好纠结！为了学位，2.7万/平买莞城老破小，值得吗？

莞城的老破小，悄悄燥起来了！

一则莞城学位预警通知，在朋友圈炸开了锅。

随后，房妹翻了翻中介、二手销售的朋友圈，莞城二手、老破小房源，明显多了起来，有刷屏之势。

| 房妹朋友圈部分莞城老破小房源

是的，每年开学季前夕，莞城老破小因为优质学区，备受鸡娃家长们的青睐。

莞城老破小，具体如何？

走，跟着房妹，一探究竟。

单价2.7万/平

秒杀环城镇街一手新房

老破小，在莞城吃香，很大原因是莞城一手新房，太贵了，断供了。

着眼莞城一手房，目前无可售楼盘，待售项目丰华置业广场，目前还在建设中，未取证预售。而2021年在售的丰华珑远翠珑湾，目前已售罄，价格高达4.2万/平。

一手高不可攀又没新增，二手老破小，自然成为准业主心中的香饽饽。

此外，放眼老城区，相比东城、南城的二手价格，莞城1.4万/平的二手均价，门槛更低，更容易入手。

| 数据来源：东莞住建局，仅供参考

老破小也不便宜。房妹在贝壳上看了几套挂网房源，最便宜的也要1.9万/平，最贵的也有逼近3w+的。

来，随手看一个房源：约56平的单间，150万，单价已经到了2.7万/平！

中介的口径是，“这房源虽一般，但小学读步步高，初中就是莞城初中部、松山湖分校、可园中学电脑派位，看得客户还蛮多的。”

这个价格买老破小，说实话，真的贵！

相同的价格，环城区街镇的一手新房，如道滘、厚街、大岭山、寮步等，都能任君挑选了。

莞城老破小

凭什么卖到2.68万/平？

莞城老破小凭什么卖2.7万/平，贵过环城一手新房？

这个问题，我们还需从个案中找共通点，有了共通点，答案自然浮出水面。

🚩东湖花园

先从学区入手。根据2021年学区划分，东湖花园小学学区为步步高小学，中学是可园中学、东莞中学（初中部）派位确定。

步步高小学是市一级公立小学；东莞中学（初中部）是省一级公立中学，是百年老校；可园中学是市一级公立中学。三所学校加持之下，东湖花园的学位价值不言而喻。

| 东莞中学，来源：东莞中学

此外，除了学位，项目自身地段及素质，也很抗打。

东湖花园楼下为沃尔玛，对面是地王广场，生活配套完善，十分便捷。距离东莞人民医院约390米，步行均可到达。

楼龄虽超20年，但所有楼房都带有电梯，小区带有游泳池、健身器材等，总体维护得较好。

| 东湖花园，©️东莞房姐

值得一提的是，户型上，东湖花园主力户型为建面约80-110平两房，116-133平三四房。按照挂网的二手房源均价19000元/平计算，最低上车门槛152万/套，价格相对友好。

配套优越、性价比高的东湖花园老破小，整体表现良好，合适既要自住又要学区的购房者。

🚩步步高小区

还是先来看学区。据2021年东莞学区划分，步步高小区小学学区为步步高小学，初中也是派位入学。就学位而言，资源与东湖花园不分伯仲。

步步高小区分为翠苑、荔苑、松苑、竹苑，属楼龄超过20年的步梯房大社区。

小区挂牌房源少，松苑约3套，均价约1.9万/平；翠苑约2套，挂牌约2.1万/平；竹苑约2.1-2.3万/平；荔苑约2套，挂牌均价约1.9万/平。

此外，步步高小区网挂户型，最低为58平，按照2.2万/平来计算，一套价格在130万左右，门槛较低。

| 步步高小区，©️东莞房姐

配套方面，步步高小区自身配有幼儿园，足不出社区，适龄儿童便能就读。

| 步步高社区，©️东莞房姐

此外，步步高小区是莞城首个智能化改造停车场试点项目，且已在2020年正式投入使用，大大提高了小区停车场的通行效率，这也是价值加分项。

值得一提的是，晚上小区亮灯的房子并不多，基本每一栋约有3-4户亮灯，有部分房屋已没人居住，整体居住氛围安静且舒适。也从侧面看出，步步高的老破小房源，较多用于挂学区。

| 步步高社区，©️东莞房姐

🚩晓翠园

晓翠园的楼龄，同样超过20年，小区分为南、北两区，共13座，楼高9层，均为步梯房。

晓翠园挂牌房源较少，约9套，挂牌均价约2.1-2.4万/平，价格高于前面2个社区。且网挂最低入手户型为60平，按照2.4万/平计算，一套晓翠园的门槛为144万左右。

| 来源：诸葛找房，截止至2022.4.14

学区上，晓翠园2021年小学学区划分为民办的莞城英文实验学校，属民办公助小学，初中则派位就学。

值得一提的是，这所实验小学，突出双语教学，以英语特色见长，含金量高。

| 图源：莞城英文实验学校

此外，晓翠园作为老破小，也积极提升房源价值。从2020年8月开始，晓翠园5座开始申请加装电梯。经过多方的努力，电梯投入使用，解决了住户“爬楼难”问题。

从上面3个社区个案，总结莞城的老破小特点：有学区、有配套、总价低、易上车，且社区均有积极改善老破小窘境的强烈愿望，并积极付出了努力。

老破小

你会选择购买吗？

看完了莞城的一些老破小，你会对老破小心动吗？

这几天，房妹随机对一些粉丝，开展了老破小专题调研：“如果买房，你会选择20年甚至30年房龄的老破小吗？”

来，看看大家都是怎么说的。

📍 会考虑老破小阵营：

@有趣的灵魂：看学区和段咯，像莞城、南城这样的老城区，还是ok的。

@新房二手房小谢：自己本身就是做二手房的，很多老破小有名校光环，而且周边很有生活气息，肯定值得买。

@第一场雪：会认真考虑，主城区的老破小，区位好日常生活也方便，甩偏远郊区新房好几条街。

| 囍舍文创园，图源：文化莞城

📍拒绝老破小阵营：

@不曾后悔：老破小居住环境太差了，电线乱拉、步梯上楼个七八楼、生活圈子大多都是老一辈，不会考虑。

@FFX：正在住老破小，当初买盼望着拆迁，但现在却依旧遥遥无期，转售价格又达不到心理预期。要是能重来，会选择咬咬牙，买房买一步到位。

@小婷婷：我个人是宁愿郊区挤地铁、开车，多花点时间通勤，都不愿意住城区老破小的。

| 莞城老旧小区，©️东莞房姐

有意思的是，在调研中，一位从事二手房交易的销售，对老破小给出了一针见血的总结：老破小存在即合理，满足“三大金刚”学区、地段、价格，老破小就值得入手。

上文提及的莞城老破小，的的确确满足了老破小的“三大金刚”定律，这也再一次解释了莞城老破小备受追捧的原因。

老破小

该怎么买？

读到这里，如果你对老破小感兴趣，那，又该如何挑选购买呢？

要回答这个问题，还是离不开“三大金刚”。

首先，选带优质教育资源的。学区好，老破小流通性也相对高，抗风险性也高，建议作为首选考虑因素。这也是莞城老破小，在二手市场屹立不倒的关键因素。

把目光锁定在莞城、东城、南城。且每年的学位预警街镇，也总少不了这3个老城区的身影。

但学位紧张，预警常发，学区划分的范围内，调剂也时有发生，如今年3月26日，莞城就早早发出了学位预警通告。

且学区，是一年一划，并非一成不变。

购买老破小学区房，还需更谨慎。

其二，选择地段好的。

老破小的地段，仍然是具有价值的。优越的生活配套设施、通勤的便捷度，是无可比拟的。

总的来说，地段好的，租金更高；同一地段，楼龄新，租金更高；大品牌开发商楼盘，租金更高。

第三，选择总价低的，方便自己上车，也方便日后转手。

但不得不说，老破小的金融属性还是偏弱的。把时间拉长了看，老破小会因市场总体向好，同样享有涨幅，但是速度慢、反应慢，成交周期长。

| ©️东莞房姐

最后，选择居住体验好的。

老破小在居住体验方面确实有缺失，但并非致命的。

比如2020年开始，莞城全面推进城镇老旧小区改造，步梯楼加装电梯解决爬楼之苦，小区安装智能停车系统加强管理，加强物业管理，道路、外墙、路灯、保安亭、绿化景观、排水管道等一系列改造，均让老破小迎来了一次“变形记”。

当然，人们也可通过定制化室内装修，来提升居住的舒适感。

网络上爆改老破小的案例，比比皆是。只要用心改一改，老破小依旧可以逆袭“出道”。

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