的拉动，又大量的发国债，搞建设，形成了现在巨大的城市建设规模。

这种城市建设规模造成崭新的道路、崭新的机场已经成为特朗普心中的典范，他说"中国取得的成就令人惊叹，看到美国就像第三世界国家一样"，他们论证一个桥用了很长时间，但中国建座桥这么轻易，他们把钱用到中东打仗，花了6万亿，越打越糟糕，而中国是把资金用在经济建设上。

最大规模的基础设施建设、最大规模的房地产开发和最大规模的城市建设，所造成的是中国实体经济的大幅度产出，中国已经在诸多实体经济产出方面成为世界第一，比如中国的钢铁产量占世界的绝对第一，谈起钢铁产量，河北副省长告诉我钢铁产量第一是中国，第二是河北，第三是唐山，第四是日本，第五是美国。中国的水泥产量占世界的60%，中国的煤炭占全球47%，中国的发电量超过美国的41%，中国的汽车产销量2800多万辆，比美国第一还要多，中国的高速公路里程世界第一，中国的高铁运行世界第一，占世界的60%，中国的城市轨道交通世界第一，其中第一的城市是上海，中国的外汇储备世界第一，最高市值达到接近4万亿，中国还有多个世界第一，加上我们现在是神五上天，蛟龙下海，大飞机试飞成功，让网友们赞叹"厉害了我的国！"

中国经济还要发展，未来还要把三十年的发展分为两个十五年，通过两个十五年的目标实现中国共产党两个百年目标。专家们分析现在我们已经是美国经济总量的60%，我们是日本的2.27倍，是俄罗斯的8.7倍，一个深圳顶一个香港，一个广东顶一个俄罗斯。

有人说中国经济如果保持每年6%-7%的速度，就会在2025年之前超过美国成为世界第一大经济体。会是这样吗？我真的希望这样，但没想到美国已经换了房地产商当总统了，他会拉动经济，他懂得怎么样靠主导产业拉动经济，特朗普现在力推税法改革，我认为能够成功，所以未来我们真的能在很短时间内超过美国吗？美国去年增长幅度是1.6%，今年达到3.5%，他们的目标是要达到6%的增长幅度，美国达到6%相当于我们达到10%，美国有着强劲的增长动力，我们要正确看待这个问题。

二、资产增值支撑房价上涨预期

房价从1987年到现在，29年间，年年平均房价在上涨，平均每年上涨11%，29年总共上涨了17.3倍，北上广深增长幅度更大，百分之12点几。一开始人民日报不信，他说房价上涨这么快，一定是出了问题。28年前人民日报发表文件说方庄房价高达1600元/平米，这是泡沫。28年过去了，当年他所说的1600元/平米的方庄地区目前二手房价已经8万/平米，所以一些专家认为楼市是泡沫的命题总是出错。

包括谈到美国，美国2008年经济大幅度下滑的原因是由于房价下降，这样大家才发现美国不是科技立国，美国占GDP第一位的仍然是房地产业，美国发展了200多年，还是要靠房地产业拉动，我们中国才发展多少年？我们就能说我们现在已经黄金十年过去了，只剩白银十年了？谁说是白银十年？你看看去年的销售量，那不是黄金十年的表现吗？我们开始了新的黄金十年。2012年之后美国房价恢复，才使美国经济增速恢复了增长，六次破产的特朗普才成为英雄，这是时势造英雄。

某人在你们这里发表过一篇文章，说德国的房价下降造成了德国的经济增长，这肯定不是南都的意见，而是个别人的意见，我问了德国共产党总书记贺轮瓷，他说没有这回事，真正发生的是西德和东德合并，造成了以西德为口径分析房价下降，世界上很少出现国家合并的事。关于房价下降问题，我建议你们发篇文章，是两德合并才造成的现象，如果专家们再说这种话，我建议你们告诉他们：不要跟我们开国际玩笑了。

房价涨得如此高，接下来会怎样？我有三句话，短期看供求，中期看结构，长期看通胀。弗里德曼所讲的，通货膨胀无论何时何地都是一种货币现象，它是由于货币增幅高于经济增幅而造成的"。印钞机转快了，经济增长慢了，所以造成通胀。中国在朱镕基当总理的十年期间，每年M2增幅是22.4%，最高一年是37%，温家宝当总理的十年，最高达到38%，这几年已经降到13%左右。

我们为什么到现在没有引发通胀呢？除了GDP之外，我们不要忽视了经济存量。经济存量增值也吸纳了大量的货币，特别是现在出现了双重转型，一种转型是计划经济向市场经济转型，包括矿山资源、由原来不按货币计价变成按货币计价，房产增值原来几万元买的房改房，现在卖出去一套就是几百万、上千万，大家都需要货币，再有企业改革、股票上市，股市现在已经有40多万亿市值，这些都需要大量的增发货币。

二是农业化社会向工业化社会转型，农民从过去不吃商品粮变成吃商品粮，而且农地流转入市又需要大量货币。在我研究这个问题的时候，一个社科院的老教授告诉我"你不要忘了贪官藏钱的影响"，其实不光贪官好藏钱，老百姓也好储存现金，东北老太太把钱藏在炕洞，儿媳妇不知道，给烧了，这笔钱既没进M1也没进M2。春节给农民工发钱，有些单位好用货币，让农民工领着一袋袋真金白银走，拿着钱上火车，后面演绎的就是天下无贼的故事。

我在当中房董事长期间，在北京、上海做的房子当时是八九千一平米，现在已经增值到8万、9万、10万、12万/平米，还在涨。包括当年我们捐建给北大清华的蓝旗营小区，教师用1900元/平米买下来了，现在每平米价值12万元，每位教师因为这套房产成为千万或者一千几百万的富翁，这种财富价值的显现使老百姓感到很荣耀。房价上涨的根本原因还是土地增值，因为房屋本身是折旧的，而城市土地是长期增值，城市土地增值大于房屋折旧，这就是房地产增值的秘密。

现在房产已经成了居民家庭的主要财产，而房产上涨使得居民家庭财富大幅度升值，在这种持续上涨的情况下，我们完全可以利用上涨的房价让老百姓活得更尊严，我所推出的反向抵押养老保险就是在这种情况下推出的，因为房价不断增值。中国的老年化逐渐加快，我们已经成为世界上老年人口最多的国家，我在2001年提出，并在2003年向温家宝总理提出反向抵押养老保险，就是在当时房价已经增值到一定程度的情况下，温家宝总理当时就做了批示，接着由住建部和保监会发文件要求推进。

十年之后，2013年国务院再次发文，要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，我的幸福人寿承担了主要任务，我为这个事创立了幸福人寿，现在幸福人寿推出的这种产品不是把房子抵押了让老人搬家，老人可以住在这里永远不用搬家，给付金终生供奉而且不用交税，保险公司按照5.5年息计，未来老人退保、子女赎回或者老人去世，老人去世之后，如果子女花钱把本息交了，房子可以领回去，如果不交就要拍卖，保险公司只领取本息，增值部分交给子女。

现在我们已经在七个城市推出了，有169位老人入保，如果500万的一套房子，老人可以每月领到1.5万多元，房子可以继续住着，如果是价值1000万的房子，每月可以领到3万。参保老人说反向抵押保险让生活活得更有尊严，媒体也从过去的怀疑变成了赞扬，现在正在推进这个产品。

推行这个产品的主要障碍是别的保险公司不敢干，不敢干的原因是担心房价下跌，其实面对着房价上涨，保险公司老是认为房价要下跌，看到过去十年上涨了十倍，他们也后，要是早卖孟董事长的产品，早就赚钱了，我说"你们今年卖不卖？"他们说"明年会跌吧"，老是这样担心。实际上在幸福人寿试点的过程当中，试点房价大涨，如果我们能推出保监会支持的参与型产品，就是在房价升值之后由保险公司和老人共同分享升值的这部分资产，老人可以领到更多的给付金，保险公司可以把升值的那一半计入自己的财产账上。

假如上海的一套房产是500万，而上海房价去年上涨45.5%，也就是说这套房产增值了227万，有113万归老人，老人从1.5一个月变成2万，保险公司可以把113万划到自己账上，加上原来的5.5年息复利，保险公司就有了双重资产。通过这种设计可以使保险业更好的服务于老龄化社会，加快老龄事业和产业的发展。

三、改革供给注入长期发展动力

供给侧改革是习近平总书记这些年大力推动的，包括制度供给、创新供给和管理供给，习近平总书记在上一届刚刚担任总书记的时候，提出"人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标"，他讲到人民群众希望有更舒适的居住条件，更优美的环境。而在这次十九大报告中，又明确产出了我国新时代主要矛盾是人民日益增长的美好生活的愿望和不平衡不充分发展之间的矛盾。

我们在发展房地产的同时，不能忘记还有低收入阶层，所以我们在房改方案中提出市场提供商品房，政府提供廉租房，1998年的房改方案中就提出了，今年政府工作报告中李克强提出两个为主"以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障"。我之所以建立汇力基金也是为了推动保障房建设，这些年我们汇集了不少资金，几十亿资金投入一个城市，几十亿资金投入一个城市，就是推动保障房建设。

保障房、廉租房解决了最低收入者，夹心层、小白领怎么办呢？我们推进共有产权房，国土资源部胡存智副部长是共有产权房的主要发明人，我跟他一起推动了几年，基本思路是既然知道北京的房价是5万元，其中有4万元是地价，为什么不能把4万元的一部分拿在政府手里，比如政府拿在手里2万，另2万计入房价，这样老百姓就可以用3万元买到价值5万的房子。

俞正声告诉我用这种方式可以维持房屋的价格体系，又能让中等收入者早住上房，这才是解决房子是用来住的，不是用来炒的，政府地价转化为房屋产权，它也随着房产升值而升值，今后再变卖的就不是地价，而是房屋增值权益，不是收一次地价，可以变相的收两次或多次，政府今后还可以跟老百姓之间互相买卖，这样就可以解决很多夹心层的问题。

我认为共有产权房是房改以来最有意义的制度创新，比我们在房改时所学的香港的居屋和公屋政策、新加坡的组屋政策更加具有社会意义，香港是划出一块地，不收土地出让金，但限制谁能享受这个房子，要评价、公开、公布、抽签，拿到房子还限制你多少年不能转让。我跟施永青讲共产党发明了共产房，如果香港用这种方式可以很容易解决夹心层的住房问题，他说我回去跟特首讲。

第三个方面供给侧改革是进一步提倡购房租赁，购租并举，完善住房制度，购租并举还要考虑到租赁房的租售比，用农村的建设用地建租赁房，相当于深圳过去的城中村的房子合法化了，用它作为租赁房，可以有效提供房价不高的房屋入市，这样可以解决更多人的租赁问题。再有是用共有产权的方式，可以由政府把持有产权的部分不收租金，当房屋租出去的时候，把租金浓缩在居民一侧。

最近中央政治局会议再次强调了关于制度改革，提出了加快住房制度改革和长效机制建设。不要忘记了我们还要发展城镇化，鼓励农民进城的同时也解决城乡差距。新型城镇化是以人为核心的城镇化，在新一届班子的领导下，五年来八千多万已经进城的农民，未来还要发展，这种城镇化进程将会继续推动中国的城镇化发展。在这种情况下我们要改革制度，通过制度供给，使农民进城能买得起普通房屋。

我的允许农地流转保护农民权益的建议，早在2005年就向中央提出了，我认为单一的征地卖地剥夺了农民，大部分资金为城市建设，少部分还给农民，这是不合理的规定，要允许农民集体用地规范的进入市场流转。

2007年我和清华大学李津奎教授共同提出让农民全家带着地票进城，后来黄奇帆告诉我第二年重庆就试点了地票制度，最近他告诉我六百多万农民带着地票进城，不仅解决了他们自己的生计，也为城市发展带来了土地，一部分土地复垦为耕地，也使重庆增加了耕地，原来城镇化能够增加耕地，减少土地占用的好政策。我跟黄奇帆讲现在要促进地票的全国流通，不光重庆农民进入重庆市，重庆农民有可能进入深圳市，而其他地方农民也可能进入重庆，所以应该是全国流通的地票。

现在通过这些制度，解决了进城农民的居住，没有进城的农民我们要不要管呢？当然要管，从浙江试点开始，中央提出用建设和培育特色小镇，把房地产投资进入乡村，造福那些仍然在农村的农民，这些计划将会有力地改造中国，让广大农民共同分享改革开放的成果，这些资金下乡是不是房地产开发？有人现在到处讲去房地产化，说我们不是房地产，你怎么不是房地产？你开发的就是房地产。

我们要坚持正确义利观，推动构建人类命运共同体，我们帮助"一带一路"的国家发展经济，从而使我们自己得到更好的发展。习近平说共建"一带一路"倡议的核心内涵就是促进基础设施建设和互联互通，我们认为最重要的互联互通还是铁路的互联互通，今年9月我到哈萨克斯坦访问的时候，重点跟他们的领导人谈铁路的事，他的总理顾问、原经济部长兼铁路总公司总经理库乐克夫跟我一口气讲了六七项需要中国投资的业务。

我最感兴趣的是他前铁道部长的身份，库乐克夫跟我讲现在中国用的轨距是国际标准轨，全世界60%的国家用这个轨距，1435，而他们用的是1520，是前苏联宽轨，不能并轨使得铁路在运行过程中要换，这样使运行时间增长，运行成本增加，他提出可不可以在两个轨之间加一个轨，变成三个轨。我问他可行吗？他说我是铁道部长，专家研究过，说可行。

我马上回来召集了中车、中铁、鞍钢的专家，和前铁道部孙永福院士一起研究，研究下来不行，因为两个铁道之间只剩下8.5公分，塞不下轮缘。于是我们提出四轨套线方案，四轨套线方案还能解决转弯半径的问题，这个方案报给哈萨克斯坦之后，他们很高兴地接受了，而且报给了总理，总理报给了纳扎尔巴耶夫总统，11月11日我们看到俄通社的报道，纳扎尔巴耶夫先去找普京商量，要建一条直通的商量，普京说同意纳扎尔巴耶夫的建议。

两个老大都说完了，我们看到报道着急了，我们还没跟老大报告呢，我们赶快用最快的速度请新华社发了个内参，把关于用四轨套线解决铁路并轨难题报上去了，如果能实现四轨套线，投资只是一般铁路建设的五分之一左右，就能解决"一带一路"沿线国家的互联互通问题，我们就把百年难题解决了，当然车同轨的事情是他们提出来的，不是中国，因为铁路轨距涉及国家主权，我们严格遵循外事方面的规定，由他们提出，他们请我们来做。

最近哈萨克斯坦国家副议长带队到北京来跟汇力基金签约，我们出资和组织建设，中国有足够的建设能力，中铁建、中铁工一共28个局都想干，还有鞍钢、中国建材，一路枕轨都得重做。"一带一路"需要创新，这个创新思路大家讲起来都很高兴，过去那么多年没有人想到，现在这个方案是可行的。

四、金融创新有效化解当下难题

政府投资基础设施建设是跟房地产一样拉动经济的另一个传统产业，它的规模也有利于支撑中国的实体经济。如何解决地方债务危机，使得地方政府有能力继续投资基础设施建设呢？我们提出用REITs可以化解地方债，用REITs解决地方政府负债过重的问题。为此我和陈元、刘世锦共同成立了国务院发展中心REITs课题组，由我和刘世锦担任组长，陈元担任总顾问。研究的题目是通过引进资产证券化来进行政府存量资产的PPP，存量更好做，以市场化手段化解地方债。

在我们研究的过程中，国务院在政府工作报告中提到探索基础设施等资产证券化，"十三五"规划提出开展房地产投资信托基金试点的要求，去年6月份国务院发文在培育发展住房租赁市场的文件中明确提出稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点，这是REITs第一次写到国务院的文件之中，今年政府工作报告中不是讲探索，而是讲推进资产证券化。

REITs是把不动产的收益权变成一种资本品，这种资本品可以上市交易，是一种特殊的金融工具，通过发行基金持有不动产的不同项目公司的股权，这种项目公司本身必须要有租金，租金每年必须要分配给投资人，这些含权的证券可以在资本市场上流通。2000年我们请国外专家来讲金融创新的时候，他们异口同声地说除了REITs，没有更好的金融创新可以讲。

我们今天也到了这个时候，各国各地对于REITs都有着一致的规定：一是按期分红，二是在资本市场上流通，三是免税优惠，免税不是不纳税，是避免双重纳税，四是限制投向开发，不是用于房地产开发资金，必须用于持有物业、持有出租物业。

由此可以看到，它就是一种稳定收益流的优质资产，REITs在全世界已经有37个国家得到了应用，图中红圈一是中国香港，一是中国台湾，中国大陆金融创新就是慢，我2005年就开始提倡，到现在已经12年了，有了一些类REITs，但真正的REITs还是没有推出，我们在努力，不懈推进。

现在的问题是地方政府的负债越来越高，直接负债27万亿元，总资产超过总负债是肯定的，但毕竟负债过高不是好事，造成地方政府债台高筑，继续投资遇到困难。只能想办法借助于让企业来投资，政府推动PPP，但是这种PPP越投越困难，企业要政府保收益，要政府保回收，财政部发文，限制地方政府以政府购买服务的方式为PPP做收入保证，这样就变成了变相的地方政府负债，所以想把负债推给企业，国务院国资委赶快给央企发文，说是严格限制央企通过PPP增加负债，两头堵。11000个PPP项目入库，只启动了1300个。

国企大量增加，每次政府成立的平台公司就是一个新国企，现在成立了多少平台公司？八大投资公司、十大投资公司，交投、城投、水投、轨投，每一次就是一个新公司出现，改制很困难，你怎么让地方政府推动混改？你说找一个民营企业混改，老总说我怎么敢？我要是找一个民营企业，你们会问"你怎么跟他熟？你凭什么改他？"我跟国资委副主任说"让国资委充当红娘吧？"副主任说"人家会问你跟这个企业什么关系？"

香港从AAA变成AA+，就是因为香港跟中国大陆的紧密联系，本来"一国两制"是造福香港的，但是因为我们的负债率过高，把香港给拖累了，这些问题用REITs就能解决。

中国版REITs有四个要点：第一个要点是发行公募基金持有政府的不动产，政府可以拿走大把资金。

第二个要点是拿走之后这些资产仍然返给原有平台公司运营，通过他们的运营来保收益，包括原租金要交给REITs，如果租金不足，由政府购买服务的方式补足，比如公租房你本来就要补，地铁你本来就要补，这些不是增量的PPP限制范围，存量是允许的，因为本来就在补，这符合REITs管理内部化的要求，也避免了这些机构的人员下岗，如果这么做的话，政府拿走了大量资金，有些地方政府不敢信，说这个资金还监管吗？我告诉他不监管了，你爱怎么用怎么用。

有的市委书记说"那么我们就实现华丽转身了？"我说对，当年你投入基础设施建设，建造的设施为本地人民享用，现在你们又引来社会资金持有，基础设施仍然由本地享用，但持有人却不是你自己，你们轻松了，拿这些资金再去建新的。

第三个要点是上市流通，现在中国证监会已经做好沪市、深市上市流通的准备，主要领导人做的批示，我们未来的REITs愿意在包括深市在内的资本市场上流通，因为公募基金本来就要上市，你何必再去搞IPO呢？这种方式非常容易，用备案制就可以上市。

第四个要点是基金运行一般在结束的时候，我们现在设定20-25年，结束的时候由政府原价回购这些资产，即便到时候资产增值十倍，也是原价回购资产，这样可以解决国有资产流失的顾虑，还有一些地方愿意做永续化，也是按照回购方式，在REITs运行几年之后再考虑永续化，这样的话起步就容易了。

用这样的办法可以让REITs来化解中国经济发展的诸多问题，包括实现了公共资产的动能转换，包括推动混改，每混改一包资产，就是社会持有，国有资本从这里退出，并且运营权还是委托原来的机构，政府的负债率可以有效化解，负债率降低了，可以进一步借债去建新的，中国的股权信用评级得以提升，而且资本市场可以有大量的资本品。

去年10月份证监会召开研讨会，听取了我们的报告，并且请国际专家来评判，证监会主要领导人已经批示要做好REITs入市流通的各种准备。中国证券业协会最近成立了专门委员会专门做不动产证券化，我是委员会的专家顾问。国家发改委也很支持，他们提出要共同推动不动产投资信托基金REITs，他们把房地产翻译成不动产，这两个词汇在英文中是一样的，他们认为原有PPP项目在运行两年，有收益率，并且有足够收益保障的情况下可以做证券化，符合证监会要求并经证监会批准的可以发行REITs。

财政部和央行也发文要推动不动产投资信托基金REITs的发展，特别是今年7月份习近平总书记在全国金融会议上明确提出两方面的要求，一是要严格控制地方政府债务增量，后面的八个字很严厉"终身问责，倒查责任"，二是开一扇门，关于存量重组，增量优化，动能转换，他所讲的动能转换，被山东误解为退二进三，到浙江被误解为腾笼换鸟，其实他们不知道这是在金融工作会议讲的，讲的是资本市场，讲的是资产和证券的转换，因为他后面那句话就是把发展直接融资放在重要地位，接着是讲多层次资本市场体系，学领导人的讲话一定要学全，不能想当然把自己的想法加在习近平的讲话上，这样走偏了。

十九大又提出了提高直接资本比重，促进多层次资本市场发展的要求，房子是用来住的，不是用来炒的，这句话讲得多好？但是当我们没有资本市场支持的时候，老百姓只能整栋买整栋卖，多少有炒房的嫌疑，今后老百姓只需要买基金就行了，"房子是用来住的，不是用来炒的"不就更好的实现了吗？什么是用来炒的？股票是用来买卖的。

REITs试点已经在多个城市得到积极响应和参与，深圳作为房地产发祥地和最有改革开放精神的地方，希望深圳也能拿出一些资产来进入这个试点，虽然推动这些金融创新很难，但我对REITs进入中国有充分的信心，现在一天天临近了，为什么我有这么大信心？因为我发明了喝啤酒理论，我们在这儿喝啤酒，我断定你要上厕所，不信你就继续喝，迟早要往我说的地方走。

有人说"这么粗俗还叫理论吗？"那我换一个说法，叫倒逼机制，断头路要修，基础设施建设要搞，你还要不断喝啤酒造成内急，内急倒逼你上厕所。还粗俗？那我再换个说法，理论自信、道路自信、制度自信、文化自信，相信在全世界已经通行的金融产品一定会进入中国，十九大之后，REITs会成为经济发展的新动能，按照国际专家的说法，REITs迟早要在中国大行其道。

REITs的发行将是革命性的产品，我借用革命领袖形容革命的一段话来说说REITs：它是站在海岸遥望海中已经看得见桅杆尖头的一只航船，它是立于高山之巅远看东方已见光芒四射喷薄欲出的一轮朝日，它是躁动于母腹中的快要成熟的一个婴儿。

我讲完了，谢谢大家！

主持人：谢谢孟晓苏先生给我们带来的精彩演讲，下面有很多来宾迫不及待想向您提问，我们给几个提问机会。

提问：孟教授，我是来自网易的记者，您刚刚在演讲中提到当前一、二线城市高地价、高房价的背景下，很多城市今年逐渐推出住房租赁政策，向租购并举转型，但很多人的眼光不能看得很长远，能否请孟教授给我们大概讲讲租赁市场长远发展是怎样的？毕竟中国很多老百姓还是希望自己能买得起房，而开发商建的房子也是希望拿来卖，而不是拿来租。请问大概五年之后中国租赁市场会是怎样的？

孟晓苏：现在加快发展住房租赁市场，原因是我们前一段时间忽视了住房租赁的发展，有一段时间经济适用房只售不租，也有很长一段时间我们忽视了住房供给侧建设，比如说我们阻碍老百姓买第二套房、第三套房，理由很充分，你买那么多房干什么？买那么多房你住得了吗？结果把租赁市场耽误了，原来我们发展租赁市场不光是鼓励老百姓租房，还要培育住房租赁供给侧，我们把它给忘了。

大力发展租售并举和住房租赁市场，肯定国家和政府有着重要的责任，但是哪个国家都是由政府来负责租赁房的建设和持有？政府只是解决低收入部分，大量的房屋租赁还是民间来持有，因此我们在推动供给侧改革和推动租售并举的时候不要忘记了要培育业主市场，业主市场包括老百姓自己持有房屋，也包括通过证券化的办法让老百姓的房屋进入到证券市场，变成老百姓买卖证券而由基金持有房产。房地产企业可以通过开发，最后通过REITs转给社会基金所持有，当然这里面要把租售比培育起来，现在租售比太低，普遍在2%，俞正声前几年跟我讲上海的房屋租售比只有2%，怎么做REITs？这几年上海的房价猛涨，租金没涨，现在上海的租售比只有1.2%，深圳肯定是在1.5%以下，在这种情况下，没有一点改革的措施，不通过改革来推动，只幻想着怎么样把房价压低，怎么样把租赁提高，两头都伤害百姓，脑残的人才想这种办法。

我认为通过共有产权房，有可能把租赁更多的浓缩在老百姓那一头，政府只需要享受房价增值和享受未来的租赁税就够了，让老百姓享受房价增值+租金，这样就能提高一大块。广大的三、四线城市现在的租售比能达到3%左右，如果再加上共有产权房就能达到6%，6%就可以做REITs了。当然，在深圳这些城市，我想用老百姓的城中村土地、用集体建设用地来建设租赁房，过去被称为违法，现在已经开始试点了，这也是一种办法，刨除了土地出让金，使得这种房屋的租售比可以合理，合理的情况下，能不能用这种房屋来做REITs呢？它产权不明晰，能不能做呢？我觉得可以研究，如果研究了之后可以突破，就可以由基金来持有，这样租金市场就有了资金支持，供给侧可以发力，这样的情况下才能使老百姓有房可租，租房人并不一定是没房人，在国外我们看到很多人自己家住得挺远，在郊区有套别墅，他在伦敦市内租套房，在北京我们也看到这样的人，深圳我想也有，所以租房的人不一定就是没房的人，但有一些确实是没房的人，我们要服务各种人，发展租赁市场肯定是下一轮加快住房制度改革的一项重要内容。

提问：孟教授，我是搜狐的记者，请问您对于2018年的房价走势怎么看？

孟晓苏：我已经讲得很明白了，刚才讲了嘣嚓嚓，跳三步舞，嘣就是起来了，嚓就是停，两个嚓以后再嘣，去年是嚓，明年还是嚓，后年肯定是嘣，已经进入这个规律了，我们希望政府能走出这个怪圈，不希望行政资源用于挤压房地产周期把它变成嘣嚓嚓，但我们也要正视现实。现在老百姓信心没有减退，都知道未来房价还会涨，只不过是涨得快还是涨得慢的问题，开发企业也不担心，你让警察堵住门口不让高个子出门，早晚得让我出去，三年出去一回，所以出现了三年房价一上涨。虽然大家有信心，但我们仍然还是想应该通过建立长效机制，改变这种畸形的市场状态。

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