江苏高院：房屋具备过户条件，无力承担税费为由，未在合理时间办理过户登记，应认定案外人自身原因，排除执行不予支持

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裁判要旨

房屋具备过户条件，无力承担税费为由，未在合理时间办理过户登记，应认定案外人自身原因，排除执行不予支持

实务要点

第一、本案系江苏省高级人民法院发布的公报案例（2019年第1辑总第61辑），该案裁判摘要，金钱债权执行中，案外人因其已经接受以登记在被执行人名下的不动产抵债为由，提起执行异议之诉请求排除执行的，人民法院可以适用《执行异议复议规定》第二十八条进行审理。对于案外人仅以实现债权为目的而进行的抵债行为，以及仅因无法承担过户费用而未办理过户登记的，应视为其并成立物权期待权且系因自身原因未办理过户登记，人民法院对其排除执行的请求不予支持。

实践中，案外人以无力承担过户费用导致未能办理过户登记为由请求排除执行的情形非常常见。购买商品房取得物权需要依法缴纳相应税费以及办理过户登记，未经登记不发生物权效力，作为具有完全民事行为能力的法律主体对此应有充分认知。若在案外人执行异议之诉审理中，认可因无力承担过户费用导致未能办理过户登记亦属于可以排除执行的情形，实际上鼓励了案外人的偷税漏税行为，架空了我国的不动产登记和税收管理制度，会对社会公众起到消极指引作用。

第二、本案的裁判无锡中院一审与江苏高院二审均经过审判委员会讨论，两级法院的裁判理由和结果完全不同。无锡中院裁判强调权利距离执行标的的远近认为“以物抵债的案外人距离完整的法律意义上的所有权人仅仅有一步之遥，对其应当优先于普通金钱债权人卢某予以保护。”一步之遥指的是过户登记。江苏高院裁判强调排除执行是否符合法定条件认为“其买受价值3000余万元的38套案涉房产，却不能在合理期限内依法及时缴纳相应的200余万元税费，办理过户登记，应自行承担相应的法律风险。”两审裁判的观点都指向同一本质问题，即《异议复议规定》第二十八条（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第三、非因买受人自身原因未办理过户登记与买受人过错是两个不同内涵。无锡中院认为“储某、毛某陈述其未办理过户登记系无力承担过户费用，该情形不具有主观恶意，怠于登记与恶意规避登记的主观过错不同，不宜对“怠于登记”进行否定性的评价。据此，不能因储某、毛某未办理过户登记即认定其有过错。”我们认为，该段理由措辞略显含糊，似乎混淆两者之间的界限，既论述《异议复议规定》第二十八条，又论述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。买受人无力承担过户费用本身属于买受人自身原因，因无力承担而怠于登记则进一步加强买受人自身原因。该节论述直接导致二审改判“应自行承担相应的法律风险。”

登记在被执行人名下财产强制执行，案外人排除执行，对于案外人（买受人）过错的描述是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。对于案外人（买受人）非因买受人自身原因未办理过户登记的描述是《异议复议规定》第二十八条。“过错”与“非因买受人自身原因”两者内涵不同，前者强调买受人主观原因，后者强调其他客观原因。

另外，关于自身原因的情形列举，参见《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。

a.具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。

b.具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。

第四、我们注意到，本案的购房款系以物抵债的形式支付，二审评价“卢某与储某、毛某同为东来公司的借款债权人，……东来公司以案涉房屋优先抵偿储某、毛某的债务，并导致卢某的债权无法得到清偿，有违债权平等原则。”落脚点在个别清偿损害其他债权人利益，我们认为，债的清偿中，清偿都会出现先后，抵债双方不存在恶意串通、显示公平、抵债物没有权利负担，以其他债权人无法清偿为由略显不足。

案情介绍

一、无锡中院查封东来公司名下的房产，包括坐落在宜兴市房屋。2017年7月7日，无锡中院判决东来公司归还卢某借款本金1000万元及利息；东来公司与承强共同归还卢某借款本金3500万元及利息；东来公司与承强共同支付卢某违约金450万元。

储某、毛某向无锡中院提出案外人执行异议。

二、2011年1月13日，东来公司向毛某某（储某配偶、毛某父亲）出具《借据》，载明借款2000万元。借款到期经双方协商，用2000万元借款冲抵购房款。储某、毛某与东来公司双方签订38套《商品房买卖合同》。毛某某继续支付1210万元以解除银行抵押。储某、毛某另支付了上述36套办公用房的维修基金和物业费，东来公司开具了购房发票，提交初始登记证并向储某、毛某移交了房屋。经再次结算，东来公司尚欠储某、毛某203万余元借款，故东来公司于2014年9月29日将20个地下停车位卖给储某、毛某，并开具了收款收据。2014年9月29日，储某某与东来公司张某签署《凭据》，该凭据载明，原毛某某借款转入储某某名下，且借款全额抵付储某、毛某购房款及车位款，借贷双方已无任何经济往来，东来公司与被上诉人所有借款至此结清，互不相欠。2017年2月21日，东来公司向无锡中院出具《情况说明》：“2011年1月13日本公司通过抬头为无锡市平胜电器设备有限公司本票两张、江苏大海能源科技有限公司本票三张的方式借入毛某某人民币贰仟万元整。公司于2014年9月29日与毛某某及相关人储某某签订债务已清的凭据一份，由本公司财务人员张某经手签订。”

储某、毛某在一审审理中提交部分租房协议，以证明其已经实际占有使用案涉房屋，一审法院未对该租房协议的证据效力予以审理认定，但据租房协议复印件载明内容，部分涉案房屋的租赁协议签订于执行法院查封之后。

根据储某、毛某提交的《宜兴市商品房初始登记证》上记载：“购房人在付清房款，取得房屋后30天内凭本凭证向房屋登记机关申领《房屋所有权证》。”

三、无锡中院认为：本案的争议焦点是：储某、毛某对诉争房屋是否享有足以阻却执行的权利。该院认为，储某、毛某对诉争房屋享有足以阻却执行的权利，理由如下：

1、储某、毛某与东来公司之间的房屋买卖行为合法有效。储某、毛某与东来公司系于2014年8月21日签订商品房买卖合同并经备案登记，早于2016年9月27日该院对诉争房屋进行查封的时间，储某、毛某提供的借据、本票、情况说明等证据，亦足以说明其借款给东来公司的事实，故目前并无证据证明双方存在规避执行或恶意串通逃避债务的主观故意，商品房买卖合同的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。

2、《异议复议规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。《异议复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。对本案的分析如下：

首先，从权利性质看，虽然储某、毛某与东来公司之间的约定并未发生物权变动的结果，表面上看，储某、毛某享有的将诉争房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，与卢某的请求权性质均为债权而非物权。但是，还应根据对于涉案房屋是否产生直接的支配关系，对权利进一步区分为金钱债权与非金钱债权。卢某享有的是金钱债权请求权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为东来公司的责任财产成为卢某的债权的一般担保。而储某、毛某享有的是将诉争房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，指向特定的财产。两种权利的性质存在不同。

其次，物权的公示公信制度保护的应当是交易中的第三人，而非所有第三人。从申请执行人的角度考量，其如果享有的是非金钱债权，比如其为涉案房屋的买受人，则应当受到保护，否则会破坏物权的公示公信原则。而卢某作为申请执行人仅仅是普通金钱债权人，其仅仅是在寻找执行人的责任财产时发现诉争房屋，如果将其普通金钱债权优先于实际权利人储某、毛某享有的将诉争房屋的所有权变更登记至其名下的请求权予以保护，缺乏合理的基础。况且，储某、毛某将商品房买卖合同在网上备案，已经尽到了一定的注意义务即以一定的方式对外进行了公示，尽管这种公示较之法定的登记公示在效力上较弱，但应肯定其为取得物权履行了一定义务。

第三，储某、毛某在签订商品房买卖合同之后，即对房屋进行了管理和支配，实际占有诉争房屋的时间早于法院查封，进一步排除其与东来公司恶意串通的可能性。虽然尚未取得物权，但储某、毛某合法占有的事实状态也应受到法律保护。

第四，《异议复议规定》第二十八条规定了四项情形，储某、毛某已符合第（一）（二）（三）项情形。关于第（四）项情形，储某、毛某陈述其未办理过户登记系无力承担过户费用，该情形不具有主观恶意，目前也无证据证明其存在隐瞒交易以达到避税之目的，普通民事主体亦非法律专家，怠于登记与恶意规避登记的主观过错不同，不宜对“怠于登记”进行否定性的评价。据此，不能因储某、毛某未办理过户登记即认定其有过错。

综上所述，一审法院认为，基于储某、毛某权利的根源、性质，以及储某、毛某占有的事实和主观上对于未办理房屋产权变更登记没有过错，其距离完整的法律意义上的所有权人仅仅有一步之遥，其享有的权利具有一定的物权属性，对其应当优先于普通金钱债权人卢某予以保护。原告储某、毛某对诉争房屋享有的权利能够阻却对该房屋的执行，储某、毛某提起执行异议请求停止执行的理由成立，应予支持。鉴于本次诉讼系储某、毛某怠于登记引起，其应承担怠于登记的风险，故诉讼费用由其承担。经该院审判委员会讨论决定，判决如下：不得执行江苏省无锡市中级人民法院（2016）苏02民初255号民事裁定查封的江苏东来房地产开发有限公司名下坐落江苏省宜兴市房屋（商品房初始登记证号为100010148902及尾号为03至13、22至33、68至79）。

裁判要点与理由

本案二审争议焦点为：储某、毛某对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权益。

江苏高院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉争议房屋至今仍登记在被执行人东来公司名下，储某、毛某请求排除对涉案房屋的执行应符合以上法定条件，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，储某、毛某应承担其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第一，被上诉人储某、毛某虽和东来公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同，并进行了备案登记，但正如被上诉人储某、毛某所辩称，其若干次签订购房合同均因为东来公司无法偿还借款，在一次次结账之后根据东来公司的欠款本息数额接受价值相当的案涉房屋用于抵偿债务。因此，储某、毛某并不具备真实的购房目的。本案上诉人卢某与被上诉人储某、毛某同为东来公司的借款债权人，双方对于东来公司享有的债权应平等。东来公司以案涉房屋优先抵偿储某、毛某的债务，并导致卢某的债权无法得到清偿，有违债权平等原则。

第二，根据储某、毛某陈述及提交的证据，东来公司于2014年9月5日就开具了购房发票，提交了初始登记证，案涉房产已经具备了办理过户登记的条件。然而，直至执行法院于2016年9月27日查封案涉房产时，储某、毛某仍未依法办理过户登记，且其亦承认未办理过户系不能承担200万元的税费所致。储某、毛某作为具有完全民事行为能力的法律主体，对于购买商品房取得物权需要依法缴纳相应税费以及办理过户登记，未经登记不发生效力等应有充分认知。其买受价值3000余万元的38套案涉房产，却不能在合理期限内依法及时缴纳相应的200余万元税费，办理过户登记，应自行承担相应的法律风险。案涉房产未能办理过户登记系因储某、毛某自身原因所致，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一法定条件。储某、毛某认为其对案涉房产未办理过户登记无过错因而享有足以排除执行的实体权益的主张无事实和法律依据。

第三，一审判决中认为储某、毛某在签订商品房买卖合同之后，即对房屋进行了管理和支配，实际占有诉争房屋的时间早于法院查封。但对于这一认定的事实，储某、毛某并未举证予以证明，一审审理过程中更未对相关事实进行质证和调查，故一审判决作出这一认定，事实证据不足。

第四，根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，东来公司、承强、张惠亚均支持原审原告（案外人）储某、毛某的诉讼请求，其在原审中诉讼地位应列为第三人，一审判决却将东来公司、承强、张惠亚均列为被告，属于错列诉讼主体，程序不当，本院依法予以纠正。

综上，上诉人卢某的上诉请求成立。原审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。经本院审判委员会讨论决定，判决撤销江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02民初441号民事判决；驳回储某、毛某的诉讼请求。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨过错丨自身原因丨债权人利益
案例索引：江苏省高级人民法院(2018)苏民终975号“卢某与储某、毛某等执行异议之诉二审民事判决书”（审判长沈燕审判员唐志容审判员赵建华），载《中国裁判文书网》（20181218）。

法律依据

《民事诉讼法》

第一百一十二条  当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》

第一百九十条  民事诉讼法第一百一十二条规定的他人合法权益，包括案外人的合法权益、国家利益、社会公共利益。
第三人根据民事诉讼法第五十六条第三款规定提起撤销之诉，经审查，原案当事人之间恶意串通进行虚假诉讼的，适用民事诉讼法第一百一十二条规定处理。

第三百零七条  案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。

第三百一十一条  案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》

（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。
具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：
①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；
②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；
③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。
具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：
①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；
②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；
③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》

第16条  当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。

第17条  当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。

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