[实务案例] 假离婚？开玩笑！ 互赠房产与互换房产的税务处理

前些日子，群里开了一个小玩笑。无独有偶，次日，朋友居然问了一个类似的问题。

玩笑开完了，忙还是帮的

玩笑开完了，忙还是得帮的，小编虽然有时开玩笑，但做事可是很靠谱的哦。

反正不写也写了，今天的贴子就发这个了。

兄弟互赠房产与互换房产的税务处理

一、 背景

某夫妇多年前将两处房产分别登记在两个儿子的名下（北京市、上海市、广州市和深圳市以外的地区），现将实物房产交付给两个儿子时，考虑将登记在两个儿子名下的房产权属互换，即大儿子的房产过户给小儿子，小儿子的房产过户给大儿子，此时是否涉税，如果涉及税费，该如何选择。

当然首先排除兄弟换妻的操作方法。

具体涉及房产的情形可能包括：1、自建自用的房产，例如农家老宅；2、购置的房产。

涉及的时间：满5年、满2年、2年以内

家庭关系的区分：由于目前税法并未对家庭作出界定，按照通常的理解，以是否办理户籍分户登记作为划分标准，则可能兄弟单独立户，也可能未单独立户。

二、政策依据

不动产过户涉及增值税、个人所得税、土地增值税、契税，因为城建税和教育费附加是随增值税附征的，因此不作讨论。

（一）增值税

1、个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

应缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5％）×5％

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2006]36号）

2、个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）

3、个人销售自建自用住房免征增值税。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2006]36号）

4、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2006]36号）

5、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2006]36号）

取得方式	使用状况	税收待遇
自建	自用住房	免征增值税
未使用	全额征收增值税
非住房	全额征收增值税
购买	住房超过2年（契税缴纳时间）	免征增值税
不满2年的住房（契税缴纳时间）	全额征收增值税
非住房	全额征收增值税
其他（如继承、赠与等）	不使用状况和房产类型	差额征收增值税
无偿赠与兄弟姐妹（不考虑取得方式和使用状况）	免征增值税

（二）个人所得税

1、个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）

2、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）

3、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）

4、多子女共同继承房屋，子女对房屋产权进行分割，房屋产权由其中一个子女取得，其他子女应继承房屋的部分产权折价后以现金形式给付，对其他子女取得现金补偿的份额，暂不征收个人所得税。《国家税务总局关于多子女继承房屋有关个人所得税问题的批复》（国税函〔2010〕643号）

满五年唯一生活用房	免征个人所得税
无偿赠与兄弟姐妹	不征收个人所得税
多子女共同继承房屋产权分割	不征收个人所得税
其他情形（含置换）	按照“财产转让所得”缴纳个人所得税

（三）土地增值税

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（四）印花税

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（五）契税

1、以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税。

2、对于个人无偿赠与不动产行为（不包括法定继承），应对受赠人全额征收契税。《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发［2006］144号）

3、在共居家庭的直系亲属或生活相互依赖的兄弟、姐妹等，因分居分析房地产，不应视为赠与，不征契税。如分析另居后，其相互间发生房地产的买、典、赠与或不等价交换者，应照征契税，但分析后，若发生继承行为时，其产权的登记过户，不征契税。财政部关于契税工作中几个问题的解释和规定（1954年无文号现行有效，经中央人民政府政务院财政经济委员会（54）财经财（财）字第135号批复）

4、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额（契税暂行条例）

房产赠与	全额征收契税
房产交换	差额征收契税（房屋价格高的一方缴纳）
共居家庭分居析产（即兄弟分家）	不征契税

三、结论

情形	增值税	契税	个税
共居家庭分居财产分割	免	免	免
无偿赠与兄弟姐妹	免	全额	免
交换自建自用住房（满5唯一）	免	差额	免
交换购买住房（满5唯一）	免	差额	免
交换购买住房（满2不满5、满2非唯一）	免	差额	征
交换其他房产	征（全额/差额）	差额	征

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