非住宅可改建租赁住房，南宁租房市场将迎来“新春天”？

CRIC广西广西地产大数据 2022-05-16

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导读

在国家倡导多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房政策环境下，南宁市被列入中央财政支持的住房租赁市场发展试点城市，每年补贴8亿元，连补三年。为了保证租赁市场的房源供给。

日前，南宁市住房和城乡建设局关于公开征求《关于非住宅用房改建为租赁住房有关问题的通知（征求意见稿）》意见的函。

该通知（征求意见稿）中亮点不少，其中，指出非住宅改建主要包括商办改租、工改租、其他非居住房屋改租三种形式。其次，改建规模原则上不少于20套（间）或建筑面积1000平方米以上，并具备物业管理条件。企业积极参与闲置、低效利用物业改建，政府部门通过财政补贴、金融支持等政策引导和鼓励。

附件1. 关于非住宅用房改建为租赁住房有关问题的通知

（二次征求意见稿）

各城区（开发区）住房和城乡建设局（建设局）、自然资源局、行政审批局、工信局，各有关单位：

根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、住房和城乡建设部等6部门《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（桂政办发〔2017〕19号）、《南宁市人民政府办公室关于印发南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案的通知》（南府办函〔2019〕171号）等有关文件精神，结合我市实际，现就商业、办公等非住宅存量用房改建为租赁住房有关事项通知如下：

一、适用范围

本通知适用于本市规划区域内已建成的、闲置或低效使用的商业、办公、厂房等非住宅用房，以栋、单元、层或相对独立部分为单位经批准改建为租赁住房。

本通知所指非住宅改建主要包括商办改租、工改租、其他非居住房屋改租三种形式。其中，商办改租是指酒店、旅馆、商业、办公等商业服务业用房改建为租赁住房；工改租是指工业园区厂房及配套用房改建为租赁住房；其他非居住房屋改租是指科研、教育、仓储等用房改建为租赁住房。

非住宅改建为租赁住房项目不改变原有建设用地性质、规划条件、房屋属性等控制指标。

二、工作原则

（一）政府引导、市场主导。通过财政补贴、金融支持等引导企业积极参与闲置、低效利用物业改建。尊重市场，充分发挥市场在租赁市场资源要素配置中的决定性作用。

（二）整体确权，性质不变。非住宅改建项目办理初始登记时应当整体确权登记、整体转让，在项目运营期内不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押。原土地性质、规划条件、房屋属性、使用年限和建筑容量控制指标不变。

（三）纳入平台，统一监管。非住宅改建项目的运营、管理应遵照我市对租赁住房有关管理工作的规定，纳入市住房租赁服务监管平台统一监管。

三、工作机制

建立南宁市非住宅改建租赁住房项目联席会议审查制度，市住房租赁市场发展试点工作领导小组办公室组织成员单位召开联审会议，论证项目改建可行性，协调解决“非改租”工作推进过程中的问题。

非住宅改建项目的监督管理按建设工程监管分级管理的有关规定执行。市、城区相关部门按分级管理规定对经联审会议批准改建租赁住房的项目开展设计审查、审批许可、验收备案等工作。

四、改建要求

（一）权属清晰，主体明确。非住宅改建项目应为已竣工并完成权籍调查，或已办理首次登记的合法建筑，且不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权利的，还应取得他项权利人同意改建的书面意见。改建实施主体应当为具备企业法人主体资格，具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉的开发建设单位。不具备条件的房屋权利人可委托的具备相应资质的开发建设单位申请实施。

（二）规模发展，完善配套。改建规模原则上不少于20套（间）或建筑面积1000平方米以上，并具备物业管理条件。非住宅改建项目原则上应在租赁住房需求集中、交通便捷、生产生活便利、公共服务和市政配套设施完善的区域开展实施。因增加人口规模需增加片区公建配套设施的申请项目应按照改造建筑面积6%集中设置配套的公共服务设施用房，位置宜在首层。具体项目及其公共服务设施用房具体配置功能由所在城区政府统筹。

（三）坚持标准，确保安全。改建实施主体应在项目实施前，确定结构安全现状，消防设计和施工的技术标准应符合所改建类型（住宅、宿舍等）的建筑设计规划标准与要求。日常消防管理应符合自治区及本市相关规定。项目建设单位及设计单位不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，应确保房屋结构安全。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风、采光、供气、给排水等居住条件。非住宅改建项目其他设计、建设和管理要求，房间居住人数、最小居住面积要求等应符合国家相关规范及我市住房租赁标准。

五、工作流程

（一）提交申请。由房屋权利人或受其委托的实施单位（人）备齐资料向市住房租赁试点工作领导小组办公室提出申请：

1.申请表；

2.房屋权属证明文件及现状照片；

3.权利人身份证明，委托实施的还需提交委托代理人身份证明等；

4.项目改建方案，包括建筑改造设计方案、租赁运营管理方案；

5.其他需要提交的材料。

（二）审核论证。市住房租赁试点工作领导小组办公室牵头，根据项目需要，组织住建、自然资源、工信、行政审批以及城区相关部门召开南宁市非住宅改建租赁住房项目联席会议，结合市场供求关系、房屋结构安全、消防安全、配套服务需求等，联合会审项目改建方案（包括建筑改造设计方案、租赁运营管理方案）的可行性。联审部门在3个工作日内出具是否同意改建的会审意见。

（三）审批许可。根据南宁市非住宅改建租赁住房项目联席会议会审意见，同意实施改建的项目，由实施主体委托具有相应资质的设计单位出具施工图设计文件并经施工图审查合格后，依法向市级（城区）行政审批部门申请办理项目改建或二次装修改建施工许可、施工图审查备案和消防设计审核备案、质量安全监督登记等手续。

（四）实施与验收。项目完成后，实施主体依法办理消防验收（备案与抽查）、竣工验收等手续。验收通过后，实施单位凭会审意见和验收意见到供水、供电、燃气部门，申请按居民标准执行用水、用电和用气价格。

城区（开发区）住建部门应及时将验收合格的非住宅改建项目相关材料，报市住建局备案，并抄送市住房租赁试点工作领导小组办公室。

（五）运营管理。非住宅改建项目竣工验收后10日内，实施主体应当将相关项目信息录入市住房租赁服务监管平台。房屋出租后，应在3日内办理租赁合同网签备案。

非住宅改建类项目运营期不得低于5年，运营时间自竣工验收之日起计算。运营期间不得改变住房租赁用途，不得办理分割登记和分割抵押。整体转让的，项目运营期等应列为转让合同条款，受让方须按原承诺运营期继续运营。

运营期结束后，非住宅改建项目可申请恢复原有用途，用水、用电和用气价格按原用途相应标准执行。

市、城区（开发区）相关部门要分别建立非住宅改建项目后续监管机制，加强对经营活动、履约行为监管。

经审批同意的非住宅改建项目可按规定享受支持住房租赁市场发展相关专项奖补政策。

六、惩戒措施

对提供虚假资料申请改建、将改建后的租赁住房用于非租赁住房用途、分割销售转让和抵押、“以租代售”等违规行为的，相关部门和行政执法部门可采取终止改建行为、限期改正、取消奖补资格、纳入诚信惩戒名单等措施；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理，并依法承担相应的法律责任。

七、附则

五象新区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、广西-东盟经济技术开发区、武鸣区相关工作参照本通知执行。