这几个板块，需要谨慎了……

最近很多项目都停工了，城市建设都有点暂停的感觉，我很担心房子卖不动了，新城还建得下去吗？

01

前十年的增长，还是形成了空城

先看一组十年数据

南昌，增加121.24万人

赣州，增加60.16万人

新余，增加6.36万人

景德镇，增加3.15万人

鹰潭，增加2.93万人。

宜春，减少41.19万人

吉安，减少34.12万人

抚州，减少29.74万人

九江，减少12.85万人

上饶，减少8.86万人

萍乡，减少4.97万人

这十年来南昌增长了120多万人，所以有了红谷滩新区、九龙湖等等新城的大建设，而这十年也没有消除九龙湖鬼城的称号。

之前写了一篇文章说空置率的数据，很多人不信，说某某楼盘亮灯率很高，我还特意跑去看了，我发现其实50%的入住率，亮灯给人的感觉有点像整个楼盘都住满了，所以我选择相信更加冰冷的数据。

空置率在50%以上的有九龙湖、湾里、象湖滨江、经开东、瑶湖

40%以上的有望城、朝阳、艾溪湖

30%以上的有青云谱、经开西

20%以上有凤凰洲

（PS：数据仅供参考。比如说，朝阳和艾溪湖的空置率在40%以上，院长相信这个是真实数据 ，但洪楼其他小伙伴觉得这个数据应该与实际情况有点出入的）

这是在过去十年增长的情况下，还留下了这么多的空房子。

那么，在可能来临的收缩时代，一定会更加严峻，尤其是那些外围新城。 

02

下五年的收缩，新的新城怎么办

从上面的空置情况，或者你肉眼去看看，就可以很明显的发现：越靠近中心空置率越低，越外围越高。

然后我看到了一份《南昌市住房发展“十四五”规划（征求意见稿）》文件。

这是下一个五年，各区域新增的住房套数

为了让对地图不敏感的人对区域有个更直观的了解

我使出我的传统手艺：北京五环大法。

上次我叠五环《千万张房票挤进南昌？外地人买哪儿就看这篇！》，大家有点争议，所以这次我多换几个姿势。

以老城为中心的北京3-4-5环

以红谷滩为中心的北京3-4-5环

以赣江为中心的北京3-4-5环

更过份的来了

以南昌地理中心为中心的北京3-4-5环

怎么样，是不是不论什么姿势

图中的10、11、13、16、18是不是都处于五环外？

那么，最后的结论，我还需要点明吗？

写到这里这篇文章其实已经结束，我觉得结论已经很直白了，但为了怕大家还是没领悟。我再总结下。

03

小小的总结

下个五年新建商品房套数最多的是16号九望新城，足有6万套。

我承认九望新城在南昌对接丰樟高的路线上，西南方向也是南昌接下来发展的第一方向，可以说这里是十年前的九龙湖。

今时不同往日，在这个收缩势头下，我是建议你谨慎。换个角度，十年前买红谷滩核心区、红角洲不是收益更高吗？永远都是靠近中心的更胜一筹。（譬如经开区之于赣江新区，望城之于九望新城）

所以总结如下：

1、不到万不得已，一定要控制在北京三四环的范围内。（什么情况可以五环外？那就是在你在独立产业新城里有一份铁饭碗）

2、三四环不一定都好，但五环外一定不怎么好。北京五环外能发展起来，南昌五环外我不敢保证。

3、南昌一环在逐步削弱，所以并不是越靠近中心越好，每个区都有自己的中心，高新区、红角洲就比一环的老城区强，部分甚至比一环的红谷滩核心区强。所以既要看环，也要看是不是处于本片区的中心，最简单的方法就是看一个城市的中心体系规划（下次单独写）。

4、你没有能力判断南昌，毕竟大房企都会被忽悠去五环外，但你可以学会对标其他发展城市，比如武汉、南京等。（用北京举例是因为大家都熟）

- End -

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