下一个中国？越南房地产聚焦报告

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下一个中国？越南房地产聚焦报告

Original 2017-06-06 by 米宅海外

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近年来，随着东南亚区域经济的蓬勃发展，越南已逐渐成为外国投资热点，越南的各行各业也一度成为外商聚焦的视点。得益于越南经济的不断发展以及政府对房地产市场的调控政策，房地产成为越南极具发展潜力的行业之一。

概述

越南长期以来一直被视为亚洲新崛起的明星，但它的巨大潜力似乎还没有被完全挖掘。越南的经济受到2008 - 2009年度全球金融危机的严重打击，2010-2012年度通货膨胀率进一步下降。

政府的后续结构改革带来了宏观经济稳定和复兴的态度。新兴国家正在出现新机会，通过新一代自由贸易协定（如TPP，RCEP和EVFTA）进入全球最大的出口市场。TPP谈判完成后半年内，外资直接投资额度达到100亿美元，直接促进了越南的经济业绩。

越南现在是亚洲第三快速发展的国家，2015年经济增长率为6.7％，仅次于印度和中国。现有的条件是一个独特的机会，因为投资者的情绪得到经济基础的大力支持。较低的利率加上汇率稳定有助于长期投资决策。

越南是全球第十一大接受汇款的国家，收入达132亿美元; 其中最多20％属于直接财产。

越南的经济发展高度集中在两个最大的城市胡志明市（西贡）和河内，2014年城镇化率分别为82.1％和44.5％。国内劳务移民是推动城镇化进程的主要力量。据总统统计局统计，移民在胡志明市人口中占16.9％，河内占7.5％，预计每年将有10万人和5.6万新移民。

快速的城市化，大量劳务移民和日益缩小的家庭规模正在两个城市建立稳固的住房需求。胡志明市每年约有58,000个城市家庭，河内有42,000个（表2）。住房需求量紧缺，特别是在胡志明市，估计每年需要更换85,900套住房（表2）。

表一：住房需求，胡志明市和河内/单位：千套▼

表二：改善住房需求，胡志明市与河内/单位：千套▼

高收入阶级的崛起

虽然中产阶级由于大量的人口基数而受到很大的关注，然而富裕阶层则很容易被忽视，他们人口基数虽然少，但正在迅速的扩大着。

年收入超过20,000美元的富裕越南家庭人数预计将从2016年的25万人增加到2020年的53万人，也就是说在未来5年内将有28万户家庭将从中产阶级当中脱颖而出，变身成为一群有着购买力的人群。

值得注意的是，富裕阶层的扩张超过了中产阶级。年收入在9,000至20,000美元之间的中等收入家庭的数量预计将同期从3,160,000增加到4,830,000。

在胡志明市，地产物业板块直到近期才受到开发商的关注。在2015年之前，很少有开发商在成熟的地区提供高端产品。其中，胡志明市的富美兴和Khang Dien是典型的代表。

地产板块在2015年激增，之前共有不超过58个注册项目。而单单去年，一共就推出了50个新项目。

在河内，新的项目从2010年起已经陆续开工。相对于2014年的4个项目，在2015年有13个项目陆续开工。积极的市场也带动了之前停工的项目，并推动了未来几年里大约80多个的计划项目。

新入场的房屋表现出了开发商对买家的适应性; 为了降低总价，新项目面积相比五年前要小得多。土地面积在50-75平方米，房屋面积小于200平方米的小型别墅和联排别墅已进入市场，并且迅速获得了市场的青睐。

地图1：胡志明市带地房产板块▼

地图2：河内带地房产板块▼

当下，随着小面积的产品出现，别墅相比过去更容易负担的起，与高端公寓形成竞争，成为富裕阶层的首选住宅选择。在以往胡志明市联排别墅的价格是高端公寓的3倍，但在新开发的地区却降到了1.7倍。同样，一个小型别墅的初始价格与一个高端公寓的价差是3.3倍，而五年前为6.6倍。

这个趋势在河内还没有那么明显，联排别墅的价格与高端公寓的价差为1：1.1，略低于五年前的1：1.2。

胡志明市与河内的大部分基础设施项目，包括城市铁路系统和环路，都大大提高了外围地区的可及性。改善通勤时间和便利性，为未来别墅供应提供更加便宜的条件。

别墅产品对投资者有着强大的吸引力。联排别墅在2013-2016年以来的投资回报超过所有其他的住宅产品。一个主要的组成部分是土地价值观。抛开这种价值观，由于目前高租金收益率高，公寓产品仍然表现良好。

需求

越南的人口已赶上周边的国家地区，进一步迈向现代化步伐。核心家庭形成的趋势增加，平均家庭人数急剧下降。虽然现代生活方式具有巨大的影响力和吸引力，但传统观念依然起着重要的作用。主干家庭占人口约24％，相对于2009年的25.1％有所下降。

注：
核心家庭是指由父母与未婚子女所组成的家庭；
主干家庭是指由祖父母或外祖父或外祖父母，父母及第三代组成的家庭。

主干家庭和快速增长的富裕阶层相结合，为别墅项目创造了一个良好的市场。小型别墅和联排别墅最适合两代人以上的改善人群和高收入家庭。

与吉隆坡，曼谷和雅加达等地区人口密度相似的地区相比，胡志明市和河内的带地房产供应（不足10％）较小，未来增长较为看好。

有限的供应面对需求的不断增加，2015年胡志明市和河内在表现最好的别墅市场中，实际接受贷款的比率为41％和73％。

“第一太平戴维斯(Savills)”统计了2016年度住房需求的方案，其中一部分分析了家庭的形成。考虑到可负担能力，我们基于较低和较高的富裕群体做出分析。带地房产的有效需求估计在胡志明市约为3300套房产，河内为1,880套房产。该结果预测，2016年，带地房产的需求将比2015年的两个城市数字高出88％和103％（表3）。

由于买家机制的健全促进了带地房产市场可持续发展。在2015年的调查中，投机者不到10％。投资者在城镇房地产市场中占有重要地位，在不久的将来促进了租赁市场。高收入的专业人士不太容易受到经济收缩的影响，可预见稳定的租金收入。

表3:2016年的房地产需求情况，胡志明市/河内▼