余谦：博弈故事在物业管理中的解读
物业管理
— Property Management —
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文/余谦
本文经作者授权发表
一切人类的社会行为和管理活动以及自然界生物的相互行为中均包含了丰富的博弈关系，即多个利益主体之间相互作用的关系，只有博弈模型和博弈分析才能准确地描述这些关系和深刻地揭示这些关系背后的内在规律。
自从1944年Von Neumann 和Morgenstern出版了《博弈论和经济行为》，1994年纳什、泽尔滕、海萨尼凭借他们在博弈论中的奠基工作获得诺贝尔经济学奖以后，经过几十年的发展，博弈论现在已经成为主流经济学与管理学最核心的内容并几乎成为所有领域经济学家和管理学家的基本分析工具及共同研究语言。
然而看过奥斯卡获奖电影《美丽心灵》后，我们不得不承认经济学诺贝尔奖的影响力还远远不如一部电影那么震撼人心。1994年颁给约翰.纳什的经济学诺贝尔奖还没有为他招来那么多的崇拜者，而2001年由环球公司出品，罗素-克洛演绎的电影——《美丽心灵》却使得纳什成为了千万影迷心中的英雄，他的经历成为了天才故事的代表，同时他坎坷起伏的心灵故事也为博弈论披上了一层传奇的面纱。
和纳什的故事一样，我们同样不得不承认的是，作为博弈论最引人入胜的地方也不在于那些复杂繁琐的数学模型的分析，而是那一个个简短而寓意深刻的博弈故事。每本博弈论的教科书都是从“囚徒困境”这样一个故事开始讲述的，而每个研究博弈论的大师实际上都是一个讲述博弈故事的大师。其实，每一个博弈故事都是一个经典的博弈模型，而隐藏在每一个故事背后的寓意也蕴涵了这个博弈模型要告诉我们的全部内容。所以，我们在这里也要从读博弈的故事开始来解读物业管理中博弈理论。
1968年美国经济学家哈定（Garrit Hadin）在《科学》杂志上发表了一篇著名的文章《公共的悲剧》（Tragedy of Commons）。哈定讲述的故事从此在公共经济学家和制度经济学家中流传开来，成为了他们最津津乐道的例子。
在《公共的悲剧》里，哈定描述了这样一个具体故事：有一片茂盛的公共草场，政府把这块草地向一群牧民开放，这些牧民们可以在草场上自由地放牧他们的牛。随着在公共草地上放牧的牛逐渐增多，公共草地上的牛达到饱和。此时再增加一头牛就可能会使整个草场的牛的单位收益下降，因为再增加一头牛就会导致草场供应给每头牛的平均草量下降。但是面对这个情况，每个牧民还是都想再多养一头牛。因为多养一头牛其增加的收益归这头牛的主人所有，而增加一头牛带来的每头牛因草量不足的损失却分摊到了在这片草场放牧的所有牧民身上。于是，对于每个牧民而言，增加一头牛对他的收益是比较划算的。在情形失控的最后，每个牧民都会不断增加放牧的牛，最终由于牛群的持续增加使得公共草场被过度放牧而造成退化，从而不能满足牛的食量，并导致所有的牛因饥饿而死，因此成为一个悲剧。
这个悲剧其实是生活中很多故事的缩影，而对这个故事的深思将使我们得到很多领悟。
首先，这个悲剧的产生实际上是由于在多个利益主体的博弈中，每个博弈方都以最大化自己的利益为目的，最终损害了了大家的公有利益，也损害了自己的利益。这个悲剧故事证明如果一种资源没有排他性的所有权，就会导致对这种资源的过度使用，从而造成资源的浪费。如我们所知，房地产中的有很多资源往往是不具有排他性所有权的，如一些公共的场地、设备、设施，因而公共地悲剧的现象非常普遍，造成房地产资源的很大浪费，影响了资源的有效使用。
这样的悲剧有没有办法可以避免呢？其实悲剧是可以避免的。我们可以想象，如果在公共草场上安排一个管理者，那么他就可以通过对草场的管理，通过对牧民放牧的管理，最终提高草场的资源效率，最后最大化所有牧民的利益。我们可以看到，物业管理的产生正是在物业的“公共草场”上设置了这么一个管理者，物业管理正是通过对物业中的“公共地”进行管理，包括环境、安全、维护等，从而大大提高物业中公共资源的效用，提升其价值，物业管理者正是通过对“公共地”的管理，维护了每个业主的利益，这也正是物业管理的意义和价值之所在。
再深入的想一想，我们就可以更加自然的去理解为什么物业管理是为业主大会服务，而不是为业主服务的。上面的分析中我们看到，公共草场的管理者正是通过对草场的管理、对每个牧民的管理来服务于所有牧民的利益的。同样的，物业管理公司如果是为业主去服务，那么就没有改变“公共地悲剧”的本质，最终伤害的将是所有业主的利益。所以物业管理只有从所有业主的利益出发，服务于业主大会，才能真正避免故事中悲剧的发生。
卢梭在《论人类的不平等的起源和基础》中也讲了一个经典的博弈故事。故事中有两个猎人去打猎一头鹿，他们约定分别埋伏在鹿的必经路口，守候鹿的出现。这时假设有一只野兔碰巧经过了一个猎人附近，他将在继续坚守和去打猎兔子之间做一个选择。如果这个猎人选择去追逐野兔，而他的同伴一直选择坚守，那么他们将会错失猎鹿的机会，打猎的结果将是追逐兔子的猎人收获一只兔子，而他的同伴一无所获。而如果两个人都选择的是去猎兔，那么他们将一人猎获一只野兔。另外一种结果是两个猎人在这种情况下都选择坚守自己的职责，那么他们将可能共同收获一头鹿。
这是一个很典型的博弈模型，只有当两个猎人都选择合作的时候，他们得到最大的利益。实际上，在房地产的开发经营中就有很多这样的故事。房地产商和物业管理公司正是这两个一同去打猎的猎人，一个的职责在房地产的销售前，一个的职责在房地产的销售后。如果房地产开发商为了自己的短期利益而置物业管理公司的利益于不顾，最终房地产商将只能得到一只兔子。如果房地产商选择与物业管理公司合作的态度，在房地产的开发、建设、销售中多为物业管理公司着想，那么将实现房地产资源的效用最大化，物业的增值也最终将为房地产开放商带来长期的利益。
美国加州大学伯克利分校的经济学教授乔治·阿克尔洛夫是2001年诺贝尔经济学奖得主。他在阐述著名的“柠檬市场”（注：“柠檬”一词在美国俚语中表示“次品”或“不中用的东西”）理论时引用了一个有关二手车的经典案例，来说明市场中的信息不对称会导致“劣币驱逐良币”的现象。
假设一个二手车的市场，里面有比较好的二手车和比较差的二手车在里面交易。然而，二手车的性能并不能从它的外观可以直接判断，此时二手车的车况对于买车人实际是一个不对称的信息。于是，在这种情况下买车的人只能根据一个期望价格也就是平均价格来购买二手车。由于，质量较好的二手车的车主在这个价格上是亏损的，所以较好的二手车将从二手车市场上淡出，最后在这个市场上剩下的将是越来越烂的旧车。
在我国目前的物业管理市场中，也存在着很明显的信息不对称现象，而且正在危及着物业管理行业的发展。目前，我国的物业管理市场正在走向买方定价，物业管理费将会由业主大会根据物业管理公司的服务质量定价。而国内的物业管理质量缺乏行业标准，因此物业管理服务的质量对于业主而言是个不对称的信息。为了避免物业管理市场中出现“劣币驱逐良币”的现象，必须尽快规范行业标准，使得物业管理服务标准化，透明化。归根结底，最重要的是必须建立起一套诚信机制，让物业管理者放心，让业主心里踏实，只有这样才能真正告别“柠檬市场”。
物业管理牵涉到房地产开发商、物业管理公司、以及业主大会等多方面利益主体相互依存，相互作用各种各样复杂的博弈关系，在物业管理的发展中我们也因为这些纠结纷繁的关系看不清对与错，我们也为了物业管理的前途感到过困扰和迷惑。然而通过博弈故事的解读以及对物业管理其中博弈关系的分析，我们找到了一个路标：房地产开发商、物业管理公司、以及业主大会只有在博弈中合作，在博弈中信息透明化才能得到三赢的结局，我们也共同期待这个美好的明天。
出处：
《住宅与房地产》
2005：26-27
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编辑：赵翌序
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