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2017海外置业展望：英美加澳该如何投资？
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在经历过黑天鹅不断涌现的2016年后，2017年显然让大家不知所措。
2016年，我们有发推文：2016中国高净值人群是如何进行海外投资移民的？分析了高净值人群海外置业的特点，他们主要目的是自住、资产配置与子女教育，这三项占比高达七成。考虑买房的因素主要为性价比、投资价值、移民身份获取和地段等主要因素。海外置业的平均花费为每人580万人民币。
今天我们就在此做下2017年海外置业展望，为大家提供一个全面的宏观分析，便于在17年做出适合自己的投资选择。
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全球宏观经济环境
2016 年，联合国总部发布的《世界经济形势与展望》中显示，全球经济增长仍持续缓慢。除中国和印度两国外，几乎所有世界主要经济体在未来两年的经济增长率都将下调。其中，欧洲的一些发达国家受“英国脱欧”等宏观政策的影响，市场剧烈震荡，从而导致国家主权债的价格持续上涨，收益率呈现出进一步下滑的趋势。
截止到目前，美元指数在经历2016年下半年一波攀升后，今年1月份也开始有些回落，但势态依旧好过2016年11月。2016 年 12 月，美元指数突破 100大关，创 8 个月新高。美元指数上一次上触 100 关口的时间为 2016 年 3 月 12 日，为 2003 年 4 月以来的首次。加上2017年美联储已经暗示过的三次加息，2017年美元会大概率继续走强，即使特朗普从执政角度上希望美元弱势一些。
反观国内，2016年让许多城市暴涨至少50%，很多城市也偷偷翻了一倍。2016年中秋十一之际，迫于中央压力，众多城市纷纷出台限贷限购政策，市场热情慢慢回落，截止到目前，我们米宅仍旧对2017年大部分城市不报太多投资的期望。
于是乎，海外置业显然是自己资产安全配置的另一条出处。近十年来，国人不断走出国门，为了子女教育、开阔自身视野或者事业，拥有“全球公民”的身份显然成为一种新的风尚。
据胡润研究院调研发现，存款和不动产（房产）投资是他们最主要的投资理财方式。88% 的高净值人群表示对全球金融环境十分关心 ；并有超过一半的人表示愿意进一步增加海外投资额度。
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国人海外投资的趋势
之前发的文章中不少海外主编们无私分享自身的购房经历及投资经验，后台不少粉丝回复道：这租售比还比不了我前两年在哪儿哪儿多少钱买的房子租售比或者是升值太慢，等等。
那么，我们进行海外投资是为了以过去几年国内地产暴涨史来对比目前海外租售比偏低么？显然不是，投资海外对于大部分高净值人士来说，更多的是追寻一种资产安全及可进退的自由空间。比如买澳洲房子就是买个稳，还有租金回报高+永久产权，以及子女去留学的可以以房养学的罢了。
由上图可知，高净值人群海外投资的主要原因就是为了分散整体资产风险。其次，为了子女教育和移民，以国人的尿性，安定在某个地方，就一定要买套不动产，才可以获得内心的安定及踏实。
根据胡润百富去年出的一组调研数据来看，我国高净值人群进行海外投资的用途及所在比例如下：
从资产安全性及子女教育这两个主要选项来看，短期内，美国、加拿大、英国、澳洲等发达国家仍将是中国海外房产投资的热门目的地。
但是，从长期来看，随着中国投资者国际化投资视野的不断开阔，全球资产配置意识的逐渐提升，他们会把目光放在更多的新兴市场（这些潜在的新兴市场我们米宅2017年也会慢慢寻找甄选）中，且投资模式也会变得多元化。
总之，在未来几年，中国投资者进行全球房产投资的群体数量将会日益壮大。
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2016~2017主要国家房地产市场回顾与展望
根据 Corelogic 预测，2017 年美国经济仍将会增长 2%~3%。这对于美国的房地产市场无疑是个利好消息。不仅如此，此次美元加息及汇率指数的一路攀升，既刺激全球投资者的资金回流美国，从而进一步拉动美国的市场需求，而且当前稳健的货币政策也尽可能地降低了美国房地产市场“价格泡沫”的可能性。
同时，根据corelogic的数据来看，近五年来，美国主要20个大中城市房价指数也在不断上升。后期17年数据出来，会再进一步分析。
另一方面，根据美国最大的房地产数据网站Zillow，美国的租金指数也在连年上升。
因此，不论是从前面宏观国际环境及一些高净值人群的主要需求来看，还是美国国内近年来的租售指数，我们认为目前投资美国房产仍是一个好时机。
从2016 年的经济指标来看，美元指数、GDP 涨幅、失业率等指标的复苏，均对美国整体经济以及房地产市场起到非常积极的作用。
此外，政策上，一方面政府 2016 年签订减缓对外国投资者房地产的税收法案，另一方面，美国新颁发的建筑许可证数量、新建工程数量均有增加，这些对美国的房地产市场健康良好的供需关系以及本国房产市场的稳定，起到着至关重要的作用。与此同时，这也就对投资美国房产收益率的稳定性提供了保障。
可能有人会对特朗普执政持不同看法，但特朗普本身是商人出身，更懂得如何使自己利益最大化。与此同时，他也对中国的政治文化十分着迷，要求子孙后代都要学习中国文化，相信他更懂得如何均衡世界各国的利益，不会轻举妄动，做出鲁莽之举。
说完美国，就不得不提邻国加拿大。加拿大是原油输出大国，其经济与原油价格息息相关。2016 年，受原油价格下跌影响，加拿大汇率一直处于较低水平。2016 年 12 月，OPEC 宣布达成原油减产协议，此协议将会带来原油价格的上涨。因此，预计 2017 年加拿大汇率有望回升，并进一步提升加拿大的本土经济与投资吸引力。
16年8月份，大温哥华地区所在的 BC 省政府为了控制疯狂上涨的房价，推出了对外国购房者征收额外15%的房产过户税（Property Transfer Tax, PTT）。随之，许多买家开始观望，销量跌至政策出之前的一半。别墅的销量在半年内有明显下降，而公寓销量在 11 月份有所回升，别墅是受政策影响最大的房屋类型，但对普通住宅的影响并非十分明显，毕竟需求在那边摆着。
上图数据选取的是2015年与2016年的同一时间，即10月份（非淡旺季）。由图可见，加拿大总体空置率虽有些上升，但温哥华与多伦多的空置率在不断降低。
而从目前温哥华与多伦多的不同面积租售比来看，还是较值得投资的。由此，放眼国际，投资房产还是要看城市与地段。
2016 年，英国总体房产市场依旧呈现出稳健上升的态势。虽受“脱欧”公投影响， 英国房产市场 7 月份的房价增长率呈短期下降的趋势，但随后房价迅速恢复稳定的增长，这很大程度上是因为英国的房屋短缺造成英国房产市场长期处于供不应求的局面。看见没，不论在哪儿，房价的决定因素主要还是要看供求关系。
加之，英国脱欧之后英镑暴跌，不断有人会咨询道，目前是否为英国的抄底期。因此，英国房产依旧较火热。同时，英国央行在 2016 年 8 月宣布实行近 7 年来的首次降息。此次降息不仅进一步增强了投资者的信心，而且也在很大程度上缓解了“脱欧”对房地产的冲击力。
英国的房价保持着上涨劲头，即使是当地人也觉得已经无法承受了。
上图为英国Halifax研究机构做的近十年来英国房价收入比的趋势图，由此可知，房价愈来愈贵，收入涨幅也赶不上房价，但仍旧比国内人民幸福。
至于投资的城市来看，London一直以来是全球各地土豪的热爱。除此之外，一些名校聚集的较大城市也成为今年来的新宠。据英国土地注册署 (Land Registry) 的数据表明，曼彻斯特和利物浦是过去五年内英国房产租金收益率排名前两位的地区，吸引了更多的海外投资者投资当地的房产。
因此，投资房产还要看另外一点，是否附近有名校，不论是高校还是优质中学等教育资源。这一点同样也是放之四海而皆准。
一句话点评2016年澳洲的地产，就是澳大利亚高温渐退。2016年开始，澳洲政府不仅加收海外投资申请费（FIRB），与此同时银行也慢慢对外国人的购房贷款不断收紧，致使许多海外买家投资热情不断受挫，不得不转卖楼花。
此外，从市场数据来看，过高的房价直接刺激着澳大利亚房地产呈现“供过于求”的态势，尤其是公寓类型的房产。近些年来，澳洲各地都新建了许多公寓，供应量大增，存在供过于求的现象。
于是，澳大利亚房屋租金的回落，便成为了被“供应过量”导致的直接结果。
虽然对比上一年，一半的澳大利亚主要城市的租金都呈略涨态势（其中包括悉尼0.4%、墨尔本 1.7%、霍巴特 4.6%、堪培拉 1.9%），但从房屋租金收益率来讲，2016年房屋与公寓租金收益率仅为3.2%及 4.1%，均创历史最低记录。
预计 2017 年的澳房地产市场增速将放缓。澳洲时间最长、规模最大的新房建造热潮已经接近尾声。澳大利亚房地产行业协会早前已经预测交易活动将在未来数年显著回落。
结合当前新建住宅市场的建设量与当地澳大利亚过热的投资“余温”，我们预测悉尼与墨尔本的别墅类型的房价，依旧会有一定程度上涨的趋势，而公寓型住宅应具有很强的不确定性。毕竟，有价值的都是带土地的，公寓的价值相比会较弱一些。
新西兰在2016年全球利率下行之际，反倒相对升值，主要还是在于其经济在多方面表现较好。经济好，房价也会稳步上升。
据QV数据显示，2016 年上半年新西兰房价上涨了 5.8%。最活跃的市场在奥克兰，因为三成的房屋交易均在于此。作为新西兰的第一大城市，奥克兰也是集中新西兰三分之一人口和最多资源的城市。
近年来，新西兰也吸收了大量移民，其海外净移民数量占新西兰海外总移民数量的50%。尽管目前奥克兰每年兴建住宅量已达 9,600 套，但是住宅供应还是未能满足自然人口及移民增长带来的强大购房需求。
因此，日益增多的人口，强劲的刚性居住需求，2017 年奥克兰房价预计仍将会稳中有升，再创新高。
结束：
诚然，海外置业更多的是一些中产阶层以上的人才能考虑的事情。在2017年进行海外投资置业时，希望大家能更多得先考虑自身需求，比如移民、子女留学，其次再看地段、带土地的不动产及政策等因素。以上这五个国家均为经济较为健康、资产较为安全的地方，同样也是我们未来业务的主要方向国。
2017年，米宅海外也会尽快落地一些海外优质服务，不少粉丝埋怨我们动作太慢，其实我们也是要综合考虑各种风险才会慢慢落实的，希望不辜负大家的期待！
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