不要推南京进火坑！

近日南京人才安居政策一出台，朋友圈就在发酵南京等多个城市定向取消限购的消息，而兰州和合肥官方都出来辟谣，调控放松的大旗谁也不敢扛，这个时候说南京取消限购，无异于把南京往火坑里推。

但此次人才安居政策的真正影响是什么？我和南京工业大学副教授吴翔华老师就这个话题从六点半沟通到八点半，吴老师的见解深刻犀利，容我整理一下，今天和大家一起分享。

本文整理：365楼市副主编 万昕

本文主要观点阐述嘉宾：南京工业大学副教授吴翔华

看到人才安居政策的时候，大家都应该思考这3个问题：

1、为什么各个城市在争夺人才？

2、为什么高端人才政策利好力度大，而中端人才政策利好力度小？

3、即使有大批学生落户南京，后果又会怎样？

一、为什么各个城市在争夺人才？

各个城市都出现了户籍人口增长缓慢的情况，原来具有人才绝对优势的西安，武汉，南京均出现了不同程度的人才流失，南京近几年常住人口增长缓慢，外来人口甚至出现负增长，导致实现经济增长方式转型和创新城市的目标都面临人才瓶颈。

另一方面，即使有些人才留下来了，在过渡一段时间后，由于生活成本高，收入增长一般，而导致部分人才选择了离开，利用大城市的工作经验，较容易找到一份中等城市不错的工作岗位，并且享受较低的生活成本。这个时候，这些二线城市出现了人才危机，虽然短时间内并不特别严重，但吸引人才安居已经是刻不容缓。

 二、能影响大局的只有一件事——供应大多数人能买得起的房子

1、重大利好政策太多 高层级人才太少

出于房地产和土地依赖，暂时并不打算让度重要的既得利益来吸引人才，所以对人才的不同层次之间的需求差异并不关注，或者不想关注，导致的人才安居政策出现供需失配。

高端人才少，即使引进的配套待遇高也不会增加太多成本，而中端人才多，因此推出了租赁住房，人才公寓，租赁补贴等多管齐下，但核心问题是吸引中端人才，除了靠租赁解决短期过渡需求以外(无论两年或者五年都是过渡)，更重要的是在安居的角度上，要让人才有上升阶梯，对未来抱有有希望，这样才能真正留住人才。

2、更多人需要的是既能住还能买得起房子

如果租赁五年后，依然面临高房价和匮乏的支付能力，绝大部分人才是不会选择这条不确定的道路的。他们需要的是类似北京推出的配售型的共有产权住房，既能够提高他们的支付能力，又能够满足居者有其屋的内在愿望，这才是他们最看重的部分。

但是由于涉及核心利益，因此的选项中，这种大批建设配售型保障房，从商品房市场大批分流刚需(大部分是中低端人才)的选项是没有的。所以重高端，轻中端的态度自然不难理解。

3、对这类人是重大利好！

同时，人才的结构是金字塔型的，一个城市，一个学科，一个企业，既需要高端人才也需要中低端人才，这样才能形成团队，而不能靠高端人才单打独斗。目前这样的政策，对已经在南京工作但又被限购的人是个重大利好，但对新增人才的吸引力有限。

武汉和西安都由于人才安居政策一下子新增了十几万的人才落户，可是最终留下来的有多少并不知道，因为对于聪明的大学生而言，一手拿着大城市的户口，并不影响他到别的城市找工作，即使找不到也不影响他享受省会城市的各项保障政策。多一个户口终归比较实在。

当年，新加坡为了吸引各种海归人才，推出可居者有其屋为核心的政府组屋，提供了宽松的人才安居环境，因为李光耀清晰地认识到，华人的居住观念对人才的择业影响有多么的重要。

 三、落户后会怎样？买不起依旧不会留下来

推出这样的政策应该说确实也解决了不少问题，有总比没有好。首先高端人才力度大，缓解了不少人才引入单位的压力，其次，中端人才落户条件的放宽，确实能够解决不少人的购房资格问题，但又不是简单地放松限购，毕竟没有工作没有收入的情况下就买房的比例应该是非常小的。

就问两个问题：

第一来南京投资炒房的外地人会愿意选择先迁个户口再买房吗？

第二打算来宁工作的大学生，如果工作没找到，要户口干什么呢？ 

另外一方面，新推出的人才安居政策由于并未建立起中低端人才的住房供应体系，对楼市的中长期影响并不大。增加了购房机会，并没有增加他们的支付能力，也不会对投资需求有过多的刺激。

365楼市副主编万昕提问：没有中低端人才的住房供应体系会有什么影响？

允许他们落户只是给了购买资格，他能否买得起才是关键，买不起就不会留下来了。

南京未来的发展核心： 分三步走解决大多数人住的问题

这次政策出台是希望施以小利能否实现中高端人口增长，普通人由于高房价不用驱赶也会自己离开。经济上希望实现向创新型城市的转变，出发点是好的。但是什么是人才？这是个很难界定的问题，要是按照去年公布的人才安居政策，倒退十几年前，马云来到南京也只能领个600元的租赁补贴而已，根本算不上高端人才。

企业和用人单位自有一套人才界定标准。要做的就是维护好一个人才安居环境，让他们的居住诉求能够实现，能够有一条属于他们的安居政策: 

1、刚毕业没钱的时候租赁住房，政府给补贴；

2、过几年后要结婚买房，买不起怎么办？政府配建共有产权住房，降低购房压力实现住房梦想；

3、收入提高了，有能力购买商品房了，就自己去市场选择。这才是既有不同阶段体面的选择，又有梯度消费的支持。

和政府合伙买房才是王道

结束语：我在吴老师的启发下找了这组数据“十三五“期间，南京市新开工建设各类保障性住房1500万平方米，约15万套，其中中低收入家庭保障住房1万套，征收安置房14万套。而2018年南京的租赁用地将占到住宅用地的30%。

在这组数字里，我并不能确切的知道共有产权房将有多少供应量。南京房价5万你肯定买不起，但是如果是共有产权房呢，既买得起，也能按比例享受到增值。这大概是我们一直在说的提供有效供给，也就是让大多数人买得起的房子。和政府合伙买房才是王道，前提是有足够的供应。

2017年12月25日，南京筹集的1499套共有产权房房源进行集中选房，毛坯房单价为9925元/平方米，最低只需购买50%的产权。而早在2016年南京就有1700余户家庭认购了共有产权房。

然而1000多套真的太少了，今年南京卖房近16万套，如果共有产权房能在上万套，对楼市的影响将是深远的。

吴老师的朋友圈曾提过住建部的官员这篇《进一步深化住房制度》不是随便写写的:  最终形成政府(或单位)拥有产权的公共租赁住房、政府和个人共同拥有产权的共有产权住房和私人拥有完全产权的私人住房组成的、相互衔接的覆盖城镇全体居民的住房供应体系。

租购并举下有梯度的住房体系，这就是2018年全国楼市的暗潮汹涌。

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