不动产买受人物权期待权与抵押权的冲突与反思｜金融汇
栏目主持人李皓按：不动产买受人与抵押权人的权利冲突中，“物权期待权”更多是因司法机关价值判断需要而创设，本身恐难以负载厘定权利顺位的功能。实务中对于司法解释相关条文的关系在理解上出现重大分歧，依然根源于价值判断标准的不稳定。本文基于对既存观点的重新检视，跳脱出原有解释路径，其思考进路殊为可贵。
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引言
不动产买受人物权期待权与抵押权之间的权利冲突是执行异议之诉中极为常见的案件类型。由于物权期待权的概念不清、权利定位不明，与之相关的权利冲突解决规则亦语焉不详，导致实践中出现了大量与之相关的纠纷，且裁判观点差异巨大，难有定论。
从执行异议之诉的制度设计来看，是以一个权利来排除另一权利的行使，若处理不慎，对权利本身的存废、实现的序位发生错判，极易造成相关人士对整个民法权利体系的误读[1]。物权期待权与抵押权之间权利冲突解决规则的混乱已经严重危及不动产领域的交易安全及传统民法权利体系的秩序，亟待予以厘定。基于此，本文从现有法律规定及案例出发，系统梳理了物权期待权的发展沿革、概念及其与抵押权之间权利冲突的典型案型，并在此基础上尝试修正重建其冲突解决规则。
一、何为物权期权？
1、我国关于物权期待权保护的规定沿革
我国现行法律规定中没有关于物权期待权的明确定义。通说认为，我国对物权期待权的保护首见于2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《批复》），该批复对交付全部或者大部分款项的商品房消费者予以特殊保护。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》: 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
随后，2004年发布的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（下称《通知》）规定，被执行人购买的、满足特定条件的房屋可以进行预查封，并在其《理解与适用》一文中首次引用了物权期待权的表述，认为作为被执行人的购房人此时虽然并不对该房屋享有真正意义上的物权，但已经享有期待权，具有排他性，因而可以视为其财产而预查封[2]。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》：十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
2005年生效的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《查扣冻规定》）则从保护正常交易秩序和善意第三人的利益角度出发[3]，规定了需要办理过户登记的财产买受人的保护条件，进一步扩大了物权期待权的保护范围。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
2015年，最高法院颁布《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》），在继续贯彻对买受人物权期待权保护精神的基础上，对物权期待权的保护范围进行了修改，将其重新限定在不动产交易领域，并在其第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人、商品房消费者的物权期待权保护条件。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
以上均为现行有效的法律规定，但在适用时应特别注意：第一，《执行异议复议规定》针对的是执行异议及复议程序的审查标准，以形式审查为原则，而执行异议之诉则系对争议双方实体权利冲突的审查。因《执行异议复议规定》第二十八、二十九条亦涉及实体权利的审查判断，故可以在执行异议之诉中参照适用[4]。
第二，第二十八、二十九条系在此前规定的基础上，有意对物权期待权的保护范围及条件进行的修改、细化，其中第二十八条系对《查扣冻规定》第十七条的修改，按照新法优于旧法的原则，《查扣冻规定》第十七条原则上应不再适用；第二十九条则系脱胎于《批复》第二条的规定，故在判断买受人是否构成《批复》中规定的“商品房消费者”时，应依照《执行异议复议规定》规定的标准进行判断。
最后，虽然不动产买受人在《通知》及《执行异议复议规定》中的角色相反[5]，但本文认为，既然二者都系基于物权期待权的规定，在《执行异议复议规定》生效后，对被执行人购买的房产进行预查封的判断标准亦应与《执行异议复议规定》保持一致，以确保物权期待权概念及成立条件的一致性，避免出现法条之间的逻辑冲突。
2、物权期待权的概念及特点
根据《执行异议复议规定理解与适用》，我国关于物权期待权的规定系引入了德国法中的期待权保护理论[6]。德国法下不动产买受人的物权期待权是指，在不动产转让双方已经同意办理不动产登记手续并向不动产登记机关提出了申请，但尚未办理登记手续时不动产受让人所享有的权利[7]。
在德国法下，以符合法律要求的形式表示的不动产转让是不可撤销的，因此，一旦受让人向登记机关提出登记申请，出让人即不能阻碍受让人取得不动产的所有权。此时受让人取得不动产物权的要件已经部分实现，且达到了十分确定的程度，最后的取得仅取决于登记机关的登记行为，故有必要对物权转移登记之前的受让人权利进行特殊保护[8]。德国法下的期待权系一项独立的权利，可以通过转让、质押等方式进行处分。
对比可见，我国的物权期待权与德国法下的物权期待权存在本质区别，首先，我国物权期待权的立法目的及价值取向更偏重于对不动产买受人生存权、居住权等基本权利的保护，与德国法下物权期待权保护的内在逻辑存在明显差异；其次，我国的物权期待权并无独立的权利地位，无法成为交易客体，仅在执行程序中具备一定的对抗效力；最后，买受人要想取得完整的权利，仍有赖于出卖人继续履行合同并配合办理不动产变更登记手续。
由此可见，我国对不动产买受人的保护制度与其说是借鉴了德国法下的物权期待权，倒不如说是在特别重视“居者有其屋”“有恒产者有恒心”的社会背景下，对不动产买受人给予的特殊保护。我国的物权期待权不具有独立性，仅系买卖合同履行过程中，由债权转化为物权过程中的中间状态，基于维护社会主体基本生活需求及社会秩序的需要，对特定的不动产买受人债权赋予一定的优先效力，使之得以对抗部分其他债权人的强制执行，在一定程度上保障未来能够取得不动产的所有权。
二、实践观点之一：买受人过错视角下不动产买受人物权期待权与抵押权的权利冲突及裁判思路
（一）《执行异议复议规定》第二十八、二十九条均属于第二十七条的例外规定，满足条件的不动产买受人可以排除抵押权人的强制执行曾系主流观点
《执行异议复议规定》第二十七条规定，案外人的权利不得对抗担保物权等优先受偿权，但法律另有规定的除外。但哪些属于除外规定，是否包括该司法解释本身，以及是否第二十八、二十九条都属于第二十七条的除外规定，一直是实践中争议较大的问题。
此前多数观点认为，第二十八、二十九条均属于第二十七条的除外规定，即满足条件的不动产买受人可以对抗不动产的抵押权人。最高法院在《执行异议复议规定理解与适用》一书中，就将第二十八至三十条，以及《批复》共同视为第二十七条的除外规定[9]。司法实践中亦多有案例支持此观点[10]。
（二）在此观点下，不动产买受人物权期待权与抵押权的权利冲突及审查重点在于“非因买受人自身原因未办理过户登记”
根据《执行异议复议规定》第二十九条及《批复》的规定，抵押权需让位于商品房消费者的生存利益，权利顺位既定，只需考察买受人是否符合第二十九条规定的客观条件即可。
而针对一般不动产买受人，除涉及合同签订及履行的客观要件外，还需考察买受人对未能办理过户登记是否存在过错，由于这一要件本身又包含了抵押权人与一般不动产买受人之间的利益衡量及价值判断，因此，不动产买受人与抵押权人之间的权利冲突也往往集中体现在买受人过错要件上。根据案件的具体情况不同，二者的权利也处于动态平衡之中，最终通过物权期待权是否成立，进而是否能够排除抵押权人申请强制执行体现出来。为此，下文结合案例，将一般不动产买受人与抵押权人之间权利冲突的主要案型及裁判观点梳理如下：
1、买卖合同签订在先、抵押登记在后，一般不动产买受人无过错，可以排除抵押权人的强制执行。
在（2017）最高法民申2270号案中，最高法院认为，阿亚提·阿卡依购买案涉房产的时间早于抵押登记和查封的时间，同时，诉争房产在两个月后即被普瑞铭公司抵押给聚鼎公司，故未办理过户登记不是阿亚提·阿卡依自身原因所致，买受人的物权期待权能够排除抵押权人的强制执行。类似案例还有（2019）最高法民申4695号、（2019）最高法民申1136号、（2018）最高法民终1040号案等。
2、抵押登记在前、买卖合同签订在后，买受人忽视在先权利障碍导致无法过户的，不能对抗抵押权人的强制执行。
在抵押登记在前、买卖合同签订在后的情况下，由于抵押登记具有公示性，受让人知道或应当知道所购房产上已有抵押负担，若买受人仍与抵押人进行交易，其权利的保护应劣后于抵押权[11]。
例如，在（2019）最高法民终480号案中，诺客公司购买案涉房屋未办理过户登记，原因在于其购买前，该房屋已设立有其他人的抵押权登记。对此，最高法院认为，诺客公司购买案涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人诺客公司自身的原因。因此，诺客公司不符合第二十八条之规定。类似案例还有（2018）最高法民终695号、（2018）最高法民申671号等。
3、虽抵押登记在先但抵押权人同意出售抵押物，买受人基于信赖签订买卖合同则不存在过错，仍可对抗抵押权人的强制执行。
由于房地产开发需要大量的资金投入，开发商往往会将在建工程抵押融资，具备销售条件后再以房屋销售回款偿还借款，开发商对外销售房屋多已取得了抵押权人的同意[12]。对此情况，《全国民事审判工作会议纪要（2015年4月征求意见稿）》[13]曾有意见认为，一般不动产买受人购买已经取得了房屋预售许可或者销售许可的房屋，其物权期待权优先于银行的抵押权。
类似地，在（2018）最高法民终490号案中，最高法院也认为，如买受人审查了抵押权人同意抵押房屋销售的证明，即已尽到相应的注意义务，对案涉房屋的买卖产生合理信赖。如嗣后出卖人未将转让价款提存或清偿，亦属抵押权人应当承担的风险。买受人对此无过错，仍可对抗抵押权人的强制执行。
（三）存在的问题：权利顺位体系混乱、法律论证逻辑不清晰
买受人过错视角带来的问题首先是权利顺位的混乱。物债二分权利体系下，物权优先于债权系一项基本原则，如果说对商品房消费者的优先保护尚有其正当性，一般不动产买受人的物权期待权能够排除抵押权人的强制执行，则无疑违背了物权优先于债权的基本原则，极大地冲击了现有的权利体系秩序。
此外，在买受人过错视角下，虽以物权期待权能对抗抵押权为基本规则，然一般不动产买受人尚需满足“非因自身原因未办理过户登记”这一本身又包含利益衡量及价值判断的要件，裁判者在这一要件下，往往需要再次对抵押权与物权期待权成立顺序、信赖利益等进行分析，其背后隐含的逻辑实质仍是权利对抗规则，极易陷入循环论证。
三、实践观点之二：权利位阶视角下物权期待权与抵押权的权利冲突及裁判思路
（一）第二十九条系第二十七条的除外规定，第二十八条则不属于，且抵押权恒定优先于一般不动产买受人的物权期待权
针对第二十七条与第二十八、二十九条的关系，另有观点认为，《执行异议复议规定》第二十九条属于但书条款规定的内容，而第二十八条则不属于[14]。原因在于，第二十八条系脱胎于《查扣冻规定》第十七条，第二十九条则系脱胎于《批复》，根据第二十八、二十九条以及《批复》的规定，权利的排序为消费者买受人的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般不动产买受人的物权期待权。能够优于法定担保物权的，只有商品房消费者的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权。故《执行异议复议规定》第二十九条属于但书条款规定的内容，而第二十八条则不属于。
2019年11月《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定，商品房消费者可以根据《批复》的规定对抗抵押权人的强制执行，同时强调仅限于纪要第125条（即《执行异议复议规定》第二十九条）规定的商品房消费者，一般不动产买受人不适用该规则，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则[15]，也能够间接支持第二十八条不属于第二十七条的除外规定的观点。
（二）在此观点下，一般不动产买受人的物权期待权当然不能排除抵押权的强制执行
在权利位阶视角下，由于权利顺位固定，无论买卖合同签订与抵押权成立时间顺序如何、房屋买卖是否经过了抵押权人的同意，一般不动产买受人均无法排除抵押权人的强制执行。
例如，在（2018）最高法民申6179号案中，最高法院认为，从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除担保物权等权利的强制执行，则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。即便海控公司在办理抵押之后明确同意鑫东源公司出售案涉房屋，也不能由此认定海控公司丧失了对案涉房屋享有的抵押权。王国华作为购房者，其现在对抗的是海控公司针对案涉房屋享有担保物权的强制执行。故本案需参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断王国华对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。
（三）存在的问题：法律论证过程存疑、破坏交易安全及买受人信赖
权利位阶视角最大的问题在于法律论证的过程存在缺陷，各权利类型能否据此做数学传导式的排序暂且不论，第二十八、二十九条以及《批复》都未明确规定抵押权与一般不动产买受人物权期待权的关系，这也正是两种观点的争议所在。然该观点的论证过程并未正面回应这一问题。不仅如此，如果说综合上述规定，能够推导出消费者买受人的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般不动产买受人的物权期待权的权利链条，则必然隐含了“二十八条并非二十七条的除外规定”的逻辑前提，因而论理过程有因果倒置、循环论证之虞。从结果上看，二十八、二十九条并列二十七条之后，结构类似且均为不动产买受人针对金钱债权提出执行异议的审查规则，如果需要分别对两条款追本溯源，最终得出一则为二十七条的例外规定，另一则相反的结论，不仅破坏了该司法解释的体系性，也给法律使用者设置了过高的障碍。
更为严重的是，权利位阶视角虽然坚持了物权优先于债权的基本原则，但在抵押权人同意销售房屋的情况下，却忽视了物权法语境下的“抵押权人”与执行异议之诉语境下“对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的申请执行人”之区别，对抵押权人给予了双重优先保护，严重损害了买受人对取得房屋所有权之信赖利益，破坏了不动产买卖领域的交易安全。
四、本文观点：物权期待权与抵押权权利对抗规则的修正与重构
（一）第二十七条与第二十八、二十九条关系之修正：第二十八、二十九条均不属于第二十七条的除外规定，第二十七至二十九条亦无法推导出物权期待权与抵押权之间的权利对抗规则
本文亦认同第二十八条并非第二十七条的除外规定之观点，唯得出该结论的逻辑推演过程有不同意见。首先，第二十七条既规定了但书条款，则该但书条款必然指向明确或能够确定地推导出“案外人的权利能够对抗担保物权等优先受偿权”的例外规定，例如《批复》。但第二十八及二十九条都只规定了不动产买受人对抗金钱债权执行的情形，并未明确将包含担保物权等优先受偿权的金钱债权包括在内。因此，本文认为，第二十八及二十九条均不属于第二十七条的除外规定。
其次，满足第二十九条规定条件的不动产买受人之所以可以排除抵押权人的强制执行，并非基于第二十九条的规定本身，而是基于《批复》的规定。如前述，第二十九条有意对商品房消费者的条件进行了补充和细化，但其本身并不涉及与建设工程优先受偿权、抵押权的对抗规则，故在判断权利位阶时，仍需首先诉诸《批复》的规定，在进一步判断案外人是否属于商品房消费者时，才应链接至第二十九条的规定。即二十九条本身亦非二十七的除外规定，《批复》才是。
最后，这一结论也更符合第二十八、二十九条的文义。第二十八、二十九条与《批复》并非新法与旧法的关系，在缺少系统的执行异议之诉审理规则的情况下，借助多个司法解释的递进规则审理案件虽有难度，但并不存在法律路径上的障碍。实在无须以牺牲《执行异议复议规定》既有的逻辑及体系性为代价，通过各种解释方法将审理规则强行框定至第二十七至二十九条范围内。
特别需要强调的是，虽然本文认为，第二十八、二十九条并非二十七条的除外规定，但并不能据此简单得出“一般不动产买受人的物权期待权不能对抗抵押权”的结论。《会议纪要》只强调了一般不动产买受人不能依《批复》的规定直接对抗抵押权人，从《批复》的文义看，该结论自无疑义。
然如前述分析，实践中执行异议之诉的情形纷繁复杂，不动产买受人与抵押权人之间的冲突对抗尤为剧烈，并不能单纯依据《批复》对权利顺位进行抽象排序。除《批复》外，是否还存在其他法律路径使得物权期待权能够对抗抵押权，亦或者说，抵押权在执行异议之诉语境下的权利排序是否绝对恒定等问题仍需具体讨论分析，绝非单一的权利顺位链条所能涵盖。
（二）物权期待权与抵押权权利对抗规则的重构：修正的权利位阶规则
考虑到执行异议之诉涉及权利之间的协调平衡，在尚未建构完备的权利序位体系学理通说的前提背景下，有两种可行方案。第一种，鉴于现行权利架构还有待完善，现阶段宜从现有实际案例中抽取问题，采取点对点的解决策略，对症下药解决案件审理中的反映较为集中的疑难问题。第二种，因此类诉讼是两个权利间对抗，关涉整个民法体系的稳定性，它必须从权利体系相关问题的有力说出发，借助现有法律依据对执行异议之诉形成有序的认识，建构计划周全的处理过程，并形成理性的可检验之程序[16]。
分析可见，权利位阶视角更接近第二种方案，买受人过错视角则与第一种方案更为类似。本文持第二种方案，故以权利位阶视角为基础，结合物权期待权与抵押权权利冲突的典型案型，尝试对双方权利冲突规则做一重新梳理及修正。
1、不动产买受人与抵押权人权利冲突审查的基本原则：生存权至上、物权效力优先。
前已述及，《批复》基于保护个人消费者生存权的考虑，赋予商品房消费者以绝对优先保护的地位，虽然突破了既有权利位阶，然其背后的价值选择有其固有的说服力，足以正当化法律性决定，自不必多言[17]。
就一般不动产买受人而言，由于物权期待权并不是独立的权利，其对诉争不动产享有的权利尚未最终转化为所有权，本质上仍为债权。在无法律特殊规定的情形下，仍应坚持物权的效力优先于债权的基本原则，避免对传统民法权利秩序体系的破坏。
因此，满足第二十九条的商品房消费者得依《批复》之规定对抗抵押权人。一般不动产买受人原则上不能排除抵押权人的强制执行，买卖合同签订先后并无差别，亦无需再进一步考察未能办理过户登记的原因。
2、抵押权人同意出售抵押物，一般不动产买受人可依第二十八条排除抵押权人的强制执行——以《物权法》第一百九十一条为进路。
抵押物的转让制度通常有两种模式，一种是价金物上代位主义，一种是抵押权追及效力主义。前者是通过牺牲抵押人对价金的支配来保障抵押权人，受让人可以获得完整的所有权。后者是牺牲受让人的所有权来保障抵押权人，受让人的损失则可向债务人追偿[18]。
我国在借鉴其他国家经验的基础上，对抵押物转让的两种模式进行了整合。《物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
即，在抵押权人同意转让的情况下，采用价金物上代位主义模式，一旦买受人支付了房屋转让款，抵押权人所享有的物权支配权的客体即从抵押物转移到价金，受让人则可取得无抵押负担的抵押物所有权。此时，物上代位即足以保护抵押权人的利益，自无须再借助于抵押权的追及效力[19]。这一制度设计下，抵押人“应当将所得价款提前清偿或进行提存”，并未损及抵押权人的利益，又兼顾了买受人的交易安全，很好地实现了三方利益之平衡[20]。在抵押权人未同意转让的情况下，则采用抵押权追及效力主义，除非受让人代为清偿债务，否则抵押权人仍可就抵押财产优先受偿。
同时，除非合同另有约定，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人。如因抵押人原因导致抵押权人未获清偿，亦属抵押权人可以预见且应当承担的合同风险，抵押权人对不动产上的抵押登记仍负有涂销义务。
据此，在抵押权人同意转让的情况下，抵押权人虽未丧失抵押权，但其所享有的物权支配权的客体已经从抵押物转移到价金，已不属于对“执行标的”依法享有对抗案外人的担保物权的申请执行人。换言之，在执行异议之诉的语境下，同意出售抵押物的抵押权人与一般金钱债权人的地位并无二致。此时自无二十七条适用之余地，一般不动产买受人可依二十八条对抗一般金钱债权执行人之规则，排除抵押权人的强制执行。
此外，在判断未办理过户登记是否系买受人自身原因时，亦不必循环论证买受人是否知晓抵押权人同意、是否对此产生合理信赖，而应重点审查是否存在其他因买受人自身原因导致未能办理过户登记的情形，如买受人消极不行使登记权利等。
五、小结
面对不动产买受人物权期待权与抵押权之间的权利冲突，以往的裁判思路多着眼于对《执行异议复议规定》第二十七至二十九条内部关系的解读，期待抽象地推导出“不动产买受人物权期待权能否对抗抵押权”这一问题的确定答案。然在不同的逻辑起点、推理路径以及利益衡量的交错影响下，却形成了截然相反的两种意见，导致不动产买受人与抵押权人之间的权利冲突愈演愈烈。
本文认为，产生上述现象的原因，实为对《执行异议复议规定》第二十七至二十九条的理解定位有误所致。针对不动产买受人物权期待权与抵押权之间的权利冲突，可能的解决思路是，回归传统民法权利秩序体系，先行厘清抵押权人及不动产买受人在执行异议之诉语境下真正的权利性质，再根据权利位阶及对应的权利对抗规则对二者进行排序，争取在坚持传统民法权利秩序体系前提下，构建起一套更为稳定且逻辑自洽的对抗规则。
注释：
[1]陈克：《执行异议之诉的处理框架、审理阶段及可变因素（一）》，载“天同诉讼圈”，2018年9月4日。
[2]葛行军、范向阳：《<关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知>的理解与适用》，载《人民司法》2004年第4期，第7页。
[3]王飞鸿：《<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>的理解与适用》，载《人民司法》2004年第12期，第11页。
[4]参见《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125、127条。
[5]前者系作为被执行人，对其享有物权期待权的不动产进行预查封；后者则系以其物权期待权对抗申请执行人的案外人。
[6]参见最高人民法院执行局编著：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年7月第1版，第422页。
[7]参见申卫星：《期待权理论研究》，中国政法大学，2001年博士论文。
[8]参见［德］拉伦茨著：《德国民法通论（上册）》，王晓晔等译，法律出版社2003年版，第294页-第295页；转引自陈克：《执行异议之诉的处理框架、审理阶段及可变因素（二）》，载“天同诉讼圈”，2018年9月18日。
[9]同注6，第390-391页。
[10]最高法院层面的案例可参见（2018）最高法民终490号、（2018）最高法民终689号、(2018)最高法民申4090号等，其他法院的案例虽未及系统梳理，但亦以满足第二十八条规定的买受人排除抵押权人强制执行的案例居多。
[11]高圣平：《担保法前沿问题与判解研究》，人民法院出版社，2019年2月第1版，第173页。
[12]实践中，不动产登记管理部门会以抵押权人出具同意房屋销售的证明，作为开发商办理预售许可证的前置条件。
[13]《全国民事审判工作会议纪要（2015年4月征求意见稿）》第39条：取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。
[14]王毓莹：《不动产买受人提起的执行异议之诉的处理》，载人民法院报，2019年2月21日第7版。
[15]《全国法院民商事审判工作会议纪要》：126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
[16]同注1.
[17]参见［德］拉伦茨著：《法学方法论》，商务印书馆2003年版，第293页；转引自陈克：《执行异议之诉的处理框架、审理阶段及可变因素（二）》，载“天同诉讼圈”，2018年9月18日。
[18]梁上上、贝金欣：《抵押物转让中的利益衡量与制度设计》，载《法学研究》2005年第4期；转引自最高人民法院物权法研究小组编著：《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社，2007年3月第1版，第571页。
[19]同注11，第176页。
[20]参见王闯：《冲突与创新——以物权法与<担保法>及其解释的比较为中心而展开》，载梁慧星主编：《民商法论丛》（第40卷），法律出版社2008年版，第299页；转引自高圣平：《担保法前沿问题与判解研究》，人民法院出版社，2019年2月第1版，第176页。
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