禾略是这样理解调控政策的
导读
在禾略看来，从国家的第一性原理（稳定）出发，政府还是要比你女朋友好预测——只要能“看见”城市发展阶段，就能“看见”政策。
1、起，城市追求规模，政策一片利好
2、承，城市追求规模为主，质量为辅，利好新区
3、转，城市同时追求规模和质量，利好人才落户
4、合，城市追求质量，疏导为主，讲城市群合作
当我们讨论政策的时候，我们讨论什么？
这几天，全国各地楼市“如沐春风”——
放开限购、取消限价 ，还有花式吸引人才的政策。
“春风”大都吹在二线城市
吃瓜群众对此却嗤之以鼻，专家的“夜壶论”依然深入民心
任志强：房地产是夜壶，宏观经济不行就拿出来用
上至专家，下至网友，大家都立场一致——
从消费者的角度，调控就是为了抬高房价；
从专家的角度，调控就是为了拯救经济；
从政府的角度，为什么要调控呢？
可能为了小编我（误）
政治稳定，国泰民安，显然有利于国家工作开展。
政治稳定，首要条件是“平衡”，自古以来“不患寡，而患不均”。所以要“扶贫”，要“收入再分配”。
国泰民安，那就是城市有发展，人人有房住。所以强调“房住不炒”，“最牵挂困难群众”。
要实现政治稳定、国泰民安，还得落实到“发展出更多城市空间”。我们讨论政策的时候，要从城市的发展开始。
城市的发展，也是人聚集的过程
以深圳为例，1000万人为什么挤在深圳？
为了工作和生活
深圳1000万人口，也是分了5个阶段聚集起来
①罗湖 ②福田 ③南山 ④西乡、龙华、布吉
⑤松岗、光明、龙岗、坪山
① 起点阶段，城市最早发展的地方，历史老城
人为什么聚集：城市资源有限，但有政策利好，大家开始在罗湖做些商贸，同时，带动了当地的低端服务业发展
政策导向：一片利好，给经济特区开了很多绿灯，赋予深圳相当于省一级的经济管理权限。
②中心聚集，随着城市的发展升级，开始加大城市建设
人为什么聚集：来深圳做生意的人越来越多，大家不仅需要新的CBD，还需要更好的城市配套、行政服务。由此，福田区应运而生。通过政府的搬迁，成为新的价值中心。
政策导向：现在很多二线城市（比如兰州），正处于这个阶段。因此政策会做出引导，限购主城区，放松新城区，引导大家投资新区，建设新区。
③轴向扩张，产业优势突出，城市开始走向规模化
人为什么聚集：在前两轮的发展中，大家发现电子贸易的利润最高，自然而然围绕政务新区，加大外围建设，在深圳的南山区，建立了电子制造业，进而孵化出信息技术业（腾讯）。
地产机会：前三个阶段，正是房地产的黄金时代——城市高速发展，人口快速聚集，政策一片利好，购房需求旺盛，由此，做刚需的万科，从深圳发家，做到全国的住宅老大。
④四向扩张，主城区发展完备，全方位向近郊扩张
人为什么聚集：金融业、高新技术行业快速发展，就业机会多，同时部分城市功能外溢，大家在核心区上班，在近郊居住，降低生活成本。
地产机会：在这个阶段，贫富差异变大，政策开始收紧，地产开发机会也开始分化。做豪宅的华润、做商业的卓越、做外溢的龙光，纷纷崛起。
⑤郊区化，在城市20-30公里建立新城，减缓主城矛盾
这么看来，凤岗和塘厦也在深圳30公里圈里
龙岗5万/㎡，凤岗、塘厦2万/㎡，还是大有可为
人为什么聚集：主城区交通、居住矛盾日益突出。房价高企，政府加大力度修建地铁，设立新区，将部分产业转移去新区。城市新来的劳动力，主动选择去远郊发展。
政策走向：这一阶段，房价涨幅快于经济发展，加剧社会财富分配不均，民心不稳。由此，政府抓紧调控，强制压住房价，等经济发展跟上。
结语
城市的发展：起始阶段—中心聚集—轴向扩张—四向发展—郊区化。正是一个城市发展从追求规模，到追求质量。
伴随而来的政策：全面利好—局部地区利好—部分人才利好—开始收紧—开始疏导
对于地产开发而言，处于② ③阶段的城市，正从中心聚集，走向规模化发展，城市正处于大越级阶段，调控政策对其楼市影响不大，投资回报最大。
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