【实务】破产租赁合同解除后预付租金债权如何认定？
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破产租赁合同解除后预付租金债权如何认定？
本文作者 张亚琼,湖北山河律师事务所合伙人 / 感谢作者授权转载
关键词 | 破产租赁合同;预付租金;共益债务;以租抵债
破产租赁合同解除纠纷的若干裁判规则（三）
已收取的预付租金在合同解除后对于破产债务人属不当得利，应作为共益债务优先返还。
【裁判要旨】
破产企业作为出租人签订的未履行完毕的租赁合同如判解除，则承租人预付租金构成不当得利应依法返还，根据《企业破产法》第四十二条第（三）项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。
【案情概要】
案例3.1 2013年7月12日，阿里公司与杨建广签订《房屋租赁合同》。双方约定：阿里公司自愿将位于株洲市天元区长江北路保利大厦106号物业租赁给杨建广经营。租赁期限15年，每月租金20万元，租金总额3600万元。合同签订后，杨建广于同年7月19日、7月22日分两次向阿里公司汇款共计1800万元。阿里公司向杨建广交付租赁房屋。2014年10月14日，湖南省株洲市中级人民法院裁定受理债权人对阿里公司的破产清算申请。2015年3月6日，阿里公司管理人通知杨建广解除房屋租赁合同，要求杨建广于收到该通知之日起15日内返还租赁房屋。同年3月23日杨建广复函称，管理人无权解除合同，不同意返还租赁房屋。后管理人代表阿里公司诉至法院，请求腾退租赁房屋；继而杨建广提出反诉，请求确认房屋租赁合同解除后，杨建广预付的租金在阿里公司破产债权中享有优先受偿权。
案例3.2 2013年6月23日，文普华与千姿公司签订《租赁合同》一份，千姿公司将女人街地下车库总面积3900平方米租给文普华经营，租赁期为20年，从2013年12月1日至2033年11月30日止，租赁期内总租金1907486.88元，以出租方应付承租方工程欠款969560元和车库改造垫资工程款937924.88元互相冲抵，即租金已付清。2014年8月4日，法院受理千姿公司的破产清算并指定管理人。千姿公司破产管理人依据《企业破产法》第18条规定，通知文普华解除与千姿公司签订的租赁合同。文普华收到该通知后，未做答复亦未搬出其所承租的房屋。后千姿公司向法院起诉请求文普华搬离并交还房屋。在一审及二审诉讼程序中，文普华仅抗辩破产管理人不能解除合同，没有提出合同解除后主张优先权的要求。在再审诉讼中，双方当事人均同意由再审法院对此一并作出判决。
【法院观点】
案例3.1 二审法院认为，阿里公司破产管理人为便于拍卖租赁物，推进破产程序的顺利进行，解除与杨建广之间签订的租赁合同。租赁合同解除后，基于双方的财产返还义务，杨建广应将租赁物返还出租方阿里公司，阿里公司也应将预付租金退还承租方杨建广。杨建广与阿里公司之间的合同关系已经归于消灭，对于杨建广预付的房屋租金，阿里公司丧失了原来占有的合法依据并因此获益，杨建广作为给付方遭受相应损失。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定，阿里公司在合同解除后继续占有杨建广的预付租金符合民法通则关于不当得利的相关法律特征，属于不当得利。本案所涉不当得利发生在人民法院受理破产申请后，根据企业破产法第四十二条第（三）项的规定，依法可以认定为共益债务。根据企业破产法第四十三条“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，先行清偿破产费用”的规定，本案租赁合同解除后，阿里公司对杨建广的预付租金的返还义务应作为共益债务，由该公司的财产随时清偿，杨建广享有从阿里公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。
案例3.2 再审法院认为，案涉租赁合同即为继续性合同，对承租人而言，合同解除后负有返还租赁物的义务；对出租人而言，合同解除后，多收的剩余租期租金即构成不当得利，根据权利义务对等原则，亦应予以返还。本案中，承租人不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待。参照最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复湖南省高院《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见，“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”本案租赁合同解除后，文普华应将承租的所有人为千姿公司的地下车库返还给对方，千姿公司也应将剩余租期的租金返还给文普华，返还租金的计算方式为：返还数额=租金总额÷总租赁年限×剩余年限。
【案例索引】
案例3.1 湖南省高级人民法院：湖南阿里贸易有限公司与杨建广房屋租赁合同纠纷二审民事判决，案号：（2016）湘民终412号。
案例3.2 湖南省高级人民法院：株洲千姿置业有限公司与文普华房屋租赁合同纠纷再审民事判决，案号：（2017）湘民再461号。
【实务指引】
1.管理人应将预付租金的债权性质和金额作为衡量破产租赁合同是否需要解除的重要参考因素。一般认为，管理人决定解除或者继续履行合同，应当以保障债权人权益最大化和减少债务为基本原则，同时考虑到对方当事人因合同解除而可能提出的损害赔偿额，综合权衡利弊来决定。实务中，大多管理人对待履行租赁合同解除后的预付租金之债权性质认识存在偏差，往往将其作为普通债权予以认定，从而认为只要解除租赁合同，按普通债权偿付预付租金，有利于租赁标的房产的变现价值提高，因此造成合同解除权的滥用。
在预付租金作为不当得利从而被认定为共益债务优先偿还的情况下，对于已收取高额预付租金且剩余履行期较长的租赁合同，管理人在行使解除权时，就应当将优先偿还的预付租金数额作为重要参考因素，同时考虑合同解除导致的损害赔偿等成本，与标的房屋解除租赁情况下提高的市场价值相比较，综合决定是否行使合同解除权。否则，不但会对承租人的权益造成损害，而且不利于破产财产价值的提高，导致事倍功半的结果。
2.承租人在收到解除租赁合同的通知后，应及时向管理人提出优先偿还预付租金的主张。实务中，在出租人进入破产程序后，已预付全部或大部分租金的承租人往往不愿接受租赁合同解除、腾退房屋的现实结果，进而采取对抗措施，甚至引发群体性事件，影响社会稳定。
在明确预付租金作为共益债务随时优先予以清偿的情况下，承租人应及时与管理人取得联系沟通，提醒管理人综合考量解除合同产生的成本与收益。在管理人明确通知解除时，承租人可及时请求管理人优先全额清偿预付租金债权，最大程度地维护自身合法权益。
3.“以租抵债”的处理。实务中的“以租抵债”是指，出租人与其债权人协商约定，将标的房屋出租于债权人，以债权人未来应付的租金抵偿出租人已差欠的债务的债权偿还方式。与“以物抵债”债务清偿方式相比，“以租抵债”的主要特点是抵债标的为未来的租金收益而不是实物。
在出租人破产的场合，“以租抵债”的处理与“以物抵债”路径基本一致，即衡量债务人和债权人是否已就“以租抵债”达成合意并形成抵付的事实状态。如在案例3.2株洲千姿置业有限公司与文普华房屋租赁合同纠纷中，文普华与千姿公司签订《租赁合同》约定千姿公司将标的房屋租给文普华经营，租赁期20年，以出租方应付承租方工程欠款和车库改造垫资工程款互相冲抵，即租金已付清。该租赁合同签订早于千姿公司的破产受理日，且租赁房屋已实际交付债权人承租使用。此时，双方已就“以租抵债”达成合意，在破产程序中，管理人应尊重并认可双方之间“以租抵债”成立的事实，并将预付租金作为共益债务优先予以清偿。
相反，在实务中另一种情况也较为常见，即出租人并未与债权人达成“以租抵债”的合意，而被债权人强行占有标的房屋且不向出租人缴纳应付租金，或以极不合理价格支付租金。在出租人破产后，债权人在收到腾退通知后仍拒不搬离房屋的，此时管理人可以“以租抵债”协议未成立为由，主张收回房屋，并将其债权按原有债权性质予以认定。
当然，衡量“以租抵债”协议的效力，还需要结合《合同法》第52条和《企业破产法》第31条、第32条、第33条的规定，审查是否属于合同无效以及需要被撤销的情形。
本文来源：微信公众号“破产重组法务”
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