江苏高院：既签订房屋买卖又支付借款利息，则名为买卖实为借款担保，无房屋买卖真实意思表示的，主张排除执行不予支持​

本文由“执行复议与执行异议之诉”（qzzxlaw）公众号整理发布。归纳裁判观点，辅助执行实务操作，与优秀法官保持相同思维高度。公众号转发请文首注明来源、作者。您可以搜索案例、法规。

裁判要旨

既签订房屋买卖又支付借款利息，则名为买卖实为借款担保，无房屋买卖真实意思表示的，主张排除执行不予支持

实务要点

第一、本案2019年5月15日二审立案，2019年8月12日二审作出裁判，审限来看，距离3个月审限差几天，就二审裁判理由看，二审的裁判说理略显简单，裁判思维线条清晰。二审撤销南通中院一审判决，驳回案外人诉讼请求。一审和二审裁判的重大区别在于，案外人与被执行人签订房屋买卖合同，房屋买卖的性质是作为借贷的担保还是以房抵债，本质上仍属于基本事实的审查认定，如果是借贷的担保，则无房屋买卖意思表示，借贷仍然履行中，如果属于以房抵债，则借贷的真实以及借贷是否到期，包括借款转化为房屋买卖的合同效力、买卖合同签订时间节点是否在查封之前等作为审查重点。

第二、我们注意到，该案上诉人的上述理由即“《房屋买卖协议》名为买卖、实为借贷。在无力偿还借款时，以450万元抵偿债务。2017年11月7日双方去南京市房管局过户时，得知案涉房屋被法院查封，倒签了时间为2017年10月1日的《房屋买卖补充协议》。案涉房屋的钥匙、门禁卡等抵押在被上诉人处，作为履约担保。”江苏高院进而查明该事实，导致整个案件审理方向改变，查明的事实即“2017年11月7日，秦家桢与杨益新、杨连飞双方的代理人同去南京市房产局办理房屋过户手续，但因房屋被查封未办成。同日，双方签订了落款为2017年10月1日的《房屋买卖补充协议》。”这也说明，针对上诉案的上述理由，应当抓住一审裁判忽视或者遗漏（包括有意或无意）案件事实的“硬伤”，该“硬伤”提供相应证据证明，能成为关键事实，即足以改变案件审判方向关键事实。

第三、查明倒签《房屋买卖补充协议》的事实，与该节事实相对应的裁判理由，江苏高院评价“杨连飞与秦家桢于2017年3月20日签订的《房屋买卖协议》，双方的真实意思并非为了买卖房屋，而是为借贷提供担保，实为担保合同。双方签订的落款为2017年10月1日的《房屋买卖补充协议》，实为2017年11月7日签订。在法院对涉案房屋查封之前双方并未订立合法有效的房屋买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。”确切的说，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第（一）项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

我们认为，不仅要考察签订房屋买卖的时间、查封时间，还有考察是否是真实的房屋买卖。名为房屋买卖实为借贷担保，房屋买卖不具有真实意思表示，房屋买卖合同在执行异议之诉中不构成《执行异议复议规定》第二十八条规定的合法有效房屋买卖合同，此裁判观点参见相关案例江苏高院：名为房产网签买卖实为借款抵押担保，以先前网签合同为由，主张案外人其后签订合同无效或自身过错，不予支持。

第四、我们注意到，法院认定名为房屋买卖，实为借贷担保有何理由，或者说有何事实根据。其一，杨连飞与秦家桢于2017年3月20日签订的《房屋买卖协议》；其二，秦家桢父亲秦建辉自2017年3月起每月向杨益新诉讼代理人的银行账户汇款41666元直至2017年9月，合计291662元，此后未再支付利息。”该事实表明，房屋买卖合同和与民间借贷（利息支付）同时进行，不符合借贷到期后以房抵债或者转化为房屋买卖关系的本质特征。换言之，双方不存在房屋买卖合同的意思表示，仍然为借贷关系，理由是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

第五、相比较而言，一审法院对《房屋买卖补充协议》评价“杨连飞与秦家桢于2017年10月1日签订的《房屋买卖补充协议》，……这是双方将先前借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，以最终实现双方权利义务平衡的一种交易方式。该变更行为是双方当事人意思表示一致的产物，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当予以尊重，应确认该《房屋买卖补充协议》合法有效。”强调借贷转化为房屋买卖（强调以房抵债借款转化为购房款），认定《房屋买卖补充协议》真实合法有效，但未注意到《房屋买卖补充协议》之前的《房屋买卖协议》是否是当事人真实房屋买卖意思表示。江苏高院除了查明借贷与房屋买卖签订同时进行，为进一步说明名为买卖实为担保，无房屋买卖的真实意思表示，江苏高院评价“秦家桢购买案涉房屋的总价为5235394元，但在前述房屋买卖合同及补充协议中约定的价款分别为400万元和450万元，与秦家桢购买该房的价格相差巨大，这种贱卖房屋的价款约定与一般房屋买卖的常理相违。”

案情介绍

一、2016年5月30日，秦家桢与鼎坤公司签订了一份《商品房预售合同》，约定鼎坤公司将房屋出售给秦家桢,总价为5235394元,房屋交付后90日内双方共同申请办理房屋所有权登记等。秦家桢支付购房款3955394元。2016年6月30日，秦家桢与浦发银行南京分行签订了《个人购房担保借款合同》一份，借款128万元用于支付购房余款，鼎坤公司予以保证担保。

2017年3月20日，秦家桢与杨连飞签订了《房屋买卖协议》一份，约定秦家桢将案涉房屋作价400万元出售给杨连飞，房款采用分期方式支付，协议签订后三日内支付200万元，余款200万元于办理产权过户时支付（最长时间不得超过本协议签订之日起算一年）；秦家桢同意自协议签订之日起，以已付金额为基数，按年息25%计算利息，按月支付至办理过户手续，如秦家桢未及时、足额支付利息或存有其他违约行为，杨连飞认为可能存在买卖风险时其有权单方终止协议，并要求秦家桢返还已付金额并支付利息等。秦家桢父母秦建辉、尹菊及秦建辉个人独资的海门市大地辉旺食品有限公司为秦家桢履行协议进行了保证担保。协议签订后，杨连飞将195万元汇至秦家桢的银行账户，5万元按照秦家桢指示汇至江苏联佑律师事务所。此外，秦家桢父亲秦建辉自2017年3月起每月向杨益新诉讼代理人的银行账户汇款41666元直至2017年9月，合计291662元，此后未再支付利息。

二、2017年6月30日，秦家桢受领案涉房屋后将钥匙、门禁卡、住宅使用说明书等均交付给杨益新、杨连飞。

2017年10月1日，杨连飞与秦家桢签订了《房屋买卖补充协议》一份，约定将案涉房屋价款变更为450万元，已付200万元，余款250万元在办理产权过户时先归还秦家桢结欠浦发银行南京分行的贷款后一次性支付给秦家桢，并于2017年10月10日前办理过户手续；考虑到杨连飞户口问题，杨连飞有权要求将案涉房屋过户至指定的第三人名下等。

2017年10月5日，杨益新与杨连飞签订了《借名合同》一份，约定杨连飞借用杨益新的户籍办理案涉房屋的产权登记，案涉房屋的实际所有权人为杨连飞，如杨连飞符合南京市房地产限购政策，杨益新应当协助办理案涉房屋产权变更登记手续等。

2017年11月20日，杨益新与秦家桢、杨连飞商品房销售合同纠纷一案，向海门市人民法院起诉，请求秦家桢依照约定协助将案涉房屋过户至杨益新名下。海门市人民法院审理后认为，杨连飞与秦家桢签订的《房屋买卖补充协议》及杨益新与杨连飞签订的《借名合同》均合法有效。但案涉房屋因被保全查封，已经无法变更产权登记，杨益新要求秦家桢协助办理产权过户的诉讼请求不予支持。杨益新或杨连飞可通过执行异议之诉主张权利，待执行异议之诉获得支持后再行主张，遂判决驳回杨益新的诉讼请求。

三、南通中院认为，执行过程中，案外人以其对执行标的享有实体权益为由提出执行异议，人民法院裁定驳回其异议后，案外人仍然不服的，依法可以提起执行异议之诉。本案中，案外人杨益新、杨连飞在法院驳回其执行异议后依法提出执行异议之诉，符合法定程序。案外人杨益新、杨连飞对案涉房产享有足以排除查封的民事权益，理由如下：一、杨连飞与秦家桢于2017年3月20日签订的《房屋买卖协议》实为借款、担保合同。理由是双方约定在200万元购房款到位后，需按年利率25%支付至实际过户之日的利息，该约定与正常的房屋买卖合同约定不符，却与民间借贷及担保的约定高度吻合。且实际中秦家桢自2017年3月起，通过其父亲每月按约定利率25%向杨连飞支付了共计291662元利息。二、杨连飞与秦家桢于2017年10月1日签订的《房屋买卖补充协议》，无论是形式还是内容均符合房屋买卖合同的要件。理由是在双方借贷关系发生之后，因秦家桢无法按约履行还款义务，双方将案涉房屋定价450万元，并确认杨连飞已支付的200万元作为已付房款。双方还对房屋坐落、价款、交付期限等作了进一步的明确约定。这是双方将先前借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，以最终实现双方权利义务平衡的一种交易方式。该变更行为是双方当事人意思表示一致的产物，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当予以尊重，应确认该《房屋买卖补充协议》合法有效。三、关于杨益新与杨连飞签订的《借名合同》，属于双方为规避南京市房地产限购等政策，借用他人名义购房的一种方式。杨连飞在南京购房虽不符合南京市购房政策规定的条件，但其与秦家桢约定借用他人名义办理产权登记并不违法。因南京市房地产限购政策非国家法律，故杨益新与杨连飞签订的《借名合同》不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效。四、案涉房屋在本院预查封前已通过交接房屋钥匙、门禁卡等方式由杨益新、杨连飞占有使用。五、杨益新、杨连飞在诉讼中同意将剩余购房款250万元按人民法院的要求交付执行。六、案涉房屋尚未办理初始登记，杨益新、杨连飞对案涉房屋未办理过户登记没有过错。判决在杨益新、杨连飞将剩余价款250万元交付执行后，不得执行南京市玄武区朝阳山路房屋。

四、江苏高院查明，2017年11月7日，秦家桢与杨益新、杨连飞双方的代理人秦建辉、孙青（江苏联佑律师事务所律师）同去南京市房产局办理房屋过户手续，但因房屋被查封未办成。同日，双方签订了落款为2017年10月1日的《房屋买卖补充协议》。钢正公司与秦建辉、秦家桢担保合同纠纷一案，南通仲裁委员会2018年7月12日作出（2018）通仲裁字第92号裁决后，经钢正公司申请执行，南京中院2018年10月24日立案执行，案号为（2018）苏01执1970号。

裁判要点与理由

本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为：杨益新、杨连飞对位于南京市玄武区朝阳山路房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。

江苏高院认为，杨益新、杨连飞对位于南京市玄武区朝阳山路房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

第一，杨连飞与秦家桢于2017年3月20日签订的《房屋买卖协议》，双方的真实意思并非为了买卖房屋，而是为借贷提供担保，实为担保合同。双方签订的落款为2017年10月1日的《房屋买卖补充协议》，实为2017年11月7日签订。在法院对涉案房屋查封之前双方并未订立合法有效的房屋买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。

第二，秦家桢购买案涉房屋的总价为5235394元，但在前述房屋买卖合同及补充协议中约定的价款分别为400万元和450万元，与秦家桢购买该房的价格相差巨大，这种贱卖房屋的价款约定与一般房屋买卖的常理相违。

第三，《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本案中，秦家桢所购房屋未依法登记领取权属证书，因此，不得转让。

第四，本案由南通仲裁委员会在对钢正公司与秦建辉、秦家桢担保合同纠纷一案进行仲裁过程中申请财产保全而引起，仲裁裁决后，钢正公司向南京中院申请执行，符合《民事诉讼法》的规定。财产保全由南通中院执行，且在案外人执行异议之诉进入诉讼程序后，南京中院才立案执行钢正公司申请执行秦建辉、秦家桢担保合同纠纷一案，因此，南通中院一审受理并审理本案并不违反法律的规定。钢正公司认为南通中院程序违法的理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，钢正公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但判决理由及判决结果错误，应予纠正。判决撤销南通市中级人民法院（2018）苏06民初264号民事判决；驳回杨益新、杨连飞的诉讼请求。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨房屋买卖丨以房抵债丨借贷担保
案例索引：江苏省高级人民法院（2019）苏民终780号“海门市钢正金属制品有限公司与杨益新、杨连飞案外人执行异议之诉二审民事判决书”（审判长景水平审判员李晶审判员赵建华），载《中国裁判文书网》（20190812）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《城市房地产管理法》

第三十八条  下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；  
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条  当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

执行专题

汇编执行复议与执行异议之诉分类案例集

专题一执行管辖、执行内容、执行异议程序案例

专题二变更追加被执行人，执行异议案例

专题三债权执行、执行顺序、优先权执行异议案例

专题四不动产作为执行标的，执行异议案例

专题五评估拍卖、优先购买、税款支付执行案例

专题六参与分配、破产清算执行异议案例

专题七执行担保与执行和解案例

专题八动产执行异议案例

本公众号文章对您有所裨益，请关注或微信群朋友圈分享转发。也请理解作者辛苦付出，若其他公众号转载原创请在首部位置注明作者及来源。