【中报点评15】招商蛇口：发挥央企融资优势加快拿地

 导 读 

低成本融资优势，加快拿地节奏。

◎ 作者｜朱一鸣、齐瑞琳

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2018年上半年招商蛇口实现销售金额750.96亿元，同比增长39.86%，实现签约销售面积358.36 万平方米，同比增长24.26%。新增土地建筑面积为751.33 万平方米，总地价603.58 亿元；2018年上半年，招商蛇口实现归母净利润为71.17 亿元，同比增长97.54%，净负债率大幅上升至72.77%，融资成本为4.87%，略有上升，但仍维持在较低水平。招商蛇口作为央企，其融资及融资成本上有一定的优势。此外，招商蛇口积极布局其长租公寓项目，目标三年布局10万间。

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01

销售：下半年可售货值3000亿

年度目标1500亿有望完成

2018年上半年招商蛇口实现销售750.96亿元，同比增长39.86%，已完成全年1500亿销售目标的50.1%；实现签约销售面积为358.36 万平方米，同比增长24.26%。销售均价为20955元/平方米，较2017年全年销售均价上涨约5.9%。

公司全年的可售货值约为3000亿元，其中60%左右货值将在下半年推出，年底有望实现2017年年报中制定的1500亿元的销售目标。

02

投资： 产城联动模式补充优质土储

上半年新增土储近去年75%

在土地储备方面，招商蛇口新增项目40个，新进入湛江、慈溪、徐州、舟山4座城市，其中湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果。

2018年上半年，招商系布局的国内邮轮港口城市（深圳、上海、天津、厦门）共运载邮轮旅客约184万人次，占全国约80%。在布局全方位港口生态圈的同时，补充了优质的土地资源。截至2018年6月底，招商蛇口在全国布局超过50座城市。

招商蛇口发展“产城联动”的模式，围绕津京冀、珠三角、长三角、长江经济带等重点区域拓展项目，2018年在推动原有项目落地的基础上，新获取苏州金融小镇、常熟琴湖两个产城或小镇项目。

招商蛇口上半年共新增土地建筑面积为751.33 万平方米，总地价603.58 亿元。2018年上半的土储已经超过2016年全年新增土储总建面，并且已经接近2017年全年新增土储建面的75%。

从城市结构来看，今年上半年，招商蛇口的新增土储中一二线城市的权益地价占比较高，分别为6%和70%，三四线城市占比24%。相比去年的土储地价分布，三四线城市的占比上升，一二线下降，表明招商蛇口的布局更加分散。

上半年的土储项目中，长三角地区占据了几乎一半；其次是环渤海地区，然后是中西部和珠三角，与招商蛇口围绕京津冀、长三角、珠三角等重点区域拓展产业新城项目的目标相一致。

在报告期内，招商蛇口完成了对招商漳州的股权收购，增加了丰富的园区资源储备。截至2017 年底，招商漳州及其控股子公司拥有产权的、正在进行一级开发或已经完成一级开发尚待实现收益的土地面积为11,662 亩（其中双鱼岛3,376 亩）。

通过招商漳州与公司在厦门、漳州已有布局的战略协同，其可分享漳厦同城政策区位优势，提前锁定海西板块未来发展红利，在以双鱼岛为代表的主要项目进入业绩释放期后，将为公司带来可观的利润。

03

财务：净负债率上升至73%

2018年上半年，招商蛇口的营业收入总额为209.88 亿元，同比增长6.60%。归母净利润为71.17 亿元，同比增长97.54%。主要原因是今年上半年毛利率增长至42.7%，为2014年以来的高位，其次因为转让资产及非并表项目收益增长，上半年招商蛇口的投资收益达到49.7亿元。归母净利率上升至34%，也为近几年最高，扣除非经常性损益后的归母净利率仍达到29.2%。

从负债方面来看，招商蛇口上半年的净负债率上升至72.77%，较年初上升13个百分点。净负债率上升的主要原因在于公司维持较高的土地投资力度，同时把握融资窗口期加大融资力度，有息负债规模有所增加。但总体而言，净负债率未超过80%，仍控制在较为合理的区间内。

今年房企融资成本普遍上涨，但招商蛇口融资成本为4.87%，虽略有上升，但仍维持在较低水平，招商蛇口作为央企，其融资渠道及成本上有一定的优势。展望下半年，在房企总体融资环境趋紧的情况下，招商蛇口有望借助融资上的优势完成逆周期的土储积累。

04

战略：积极布局长租公寓

上半年新增13个项目

今年上半年，招商蛇口依旧在大力扩展其长租公寓，新增13 个长租公寓项目，约为24.1 万平方米，共计5134间。其在全国布局长租公寓近2 万间，管理规模总计约90 万平方米，长租公寓方面的目标是三年布局10万间。目前形成青年白领公寓「壹栈」、 城市中产公寓「壹间」、中高端服务式公寓「壹棠」三大核心产品线，且已实现公寓智慧平台的全线上化服务。

上半年，招商蛇口联合招商启航等多家公司设立投资基金，创新探索“房东+股东”的产融结合模式；成立储架额度 60 亿元，首期发行 20 亿元“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”，是国内首单储架式长租公寓 CMBS 产品；携手建行注册首单银行间长租公寓 ABN200 亿（首发 40 亿元），创新解决长租公寓融资金额少、期限长、成本高的难题。

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