【调研笔记】热点三四线市场调研纪要（十三）张家港篇

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2018-11-22

正文共：3223字

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文／研究员杨科伟、袁千惠、姚郑康

市场综述

张家港市地处江苏省长江下游南岸，沿海和沿江两大经济带交汇处，是一座新兴港口工业城市,为苏州市下辖县级市，其下辖8镇（杨舍镇、金港镇、锦丰镇、塘桥镇、乐余镇、凤凰镇、南丰镇、大新镇）。2017年末全市常住人口125.78万人，城镇人口85.69万人，农村人口为40.09万人，城镇化率68.13%。产业来看，张家港现有产业基础冶金业、化工业、机电业、纺织业、粮油食品业，重点发展现代装备业、新能源产业、新材料业、现代服务业。2017年，全市实现地区生产总值2606.05亿元，6家企业入选“中国民营企业500强”，世界500强企业有34家在张家港市投资项目。2017年全体居民人均可支配收入48951元，比上年增长8.8%。

基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方面因素综合影响，2017年张家港商品房销售面积292.28万平方米，增长48.6%。房价自2016年起涨幅较明显，市场最为火热的杨舍镇和金港镇房价均实现翻番，房价上涨推动力主要来源于上海、苏州的投资客激活市中心市场后，品牌房企的进驻继续推高市场热度，使得张家港整体楼市跟涨升温。目前整体市场处于改善型阶段，市场的投机氛围并不浓厚，以本地客群为主，目的多为自住。市场上产品同质化现象严重，预计短期或遇到去化困难。

政策环境

对购房者“限售”
对企业开发“建筑限高”

政策方面，调控措施较为宽松，暂无除限售外的限制措施，自2017年8月27日起取得不动产证未满2年的商品住房（含二手房）不得转让。棚改政策实行较早，目前已基本结束，历史上多为实物安置，但拆迁户多将房屋变现后择地安置，故早年棚改政策对当前市场作用较低。

信贷政策方面，张家港市首套首付3成，利率上浮22%，贷款认贷不认房。

张家港市对房屋建造上有一定限制，杨舍镇限低18米限高42米，且须20%精装房;金港镇则限高20米。这一政策使得张家港市场产品同质化现象较为严重。

客户结构

本地客群为主
各区域地缘性购房特征显著

客群以本地客群为主，仅有2成客户是以来自江阴为主的外地客群，客户全款比例在10%左右。购买目的多为自住，投资性客户极少。购房者地缘性购房特征明显，且具有一定区域情结。

市场价格

2016年以来项目价格普涨
改善需求集中区域价格接近翻倍

房价自2016年起涨，杨舍镇与金港镇房价均接近翻倍，杨舍镇从均价1万元/㎡涨至1.7万元/㎡，金港镇从0.6万元/㎡涨至1.1万元/㎡。房价上涨的主要原因是2016年来自上海和苏州的投资客激活市中心杨舍镇市场后，2017年品牌房企的进入继续推高市场热度，使得张家港8镇楼市均价均实现普涨。

整体市场处于改善阶段，杨舍镇物业类型均为洋房与叠墅，，均价在1.7-1.8万元/㎡。金港镇物业类型均为叠墅与联排，均价在1.3万元/㎡，但销售周期普遍较长。

土地供应

后期供应主要集中在金港镇
多家房企集中进入

土地方面，杨舍镇仅剩少量待拍地块，地价在9000元/㎡;金港镇下半年预计将有20万方左右土地放出，地价在4000元/㎡上下。品牌房企中金科率先进驻张家港市场，其余融创、保利、碧桂园、中梁则于2017年集中进入。

市场预判

“民富”支撑未来市场继续扩容
短期同质产品将遇去化困难

展望未来，张家港市位列全国县域经济百强榜的第三名，户均财富积累雄厚，家庭支付能力强，住房改善需求旺盛，“民富”支撑张家港市市场热度有望延续，未来市场继续扩容潜力巨大。但当前产品同质化严重，短期内货量饱和，或将去化困难。

典型项目一：中南•樾府

地理位置：张家港市沙洲西路购物公园西800米

物业类型：普通住宅、别墅

建筑面积：9.93万平方米

装修：毛坯

开盘时间：2018年4月29日

开盘售价：高层均价16500元/㎡

项目点评：项目所处城西生态居住区，与老城区紧密相接。为中南置地进入张家港的第一个项目，占地面积约5.8万方，总建筑面积约9.9万方，容积率1.7，建筑密度29%，绿化率35%。主要为叠墅和小高层的低密度社区，整个项目规划建造18幢住宅，合计约681户。项目首次开盘时间2018年4月29日，开盘当天去化达90%，首开精装高层产品，户型面积为120、143、160㎡，均价16500元/㎡，近期加推叠加产品，建筑面积140-240㎡，均价18350元/㎡。

典型项目二：金科•博翠名邸

地理位置：张家港市金港镇香山风景区香南西路北侧

物业类型：联排,叠拼

建筑面积：4.3万平方米

装修：毛坯

开盘时间：2018年5月24日

开盘售价：联排13000～14000元/㎡

项目点评：项目位于香山风景区香南西路北侧，项目住宅面积约42029㎡（251户），容积率约为1.1。区域内较高品质的新中式纯别墅区住宅，布局28幢建筑，其中10栋6层叠加别墅，18栋联排别墅。5月底首开推出53套联排房源，建筑面积230㎡左右，均价在14000元/㎡。开盘两个月去化率约70%，置业客群以本地客户为主，占比达到80%，乡镇客群占比约10%，外地客户占比约10%。

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