自住时代下，这个东城旁的江景大盘，如何练成满级选手？

Original 东莞house姐东莞房姐 2023-02-24

如今的东莞市场，进入了一个自住时代。

随着泡沫逐渐被挤出，东莞楼市已回归理性，市场主力变成了自住客，他们的置业逻辑，变得更加“硬核”。

如果说，投资客还可以在一片空地上想象未来，那么自住客必须在当下就有非常直观的感知，配套、景观、产品，都得眼见为实。

｜配套眼见为实的区域，确定性更高

在此基础上，自住客对性价比的追求还要更高，大家都想用更低的成本，撬动更优质的资源。

如此背景下，楼盘需要具备极高的综合素质，亮点要真实可触、一目了然，才能在市场中脱颖而出。

四个维度，判断环城区的自住价值

要衡量楼盘的综合素质，首先要看它所在的区域板块。

我们曾说过，2022年，东莞楼市的主战场在环城区。

环城区中，东有茶山、寮步，西有道滘，南有厚街、大岭山，北有石碣、高埗，让自住客拥有了更多的选择。

但在这几个不同的镇街，自住价值必然有高低之分。

首先，环城区的发展上限，由其接壤的城区的辐射能力所决定，与东城、南城接壤，胜过与万江、莞城做邻居。

道理很简单，在城区中，东城、南城的综合实力，明显高于万江、莞城，当东城产生外溢，其中附带的能量必然是更高的。

其次，交通对自住买家的影响，相比产业要更加重要，毕竟，上下班通勤，才是最日常的需求。

因此，环城区中，通达度越高、与城区通勤距离越短、地铁已开通的地方，自住价值便越高。

| 繁忙的主城，上下班高峰期难免堵车©️东莞房姐

其三，要看所在镇街的配套质量。

各镇街之间，在商业、教育、休闲配套的兑现程度、优劣程度，一定会呈现出不同水平，这考验的，是各镇街的内功。

就以未来5年新增学校为例，大岭山有6所，茶山5所，石碣3所，道滘仅2所，学校密度的不同，将拉开各板块发展的差距。

最后，居住品质的高低，也是影响自住价值的关键。

东莞的镇街，几乎都有自身的居住新城，但受限于建设能力与标准低下，多年来，真正成型的却是少数，更多的是零星楼盘，穿插着镇级配套。

而在环城区中，这样的情况同样存在，一个大规模、高品质、优生态的居住新城，非常罕见。

｜东莞CBD旁的西平，是东莞少有的真CLD ©东莞房姐

看遍环城区

品质居住第一站，在茶山新城

事实上，如果按这四个标准去选择，得分最高的答案，已经出现——茶山新城。

从区位来看，茶山新城近乎与东城，互相融为一体。

一条桑茶快线（预计2023年完工），让茶山新城能以约80公里的时速，且无需等待红绿灯，一路直达东城。

因此，在实际通勤中，茶山新城，将比多数环城区域，甚至城区，更方便、更快捷地到达东城。

｜仅供参考，需结合实际路况

更重要的是，茶山是除厚街外，环城区仅有的已开通地铁的地方，通过东莞R2线茶山站，1站到东城，6站到国贸。

｜东莞2号线路线图

这意味着，在茶山新城，你不必再苦等地铁多年，而是在当下，就可以告别上下班堵车的困扰，高效率通勤。

也因多维度的优势，茶山新城早已脱颖而出，奠定了城区居住后花园的角色。

现在，茶山新城已是整个东莞都罕有的，以高标准规划、连片开发、发展成熟的滨江宜居新城。

围绕着那寒溪河，延展数百米，茶山新城已建设了10年时间，茶山图书馆、茶山体育馆、茶山镇政务中心等核心配套也都扎堆于此。

| 茶山新城（图源：茶山快讯）

这一切努力，都让人确信，茶山新城，能成为环城区品质居住第一站。

区位、景观、舒适度、确定性全胜

满级选手原来是它

在这星光汇聚的茶山新城，也一定有一位主角，聚焦着一城精华。

这种主角的实力，是非常全面的，在每一个维度上，都能轻松打败对手，让大家一眼就看到它的价值。

而在茶山新城，这位主角，是嘉华嘉誉湾，它的实力，在于区位、景观、舒适度、确定性的全面胜利。

在区位上，嘉华嘉誉湾距桑茶快线出入口约300米，也地处茶山新城的成熟区域，是茶山与东城融城生活圈的中心。

| 项目区位图

通过门前的公共道路，项目步行数百米就到茶山体育馆、茶山茶花广场、茶山图书馆等核心市政配套，之后，一路去往东城万达、星河城，旗峰公园。

| 项目区位图

如果说区位是难得的，那江景+园景享受，更成为嘉华嘉誉湾不可复制的壁垒。

嘉华嘉誉湾一线南向寒溪河河景，超600米的滨河景观带，毫无遮挡地在家门前延展，境界开阔又悠扬。

｜项目一线紧临寒溪河

碧波之余，约4.9万平新城公园，在楼下铺展，举目望去，绿意望之不尽；城市阅读驿站、公园玩乐等丰富设施，更增添了许多意趣。

| 新城公园实景（图源：茶山快讯）

经过多年开发，寒溪河沿岸，早已高楼林立，现在的新盘，多为二三线江景，视线被遮挡；要么只能到对岸开辟新版图。

正如茶山G盘，便被嘉华嘉誉湾遮挡，基本与江景无缘；茶山B盘为北向望江，采光度和温度调适，都无法与嘉华嘉誉湾相比。

外部条件达到了拔尖水平，内部打造同样延续了这种优势。

嘉华嘉誉湾总建面约20万平，容积率仅1.8，绿化率高达43%，产品纯粹，在茶山新城内，这4个指标，得分几乎都是最高。

项目	体量（建面）	容积率	绿化率	产品
嘉华嘉誉湾	约20万平	1.8	43%	高层洋房
茶山新城J盘	约16万平	2.48	30%	高层洋房、别墅
茶山新城L盘	约14万平	4.0	27%	高层洋房
茶山新城B盘	约22万平	2.2	30%	高层洋房、别墅
茶山新城G盘	约6.7万平	1.8	30%	高层洋房、别墅