2018楼市走势如何？禾略有不一样的观点
导读
1、调控，调的不是楼市，是财富再分配
2、越落后的地方，越有地产发展机会
3、“环都市圈”是个坑，坑完开发商，坑消费者
4、二线城市主流住宅市场，还有一轮大爆发
5、2018年，投资下沉到三四线，才是重中之重
6、开发商集中度开始下降，区域型房企将崛起
2018年，国家左手抓“差别化调控”，右手搞“长期租赁”，口头上，还反复强调“房产税”；
地产大佬们也纷纷表示，日子不好过了；
融创有满满的地，自然有满满的信心
舆论也是大肆渲染“房地产凛冬将至”。
对于今年的“严峻形势”，禾略通过大量数据分析，2018年不是“稳”，而是进入了“绝对不应期”。
绝对不应期，生物学上，指在兴奋发生后的最初一段时间内，不论施加多强的刺激，也不能使细胞再次兴奋
2018年，禾略预测，全国商品住宅销售额为11.4万亿，稳中有降，但也还是“中大年”。
资料来源：禾略研究院
在楼市上，“绝对不应期”，代表着稳步下滑，低频波动的房地产周期。调控思路和执行政策相对稳定，不会一会收紧一会宽松，房企应从追求增长速度，过渡到增长质量。
资料来源：禾略研究院
调控，调的不是楼市，是财富再分配
这两年，政府就像房地产的后妈，不断加大调控力度：
2016年，放开二孩、降准、降首付、契税新政、开放小区、推进去库存、二手房营改增、培育特色小镇、重启限购限贷、整治首付贷等。
2017年，“限”字风头更甚、利率上调、共有产权、租购并举、租售同权、房地产税、房价下跌、房住不炒、金融去杠杆、长效机制等多管齐下。
今年，终于，房价萎靡不振，市场波澜不惊，专家们开始高喊“2018年是最艰难的一年”。
毕竟，房地产还是中国经济的亲儿子，没有调控，会怎么样呢？
我们以2005-2015的数据（调控前），做趋势外推，假如没有调控，GDP增速直接来个“三连降”6-5-4。不管房价涨多少，国家经济都先“垮掉”！
亲儿子直接把爹给坑了，看来，还是后妈好。
资料来源：禾略研究院
事实上，这两年几经调控，楼市“降温”，GDP增速却稳定在6以上，证明调控改变的，不止房地产。
我们尝试分解各行业GDP，在调控前后的变化。发现这两年的调控，实际上，打压了金融业，扶持了实体经济。
资料来源：禾略研究院
越落后的地方，越有发展机会
“打压金融业，扶持实体经济”，正是国家经济转型，十九大提出的“从全力发展经济，转向收入再分配”。
要实现“再分配”，不同城市，有不同痛点——
一线城市：产业升级，人口疏导，城市更新；
一线卫星城：发展特色产业，实现职住平衡；
二线城市：产业承接，人口回流，内需爆发；
三四线城市：产业培育，实现脱贫，需求升级。
所以说，纯居住附属关系的都市圈是个大坑，坑完开发商，坑消费者
资料来源：禾略研究院
而今年房地产，将充分体现它的双重性——
国家聚合发展，起到拉动经济的作用；
国家轴向发展，则起到再分配的作用。
这就是说，现阶段人均GDP低的地区，未来房地产发展空间大。
资料来源：禾略研究院
同时，市场需求出现了明显的分化——
一线城市，需求多元化：需求虽大，但房价过高，加上调控收紧，有效需求锐减，整体从主流市场转为多元市场，如商务、租赁、公寓等开始兴起；
二线城市，住宅需求为主：正处于城市大发展阶段，人口持续聚集，有效需求井喷，但有效供应稀缺，主流住宅市场，仍有一轮大爆发；
三、四线城市，改善需求释放：处于城市化扩展阶段，是一个潜在巨大的增量市场，需要重视。婴儿潮一代的改善需求，正逐步释放，市场有一定支撑。
所以，对于开发商而言，这一轮，投资主动下沉至三四线城市，是重中之重。
资料来源：禾略研究院
开发商集中度下降，区域型房企崛起
国家的转型，正需要开发商，不仅能建房子，还要能帮助政府，发展城市功能。比如碧桂园在环一线搞小镇，万科提到的“城市浓度”。
由此，开发商的阵营排序会发生较大变化，集中度会下降，因为强者恒强，是建立在加杆杠冲规模的模式上，但是现在这个模式不行了，同时，会有一批区域型的开发商冒出来。
2018年，禾略预测，全国商品住宅销售面积，呈稳步下降的趋势。
资料来源：禾略研究院
2018楼市关键词，自我造血
经过这几年的“调控轰炸”，房地产周期开始变慢。
新的一年，国家要实现“再分配”，开发商高负债、高周转的模式被打破，市场需求呈现多元裂变。
楼市在“绝对不应期”，无论是开发商，还是消费者，短期内对刺激毫无反应，都需要策略性地条理节奏，实现自我造血。
毕竟，生活不止眼前的调控，还有加息、房产税、长期租赁……
猜你想看 | 房地产研究新方向之【跨界思考】系列
房地产×大数据
大城小事×禾略观点
解忧杂派军×技术流
2017年市场短周期预测（待续）
珠三角地区2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、
长三角地区2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、
中西部地区2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、
北部地区2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、
陪你想，陪你写，陪你玩