典型案例：购买的房屋过户之前被查封，买受人在查封前签订房屋买卖合同并占有房屋，且已支付购房款的，可排除强制执行

Original 鲜文执行复议与执行异议之诉 2022-11-10

导语：每天花五分钟熟知裁判规则，和优秀法官保持相同思维高度。本期与您分享典型房屋买卖过程中的执行异议之诉案例，买受人购买房屋未过户前，房屋被法院查封，买受人如何维护合法权益。

裁判要旨：

购买的房屋过户之前被查封，买受人在查封前签订房屋买卖合同并占有房屋，且已支付购房款的，可排除强制执行

标签：执行异议丨执行标的异议丨房屋买卖丨执行异议之诉丨排除强制执行

案例索引：常州市溧阳市人民法院（2014）溧民初字第00944号“夏荣彬、施志鹏等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉案”（审判长龚雪代理审判员潘忠人民陪审员史涛），载《中国裁判文书网》（20150518）。

案情介绍：

一、2013年8月12日，夏荣彬将吴志荣诉至法院，同日，夏荣彬申请对吴志荣所有的溧阳市溧城镇东升新村12幢1-301室的房屋进行查封，本院经审查后依法对上述房产采取了保全措施。

二、2013年12月25日，溧阳市人民法院作出（2013）溧速民初字第1283号民事判决书，判令吴志荣向夏荣彬归还借款128000元并承担该案所有诉讼费用。吴志荣未履行判决义务，夏荣彬提出执行。执行过程中，案外人施志鹏于2014年5月14日提出执行异议，2014年8月7日作出（2014）溧执异字第00012号执行裁定书，裁定解除对溧阳市溧城镇东升新村12幢1-301室房屋的查封。

三、执行申请人吴志荣不服该裁定，于2014年8月28日向本院提起执行异议之诉。

裁判要点与理由：

溧阳法院认为，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人施志鹏举证证明如下四个要件：一、施志鹏与吴志荣之间存在合法有效的房屋买卖关系；二、施志鹏在法院对本案讼争房屋采取查封等强制执行措施前已经支付全部房屋价款；三、施志鹏在法院对讼争房屋采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四、施志鹏对未办理讼争房屋的过户手续无过错。对此，结合相关证据及原、被告当庭陈述，认定如下：

一、对于被告施志鹏与被告吴志荣之间是否存在合法有效的房屋买卖关系，本院认为， 2013年5月11日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不存在法定的导致合同无效的情形，应认定为合法有效。尽管协议签订时，吴志荣对讼争房屋没有所有权、处分权，可能导致日后讼争房屋的所有权无法按照合同约定发生转移，但这并不影响其与施志鹏签订的房屋买卖协议的效力。2013年5月14日，吴志荣通过遗产公证的方式取得了本案讼争房屋的单独继承权，并于2013年5月30日取得了房屋所有权证。

二、对于施志鹏在法院对本案讼争房屋采取查封等强制执行措施前是否已经支付全部房屋价款，本院认为，从房屋买卖协议约定的付款方式，结合施志鹏出具的三份收条、银行卡取款记录，以及中介公司韩某、周鹏飞在本院（2014）溧执异字第00012号案件听证时所提供证言，足以证明施志鹏已经按照房屋买卖协议支付了全部房屋价款。

三、对于施志鹏在法院对讼争房屋采取强制执行措施前是否已经实际占有该房屋，本院认为，虽然施志鹏未能提供装修房屋的相关材料，但从其提供的水电费缴费单及房屋内部装饰照片，结合中介公司韩某所提供证言，综合考虑其已实际持有房屋钥匙及产权证原件的客观情况，可认定施志鹏在讼争房屋被查封前占有、控制该房屋的事实。

四、对于施志鹏在未办理本案讼争房屋过户手续中有无过错，本院认为，本案中，签订的房屋买卖协议已明确约定该房屋将被过户至被告施志鹏指定的第三人名下，施志鹏付清全部房款到该房屋被法院查封，期间仅为不到两个月，其辩称因父亲在外未归导致未能及时将房屋过户至父亲名下的理由尚属合理。

实务要点：

1、购买的房屋，产权未变更，因产权人系出让人，出让人负债被法院查封房屋，买受人可提起执行异议之诉；2、提出执行异议之诉的法律依据为《执行异议和复议规定》第二十八条；3、必须案外人提供证据证明合同、价款、占有三个重要因素，且时间节点非常重要即查封之前需占有房屋。4、另外需注意《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条可能会发生重合的情况，按照最高院观点，只要满足买受人只要这两条的最低要求即二十八条即可。相关案例陆续推出。

法律依据：

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

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