疫情过后，杭州房价怎么走？非典时有城市降至冰点，也有逆势大涨
超级黑天鹅“新冠肺炎”，正在深刻影响各行业。
假期延长、餐饮歇业、企业延期复工、学校延迟开学……整个国家仿佛被按下了暂停键，同样也包括房地产行业。
以杭州为例，全市共有461个房地产项目、129家房产经纪机构和估价机构，暂停营业。就连网上竞拍的土地出让会，也被紧急叫停了。
房子无法流通，土地无法竞价，谁也没有想到，杭州楼市会以这样一种方式陷入冰冻。
于是，一场关于楼市走向的争论，甚嚣尘上。
有人悲观地认为，杭州楼市的转折点，竟源自一只蝙蝠；也有人认为，这只是暂时的冷却，只会积蓄更大的能量，刺激楼市发展。
疫情一旦解除，杭州楼市到底如何走？不妨看看03年非典时期各大城市的房价表现。
我们发现，受疫情影响，短期内楼市表现低迷，必然无法避免。但从长期看，疫情只是暂时延缓了购房需求，最终决定房价涨跌的，仍然是供需关系和调控政策。
就杭州来说，由于存在严格的双限政策，新房市场大概率还是以稳为主。
非典时期各城市房价表现
北京：全年房价微跌0.6%，次年上涨6.7%
非典之前，房展会是北京购房者选房的主要途径。4天展会，10余万客户集聚，往往可达成数千套成交。
而在2003年，原定于“五一”期间举办的春季房展会，不得不因非典的爆发而宣布取消。
降价，是非典期间北京楼市的又一标志性事件。
2003年，拥有1万余家企业的国贸CBD已经是北京城市的名片，更是楼市掘金的“富矿”。在售楼盘价格往往是北京平均房价的2倍，基本定价8000元左右。
然而，非典时期顶风入市的苹果社区，开盘价格却只有6000元，相当于75折开盘。
看看当时亲历者的描述：北京人去楼空，地铁、公交空空的，大街上空空的。外地人大部分离开了，本地人都呆在家中。非典期间，根本没啥人看房。
不过，下半年开始，北京楼市就迅速回温了。
一是“温州炒房团”挟千亿资金席卷全国，四处包机看房；二是当年12月，北京大兴黄村的一宗住宅用地，溢价率110%，造就了中国记录在册的第一个地王。
整体上看，2003年北京商品房平均成交价，仅小跌0.6%，但2004年便上涨6.7%。
上海：房价“逆势”上涨20%
为数不多受非典影响很小的城市，相反房地产依然保持了上升态势。
当时有一篇报答是这样描述的：虽经“非典”疫情的不利影响，上半年上海房地产稳定增长，降温不降价，降温不降量。
我从相关资料中，找到了两个非典时期的例子：一是2003年3月，闽行区的锦绣江南挂价5000元，4月挂价5500元涨了10%；二是2003年4月，静安区的骏豪国际600套房子，一天内售完。
非典过后，借助世博会和WTO的势能，上海完全进入了牛市。
南向推窗见水的北外滩高档观景住宅房价几乎上升了一倍——2002年售价9000元，2003年上升到19000—20000元。
卢湾区的价格变动更典型，2000年还是12500元，2002年变成24300元，2003年涨到32400元。
2003年11月《国际金融报》报道：时下，上海任何一个新楼盘开盘，仅“领购房号码”都需要排队或者托熟人。
非典折腾了半年的结果是：2003年上海房价整体涨了20%，以至于当年上海还把买房退税的利好政策给取消了，对楼市进行了微小的调控。
还有一个重要原因，当时的上海已经是1700万人口的超级都市，需求强劲。
广州：金融危机+非典，房价降至冰点
受97金融风暴影响，非典来临之前的广州房价，其实已经跌了几年。
当时，全国大城市房价曾上演一波大牛市。与香港邻近的广州，房地产投资开发商基本以港资为主。
金融危机后，香港楼市泡沫破裂，港资开发商、炒房客资金链断裂，一系列连锁反应下，广州楼市也跟着下跌了。
而非典的到来，更让广州楼市行情降至冰点。
比如，广州芳村区（现荔湾区）的楼盘，单价只要3000元/㎡（上世纪90年代广州老城区房价已高达9000元）。为了卖房，可谓使尽浑身解数，什么装修升级、卖房送车、超低首付……
但即便如此，房子依然难卖，单个项目一个月只能卖10来套房子。
不过，导致广州房价下跌的，还有一个客观原因：供大于求。那时候的广州，外来人口不多，而房地产行业却正在兴起，土地供应巨大。
从现在看，非典洗礼后的广州楼市，房价筑底很充分：市区5千、珠江新城7千、番禺2千……
2004年起，随着政府规范土地出让，城市化进程加快等，广州房价全面腾飞。从最悲观的时点到现在，平均房价涨了近10倍。
杭州：最牛板块当年房价涨了41%
和许多城市一样，当年的杭州楼市也走出了“先抑后扬”的曲线。
突然袭来的“非典”，使绝大数行业陷入了冰封期，房地产也不例外。原定于5月份举办的浙江省第十届房地产博览会，也因“非典”延期到了6月下旬。
相应地，4月非典来临，均价出现下降。5月新开盘以郊区楼盘居多，继续下调，6月份房博会后，开始走出低谷。
但等非典一结束，压抑了近半年的杭州楼市，又开始吹响了“井喷”的号角。到9月，房价已恢复到3月的水平。
当时，人们又开始用“扶摇直上”或“高歌猛进”等极具速度性的词语来形容“井喷”的房价。到2003年下半年，杭州已经很难找出均价6000元以下的房子。
10-12月，随着杭州“33929工程”（33条路、9座桥、2个隧道和9个入城口）的即将完工，均价继续上扬。
从全年看，杭州房价依然上涨明显。
某地产机构数据显示，杭州住宅均价从2002年12月的5165元/㎡，涨到了2003年12月5898元/㎡，上涨了14.2%。
房价涨得最多的分别是城西、湖滨、余杭、城北四大区块。
从2002年12月到2003年12月，城西上涨41.3%，湖滨上涨40.8%，余杭上涨29.9%，城北上涨23.9%。
PART 2
可以看到，03年非典期间，各大城市楼市成交量或房价，大多出现了明显下滑，但很快就迎来了反弹。
下滑很容易理解，疫情蔓延下的心理恐慌，谁还有心思买房啊。
但为什么能快速复苏，甚至大涨？
据国家统计局数据，2003年中国住宅投资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿大关。商品房屋销售额7955.7亿，相比2002年的6032.3亿，涨幅高达31.88%。
这说明疫情只是压制需求，但不会消灭需求。从更深层次看，这是由当时特殊的经济环境、楼市环境决定的。
首先，2003 年我国经济整体处在快速发展通道，GDP 增速保持在 9%以上，疫情对经济的短暂拖累，并没有影响整体经济上行趋势。
其次，那时候的中国楼市，还处于市场化快速推进的初期（取消福利分房），居住需求巨大。当年8月，房地产业更被列入国民经济的支柱产业，从此掀开了中国房地产热的序幕。
而且，当时疫情发生后，货币政策也出现了额外的宽松。
数据显示，当年广义货币M2的增速，一下子飙升到了19.6%。而2002年的M2增速为16.8%，2004年则下降到了14.6%。
在全国居住需求释放的特殊阶段，非典对楼市的影响，可以说是很小。
所以，现在回过头看，如果敢于在非典时期买房的人，相当于获得了一个绝佳的抄底机会。
因为这相当于押宝在了中国房地产的起步阶段。
PART 3
历史不会简单重演，因为前后两次疫情所处的环境，已截然不同。
17年过去了，中国房地产市场规模已经上升到了历史高位。2019年，全国房地产开发投资132194亿元，是2003年的12倍多。短期再度大幅上涨的可能性，大大减弱。
再看房价，以杭州为例，基本实现了10倍左右的涨幅。如2003年的南星桥均价7千出头，现在超过了7万。
但现在又有另一种声音：经济下行压力大，房地产这只夜壶又将被拿出来。
从数据看，确实压力山大。2019年在国内消费动力不足、国外环境紧张等多重压力下，GDP 增速已下滑至 6.1%。
现阶段疫情爆发，各行业受到较大影响，加大了经济压力。
从货币政策和短暂的楼市表现看，似乎也正朝这一方向发展。就在本周一，央行刚刚释放了1.2万亿流动性。而杭州新年首场土拍和法拍，也出奇的火爆。
但这只能说明杭州楼市需求依然旺盛，并不能证明房价还会上涨。
相反，在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调未变前，在楼市双限政策未变前，新房价格被牢牢限定的杭州楼市，基本还是以稳为主。
我的看法是，疫情过后，杭州楼市大概率会很快复苏，因为决定市场的因素并未发生改变（如限价红利、城市基本面等）。即便短暂冷却，估计也会有一定利好政策倾斜。
但我相信，大家买一套好房子的意愿，会变得更强烈。
毕竟，在前所未有的全民“居家隔离”中，房子大不大、小区物业好不好，太影响生活幸福指数了。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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