南昌楼市尴尬~昔日高价地如何消化？
在土地市场高温的2016年和2017年，南昌土地市场诞生了许多高价地。
如今，两三年过去，这些高价地逐渐进入销售阶段。它们的境况如何？
一方面，当初拿地的房企在地价高的时候进入，土地成本高企。
另一方面，目前南昌楼市整体调控依然从严，这些高价地在经过两年甚至三年的酝酿后，依然面临着盈利难、入市难的双重困境。
南昌典型高价地项目一览 多盘尴尬入市
爱房网数据中心统计，截至2019年11月7日，南昌典型高价地项目有30个，近八成高价地已经入市，未入市的多为2019年之后拍的新地。
南昌典型高价地项目开盘盈利状况对比
上表中已经入市的23个高价地项目中，测算地价、房价比值处于29%-79%不等，房地差在3680元-19978元/㎡之间。入市最早的是融创青山湖壹号，楼面价约为11147元/㎡，为当时的青山湖区地王，如今已售罄数月。入市较早的几个高价项目，如联发时代天境、蓝光雍景半岛、南昌恒大翡翠华庭也到了清盘或售罄的阶段，而入市最为缓慢的高价地是位于新建区的恒大悦龙台和海玥珑府，拿地之后32个月才首次开盘，销售数据也不理想。
盈利空间较大的项目集中在东湖区、红谷滩、湾里区、西湖区等区域，并且是拿地较早、没有规定限价的项目，多早于2017年7月。其中，恒大林溪府、苏宁檀悦的地房比为29%，房地差为11278、19978元/㎡，地房比均为29%，盈利空间十分可观，还有另外3个项目的房地差超过10000元/㎡，如中海寰宇天下、富力华庭、正荣西湖紫阙台。而房价比在在52%以下的项目共计9个，盈利尚有较大空间。
不过，盈利的高价地还是少数，近六成入市高价地面临亏损。这部分项目房地差多在7500元/㎡以下，地房比平均在62%。房地差最低的莫过于朝阳新城的名城紫金轩，剔除掉建安成本之后，仅余不足2000元/㎡。且大多项目难以覆盖财务、营销等成本，难逃亏损的厄运。
南昌楼面价不断刷新 楼市何去何从?
这批高价地集中成交在2017年上半年之前，这也与当时南昌的土地市场情况有极大关联。那时刚刚经历过2016年楼市高位的大部分房企去库存取得了阶段性成果，对南昌楼市充满信心。同时房企也为战略布局考虑，在南昌补仓意愿强烈。因此2017年以前南昌诞生了许多区域性高价地。
而在调控依旧不松的2019年，南昌各区域最高楼面价仍被多次刷新，青云谱区、湾里区、青山湖区、九龙湖和赣江新区的楼面价地王皆已换主，融创地产已夺得3个区域的单价地王了。
值得一提的是，九龙湖和赣江新区作为南昌楼市的热门板块，向来是房企和买房人的“必争之地”，在2018年之后，尽管调控不断加码，这两个区域的楼面价还勇于高攀至新高。
九龙湖目前整个在售新房的价格基本上1.6万元/㎡的价格红线上，区域内高价地林立，最为引人关注的当属融创赣江府，楼面地价9340元/㎡，项目即将入市开盘，按照15850元/㎡的限价，加上最高4500元/㎡的精装标准，这势必要突破九龙湖整体的价格红线。
自万科一口气拿下赣江新区8块地之后，将打破赣江新区被绿地独霸一方的格局，未来或看到“两雄争霸”的硝烟。目前来看，赣江新区热销楼盘绿地儒乐星镇新房均价13000+元/㎡，几乎和青云谱区、象湖新城等配套成熟区域持平，尽管销量不错，但市场购买力被提前透支，加上价格走高，不知未来的万创城是否能打开楼市新的格局。
如今，楼市“金九银十”早已不在，日渐萧条、成交持续低迷，部分楼盘去化缓慢，还卖成了现房，房企大都陷入“赔本赚吆喝“的窘境。年底将近，开发商坚持“现金为王”，快速“回款”才是硬道理，为了避免公司陷入经营风险，有的开发商要求员工内购，低价出售（例如，恒茂某盘推出的7字头毛坯房），有的企业减员和降薪（例如万科），还有的打出特价房、全民营销促销售（举不胜数）……
在地价高走的当下，南昌各大开发商都在进行产品品质和定位的PK，对于有改善需求的购房者来说，只要保证现金流，市场上改善产品可选择面将非常广；对于刚需购房者来说，捡漏的机会越来越少，今年的“上车”的机会越来越少，多个板块面临“脱刚”，还是要把握机会，尽早上车。
往期回顾
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【10月南昌房地产研究报告】
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