婚房产权约定：是不是赠与 ？ · 外 8 则｜天同码82
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陈枝辉
北京天同律师事务所
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本期天同码，节选自《中国商事诉讼裁判规则·担保卷》“质押”主题下“证券质押”部分内容。
规则摘要
01 . 夫妻约定共有房产归一方所有的，属共同财产约定
夫妻婚内协议将婚后共同财产的房产约定归一方个人所有的，即使未办物权转移登记，一方亦可依约取得所有权。
02 . 恋爱期间购房，登记为共有，未能结婚时处理原则
恋爱期间购房并登记为共有，在双方未能缔结婚姻时，未出资亦未偿还按揭款一方，不应认定享有该房屋所有权。
03 . 出卖二手房涉嫌合同诈骗的，房产中介应退居间费
房屋买卖居间合同纠纷中，居间人未如实报告与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益的，应当退还居间费。
04 . 特约商户无规范签购单，不能证明交易真实性后果
特约商户受理信用卡业务后，不能提供合乎规范的签购单等证据证明交易真实性的，应向委托银行承担相应责任。
05 . 保障住房的资格审核，不适用行政许可期限的限制
社会保障性住房的资格审核，实质系行政给付行为中的一个过程，并非行政许可行为，不适用行政许可期限限制。
06 . 业委会行使业主知情权，主张公开事项应初步举证
在具备合法手续和授权情况下，业委会具有原告资格。业委会行使业主知情权的，应对主张公开事项有初步证据。
07 . 个别业主对物业异议，不足以作为拒缴物业费理由
个别业主对业委会与业主大会选聘的物业服务企业所签物业服务合同履行持有异议，不足以作为拒缴物业费理由。
08 . 非因物业公司原因形成事实物业服务，业主应付费
因不可归咎于物业服务企业原因致物业服务企业在合同到期后仍为业主提供事实物业服务的，业主应支付物业费。
09 . 暴雨致业主车辆损害，存在管辖瑕疵的物业应赔偿
物业公司对小区物业未尽一定风险防范及提醒义务，在业主因不可抗力遭受财产损害时，应承担相应的赔偿责任。
规则详解
01 . 夫妻约定共有房产归一方所有的，属共同财产约定
夫妻婚内协议将婚后共同财产的房产约定归一方个人所有的，即使未办物权转移登记，一方亦可依约取得所有权。
标签：夫妻共同财产｜婚后财产约定｜共有房产
案情简介：2012年，石某与陈某签署婚内协议，约定共有房产归石某所有，离婚时石某取得房产并偿还抵押贷款。2014年，双方离婚诉讼中，关于该约定效力成为争议焦点。陈某主张该赠与未办物权登记，故其可行使撤销权。
法院认为：①案涉房屋由石某和陈某婚后共同出资购置，登记为共同共有。双方自愿签署婚内协议，明确约定该房归石某所有，陈某执笔填写相关内容，对于协议约定及执行后果应予知悉。双方基于家庭关系及婚姻情感作出处分共同财产的意思表示应予保护，该协议对双方具有法律约束力。②依法律规定，婚前或婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记前可撤销赠与。而本案婚内协议系双方对婚姻期间所得夫妻共同财产进行的约定，而非系一方将个人房产给予另一方的单纯赠与行为，双方签订协议后房产所有权归石某所有，陈某不享有房产赠与撤销权。判决案涉房屋归石某所有，剩余房款由石某负责偿还。
实务要点：夫妻双方通过签订婚内协议将婚后共同财产约定归一方个人所有的，属夫妻共同财产约定，即使未办物权转移登记，亦不影响一方依协议取得其中房产所有权。
案例索引：北京三中院（2014）三中民终字第06092号“石某与陈某离婚纠纷案”，见《师小丽诉陈浩离婚纠纷案——夫妻约定共有房产归一方所有，无需物权转移登记即产生法律效力》（李春香），载《人民法院案例选》（201504/94:89）。
02 . 恋爱期间购房，登记为共有，未能结婚时处理原则
恋爱期间购房并登记为共有，在双方未能缔结婚姻时，未出资亦未偿还按揭款一方，不应认定享有该房屋所有权。
标签：婚房｜恋爱期间｜登记共有｜附条件民事法律行为
案情简介：2007年，何某购房，并与恋人顾某登记为共有人。后二人分手。2012年，何某以其独自出资购房并一直偿还按揭款为由，诉请确认该房屋归其全部所有。
法院认为：①何某出于对顾某的感情和信任，亦为早日促成婚姻成立，何某将自己独自出资购买的房屋权属登记为双方各半行为，可视为附条件的民事法律行为，所附条件即为双方结婚。《民法通则》第62条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”因顾某购房、还贷均未出资，且其未与何某结婚，顾某失去了受领并保持房屋一半所有权的根据，房屋应从由何某名义登记占有一半状态变更为何某全部所有。②顾某主张其享有房屋份额系何某无偿赠与，但未提供赠与合同证实其主张，且何某本身家庭经济情况并不富裕，购房时还要向银行贷款21万元支付房款，何某将当时价值30万余元房产一半，无偿赠与顾某有悖常理，亦不符合客观现实。③何某在2011年想卖掉房屋，找顾某协商时，顾某不同意签名，何某此时才知道权利被侵害，何某2012年起诉主张权利，未超过两年诉讼时效。判决诉争房屋权属全部归何某所有。
实务要点：一方恋爱期间基于缔结婚姻愿望购房并将房产登记为与恋爱对方共有，在双方未能缔结婚姻时，另一方未出资亦未偿还按揭款的，应认定房屋产权归出资方所有。
案例索引：广东云浮中院（2013）云中法立民终字第17号“何某与顾某所有权确认纠纷案”，见《何国强诉顾月娟所有权确认纠纷案——恋爱关系终止后购置房屋的权属确定》（赵炳乾、刘贵妍），载《人民法院案例选》（201503/93:67）。
03 . 出卖二手房涉嫌合同诈骗的，房产中介应退居间费
房屋买卖居间合同纠纷中，居间人未如实报告与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益的，应当退还居间费。
标签：居间合同｜审慎义务｜如实报告｜合同诈骗
案情简介：2013年1月，经地产公司居间，王某与黄某签订预约买卖合同，在支付20万余元房款、1.58万元居间费、黄某取得房屋产权证后，该房因2011年黄某逾期还按揭款、2012年被银行起诉并经法院判决。2013年4月，该房产被执行查封。2014年，黄某被以合同诈骗罪判刑，同时法院判决责令黄某退赔王某22万余元。王某据此起诉地产公司，要求归还佣金并赔偿损失。
法院认为：①本案黄某出售诉争房产给王某行为已被认定为合同诈骗。既为合同诈骗，黄某与王某所签合同即为无效合同。地产公司作为中介方，依《合同法》相关规定，居间人负有如实报告义务，如其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付居间报酬并应承担损害赔偿责任。故居间人在进行居间活动时对诉争房产应进行审查，对于影响交易的重要事实对委托人应如实报告。②案外人黄某因未偿还诉争房产贷款已被法院判决需偿还贷款，而该事实与本案交易有重要联系，但地产公司并未审查，亦未如是向王某报告，可见地产公司未尽居间人义务，损害了委托人利益，且诉争房产买卖合同无效，其不得要求支付报酬。判决地产公司退还王某居间报酬等费用1.58万元。
实务要点：房屋买卖居间合同纠纷中，居间人未如实报告与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付居间报酬并应承担损害赔偿责任。
案例索引：福建厦门中院（2014）厦民终字第2034号“王某与某地产公司居间合同纠纷案”，见《王宝树与厦门高鹏房地产营销策划有限公司居间合同纠纷案——关于居间人的如实报告义务及过错责任的承担》（王峰），载《人民法院案例选》（201504/94:152）。
04 . 特约商户无规范签购单，不能证明交易真实性后果
特约商户受理信用卡业务后，不能提供合乎规范的签购单等证据证明交易真实性的，应向委托银行承担相应责任。
标签：储蓄合同｜特约商户｜签购单
案情简介：2011年，酒店公司在4天中，在一、两分钟内接受同一卡号或不同卡号几乎每笔都是2万元以上总计33万余元的刷卡消费，事后不能提供签购单，能提供的签购单无持卡人签名。
法院认为：①依合作协议及特约商户受理银行卡业务协议，银行通过加入银行卡组织，与特约商户形成委托代理关系，代理内容系委托特约商户按合同约定受理信用卡、审查持卡人签名是否真实，并代垫交易产生的费用，故本案案由应为委托合同而非信用卡纠纷。②签购单系特约商户与客户就信用卡支付形成的惟一、有效的凭据，对于不参与基础交易的银行而言，签购单系特约商户向其证明发生实际交易、客户采用信用卡支付的有力证据。本案中，银行委托酒店公司作为特约商户要依约受理信用卡，但酒店公司在4天中，均系在一、两分钟内接受同一卡号或不同卡号要求支付几乎每笔都是2万元以上的款项，仅查看信用卡和客人护照扫描件，亦无持卡人入住酒店实际消费证据。其中绝大部分交易所提供的签购单无持卡人签名，部分甚至无签购单，违反合作协议约定，亦违反受理境外信用卡的业务规范。银行已依约向酒店公司支付全部款项，银行可在遭发卡行拒付后选择通过向发卡行主张请求权，亦可依合作协议向酒店公司主张请求权，判决酒店公司归还银行33万余元。
实务要点：签订合作协议的特约商户受理信用卡业务后，不能提供合乎规范的签购单等证据证明交易真实性的，应承担举证不能责任。
案例索引：上海二中院（2014）沪二中民六（商）终字第4号“某银行与某酒店公司委托合同纠纷案”，见《中国银行股份有限公司上海市分行诉上海展讯酒店管理有限公司委托合同纠纷案——特约商户应对外卡转接行负交易真实性的举证责任》（陈红、谢琴铮），载《人民法院案例选》（201504/94:233）。
05 . 保障住房的资格审核，不适用行政许可期限的限制
社会保障性住房的资格审核，实质系行政给付行为中的一个过程，并非行政许可行为，不适用行政许可期限限制。
标签：保障房｜行政诉讼｜行政许可行为｜行政许可期限
案情简介：2012年5月，代某向居委会申请保障性商品房预约登记。2013年11月，建设局电话通知代某不符合申请条件。代某提出其提交资料中有一份其所有的房产证复印件，明显不符合保障性商品房申请条件，但建设局1年半后才告知其不符合条件，导致其错失经济适用房选房资格，建设局迟延履行审核义务属于行政不作为，故提起行政诉讼。
法院认为：①建设局对保障性商品房申购资格的审核并非行政许可行为。《行政许可法》第2条规定，本法所称行政许可系指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。社会保障性住房，系指支付提供优惠，限定户型、面积、价格等，向本市住房困难家庭，以出租或出售方式提供的政策性住房。该类住房供给，明显带有福利给付性质，与行政许可并不一致。虽然租赁或购买保障性住房需提出相关申请，建设局亦存在审核管理行为，但该项审核系关于是否符合住房困难等限定条件的确认，不属于行政许可，不应适用行政许可的相关时限规定。②保障性商品房配售房源直接影响到建设局审核时限，而保障性住房实行统一规划、统一建设、统一分配，受规划、资金、建设周期等诸多因素影响，配售房源时间实际上无法确定，建设局并未迟延履行。且代某作为申请者需了解知悉相关申请条件，其在明知名下已有房产情况下，还在申请材料上做出虚假承诺，自身亦存在过错，故判决驳回代某诉请。
实务要点：社会保障性住房的资格审核，实质系行政给付行为中的一个过程，并非行政许可行为，不适用行政许可期限限制。
案例索引：福建厦门中院（2014）厦行终字第61号“代某与某建设局行政诉讼案”，见《代建明诉厦门市建设与管理局不履行法定职责案——社会保障性住房资格审核并非行政许可行为》（王叶萍、张栎），载《人民法院案例选》（201504/94:279）。
06 . 业委会行使业主知情权，主张公开事项应初步举证
在具备合法手续和授权情况下，业委会具有原告资格。业委会行使业主知情权的，应对主张公开事项有初步证据。
标签：物业纠纷｜业主知情权｜业委会｜举证责任
案情简介：2013年，小区业委会起诉物业公司，要求公布小修、中修费收支使用情况，供暖设施设备原始单据及折旧、维修情况，车位费收支情况，对外供暖情况包括供暖合同、供暖面积及费用，小区建筑规划、设计、施工等各项文件资料，对外广告合同等。
法院认为：①业主有权要求公示建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况，物业服务合同、共有部分使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库处分情况。②在具备合法手续和授权情况下，业委会具有原告资格。业委会代表全体业主为公共利益提起诉讼的，法院应准许。涉及业主公共利益的信息资料，业委会主张要求公开、查阅的，法院应依法准许。③本案业委会基于法律规定要求物业公司公示相关资料，而物业公司在向业委会复函及在建委公示材料中对涉及中修费、对外供暖情况及供暖维修情况，小修费及车位费收支情况均予公布，应视为物业公司已履行公示义务。至于业委会对公示内容存在异议，要求提供财务凭证等，法律依据不足。对于业委会认为应公示而未公示的文件类、对外广告合同、供暖设施设备原始单据及折旧、维修情况的诉请，因物业公司否认持有上述文件、单据，未向外签订广告合同，故在缺乏证据佐证情况下，业委会诉请不予支持。
实务要点：在具备合法手续和授权情况下，业委会代表全体业主为公共利益提起诉讼的，具有原告资格。业委会行使业主知情权，应对主张公开事项有初步证据。
案例索引：北京一中院（2013）一中民终字第14415号“某业委会与某物业公司物业服务合同纠纷案”，见《北京市昌平区回龙观金达园小区业主委员会诉北京华特物业管理发展有限公司物业服务合同纠纷案——业主委员会法律地位及业主知情权的认定》（刘雅璠），载《人民法院案例选》（201504/94:1）。
07 . 个别业主对物业异议，不足以作为拒缴物业费理由
个别业主对业委会与业主大会选聘的物业服务企业所签物业服务合同履行持有异议，不足以作为拒缴物业费理由。
标签：物业纠纷｜物业费｜合同效力｜服务质量
案情简介：2014年，物业公司起诉业主王某，主张物业费2800余元及滞纳金。王某以物业公司与业委会所签物业服务合同不能约束自己，及物业公司未能履行合同义务提出抗辩。
法院认为：①业委会代表业主与物业公司签订物业服务合同，委托物业公司对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，案涉物业服务合同有效，对小区业主具有约束力。②王某作为小区业主，应依约定物业费标准支付物业费。因物业服务合同中已明确约定物业费收费标准，且物业公司系为全体业主提供物业服务，王某意见系其个人意见，不能代表其他业主，王某以物业公司主张物业费收取标准与物业公司履行物业服务质量之间相差甚大且其提供的物业服务不符合合同约定等为由拒不支付物业费，应不予支持。③因王某与物业公司对合同履行存在争议，故物业公司主张滞纳金不予支持。判决王某支付物业公司物业费2800余元。
实务要点：业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业所签物业服务合同，对业主有约束力。个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。
案例索引：浙江杭州中院（2015）浙杭民终字第1704号“某物业公司与王某物业服务合同纠纷案”，见《杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案——物业服务合同效力及物业费减免请求的认定》（翟雨佳），载《人民法院案例选》（201504/94:7）。
08 . 非因物业公司原因形成事实物业服务，业主应付费
因不可归咎于物业服务企业原因致物业服务企业在合同到期后仍为业主提供事实物业服务的，业主应支付物业费。
标签：物业纠纷｜物业费｜事实物业服务
案情简介：2010年5月，开发公司与物业公司所签前期物业服务合同到期后，尽管开发公司另聘新的物业服务企业，因部分业主出面干预致使物业公司未能交接成功而继续为小区提供物业服务。2012年，物业公司诉请业主何某支付拖欠物业费2400余元。
法院认为：①最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前提物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，物业公司与开发公司所签前期物业合同合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。②尽管前述合同约定期限为三年，但合同期满后，物业公司仍为小区提供物业管理服务，物业公司与何某之间形成事实物业服务关系。尽管开发公司期间另聘新的物业服务企业，但由于部分业主出面干预致使物业公司未能交接成功而继续为小区提供物业服务，并非物业公司拒绝退出或移交，故应认为此期间物业公司与何某之间亦形成事实物业服务关系，判决何某支付物业公司物业费2400余元。
实务要点：因不可归咎于物业服务企业原因致使物业服务企业在合同到期后仍为业主提供物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业费的，应予支持。
案例索引：重庆渝北区法院（2012）渝北法民初字第15547号“某物业公司与何某物业服务合同纠纷案”，见《重庆悦来物业管理有限公司诉何红物业服务合同纠纷案——事实物业服务关系的认定》（张晓华），载《人民法院案例选》（201504/94:14）。
09 . 暴雨致业主车辆损害，存在管辖瑕疵的物业应赔偿
物业公司对小区物业未尽一定风险防范及提醒义务，在业主因不可抗力遭受财产损害时，应承担相应的赔偿责任。
标签：物业纠纷｜物业责任｜管理瑕疵｜风险防范
案情简介：2014年，物业公司诉请杜某缴纳拖欠的物业费，杜某以此前其车辆因特大暴雨在小区被淹，损失5万余元为由抗辩并提起反诉。
法院认为：①《物业管理条例》第36条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业公司作为小区物业管理主体，其承担的是小区公共部分物业管理及安全保障义务，小区地下车库管理系其管理范围一部分。本案中，物业公司对业主私自开挖的违章门洞疏于管理，物业管理存在瑕疵，导致特大暴雨时地下车库被淹、业主车辆受损，二者之间存在一定因果关系，物业公司应承担相应赔偿责任。②考虑当时特大暴雨的不可预测性、物业公司组织救灾表现及其对违章门洞的疏于管理，根据《民法通则》等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑物业过错程度、收取物业管理费标准等实际情况，酌定物业公司应承担赔偿责任以杜某应缴纳的一年度物业管理费为限，判决杜某支付拖欠物业费，物业公司赔偿杜某1200余元。
实务要点：物业公司对小区物业管理区域安全未尽一定防范义务及风险提醒义务，在业主因不可抗力遭受财产损害时，物业公司应承担相应赔偿责任。酌定赔偿责任范围时，应遵循物业公司管理瑕疵程度及权利义务对等原则。
案例索引：福建厦门中院（2015）厦民终字第22号“某物业公司与杜某物业服务合同纠纷案”，见《厦门佰仕物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案——不可抗力事件中物业赔偿责任的认定》（庄慧林、陈远治），载《人民法院案例选》（201504/94:22）。
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