西雅图购房全实操！九步教你一招抢到房！
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西雅图的房子真是火，稍好一点的房子，通常上市一周就被立刻抢光光，如果不能练就一身神功，即便是人去了，钱到了，恐怕也依然空手而归，那么本文就是一篇神功要点，重要的是，欲练此功，无需自宫。
卖家为什么要卖房？——答：卖家发生人生的大事件变化。
解读：看似没有回答的回答，其实说明最根本的问题，不管是因为投资要求、还是工作变动，或者小房换大房，对于卖家而言都是希望找个好下家，尽快售出，以应对人生中的变化。
对卖家而言，什么样的算是好Offer？——答：值得信赖的。
[offer 为买家向卖家出示的报价意向书，文下offer皆为此意]
解读：值得信赖比出高最价更重要。最高价未必一定能拿下，而拿下的一定是可信赖的。当卖家决定接受Offer的时候，也会面临不能最终如愿卖出的风险，所以卖家倾向于选择一个最信赖的offer，最大化降低风险。
值得信赖的offer必须是强有力而清晰的，是能够满足整个房产交易中不同阶段的不同要求，而这些要素叠加一起共同提高其可信赖的程度。那么房产交易过程有哪些阶段？
Offer要满足不同阶段的要求，那么就要首先了解房产交易的不同过程，见下图
美国买房子竞价不像拍卖场，来来回回的出价比试，而需要买家经纪提供书面的出价条件，明确其出价的起始价格、最高价格以及每次的增幅价格，有例为证：
对比Offer 1 | 出价Offer | 对比Offer 2 | |
起始价格 | 58万 | 56万 | 50万 |
单位增幅 | 0.5万 | 0.5万 | 0.5万 |
最高价格 | 60万 | 62万 | 65万 |
对比价格 | 对比Offer 1，出价Offer的最终价格为60+0.5=60.5万，而不是62万 | ||
对比Offer 2，出价offer的最终价格是62万 |
注意：此阶段并不能确定出价offer一定比Offer 1占优势，或者一定不如Offer2
接下来进入下一阶段的条件审核。
成交阶段必不可少的过程和方式为Escrow，即托管阶段，其作用相当于大家熟悉的支付宝。在这阶段里，买卖家制定相关协议，约定相关费用支付的条件，开始“Escrow Account”，即“托管账户”，进行相关费用的支付。
这种支付方式保障买卖双方的利益，使得交易可以安全地进行，不会因为欺诈而有损失财产的风险。Escrow公司只有当条款内的情况满足后，才可以把买家的费用支付给卖家，所有条款履行完毕，托管行为也随即结束。
那么“托管账户”的关键点是什么？
当以下情形发生，即买房过程的关键点清晰并有保障后，买方便会同意Escrow公司将钱转给卖方：
1) 产权（Title）登记
2) 买方收到产权保险单（Title Insurance）
产权查询是保障买家交易安全的一个重要因素，也是托管行为中的关键点。尤其是作为中国买家，如果不进行此项保障，就很容易发生因产权不清晰、产权被侵占或者产权虚假而蒙受巨大损失。
还好，随着美国的房地产市场的逐渐兴起，买家可以通过花费200-300美金购买产权保险，由专业的产权保险公司为买家提供调查、保障、监管和过户登记等服务，以确保买家利益，使得交易安全可靠，即便真的遇到问题，最差的结果也可以把买家已经支付的费用进行追回，最大程度保障了买家利益。
所以，只要买家能够有产权的保障，买卖的交易就可以通过Escrow公司正常进行。
“托管账户”处理哪些费用？
只有明白了Escrow阶段及其处理的费用后，便会做出提升offer可信赖度的条件设置，比如设置为买家支付保证金后，放弃有条件退款的权利，这样便给卖家传达了一个强烈的购房意愿，提高买家的可信赖度。
美国房产的交易过程设计的非常科学，在最终成交前预留了一个犹豫期，在这个阶段里通常会涉及以下要素：
按照上述环节，理论上在一个正常的买家市场下，买家可以在发现上述问题后要求取消交易并返回定金，也因此对卖家而言会存在不稳定的风险因素。往往当交易走到这个阶段的时候，时间已经过了数日，如果交易取消，那么卖家就有可能错过了其他更好、更稳妥的买家。这便可以解释为什么有的卖家宁可选择无条件而低价格的买家，而不选择有条件高价格的买家。
但是，西雅图绝非一个正常的买家市场，而是一个异常火热的卖家市场。要怎样施展大法，招招制敌，就要进入下一个要点。
卖家要钱，一笔可以尽快到手的钱。
买家要房，一栋可以尽快居住的房（计划推倒重建的除外）。
结合第六环节，对于卖家：一个好的Offer最好是现金、无条件。因为现金不需要银行的审批，也就不涉及对房屋的市场评估，不存在贷款批不下来或者额度不够的情况，这些环节省去后时间会大大加速。无条件就是不管房子有没有出现地基问题、有没有出现漏水问题、有没有出现白蚁横行、有没有出现室内污染，买家统统买单。
但房子是大事，涉及到的资金巨大，任何一个买家的钱都不是天上掉的，不管买房是用于自住还是投资，任何一个买家都不希望出现上述的问题，即便市场异常火热，如果不管三七二十一便贸然承诺“现金、无条件”，一旦出现问题，买家的利益便会大大地受损，吃瓜群众吃到的便不是甜瓜而是苦瓜，隔着太平洋更是求助无门、苦不堪言。
那么买家怎么办？唯有自救。
作为买家，在了解上述事实的基础上，就必须找到解决办法。提前做功课、做研究，广义上进行区位分析找到符合自住或者投资需求的理想片区，狭义上进行房屋研究帮助在理想片区内找到理想的房屋，并且在该房屋开放日的时候，不要被温馨的室内布局、漂亮的照片吸引了，要能够发现隐藏在天花板、地板、设备间的各种隐蔽关键点的关键问题，只有经过了详细的查看，对可能出现的问题进行风险评估和维修价格评估后，才能够放心大胆的决策是否要放弃所有条件的要求。
写到这里，恐怕广大的群众又要害怕了，很多人不了解美国或者即便去过某个城市，也就是一个过客，国内的互联网只能打开度娘，本人又不是专业人士，如何对城市进行宏观分析找到理想区域，即便能找到，又不是工程师，而木结构的构造体系与国内的公寓截然不同，更是一脸懵逼。
怎么办？答案很简单，专业的事情委托专业的人来办，买房大事需要找到专业素质高的买方经纪人和专业的房屋检测师，二者缺一不可。房屋开放日甚至之前，前往一同看房，每个人观测房屋不同的要点，最终在各自不同的角度为买家提供准确的信息，这样使后续的“无条件”成为一个理性的决策，才可能最大化满足卖家的稳定性需求，最大化保障买家的投资利益。
注意，专业的人一定会有专业的成本，一定要舍得花这笔钱。只有花了这笔小钱，才能够保障投资的大钱。千万不要吝啬，千万不要为了省钱而找便宜的专业人士，一分价钱一分货！
前面说的都是硬通货，如果又想省钱，还想拿到房，怎么办？那就需要了解人情世故，寻找人性弱点。
比如说，卖家是一对老夫妇，他们在这个房屋居住了数十年，而今孩子们长大离开了家，他们想卖大房换小屋开始新的养老生活。针对这类情况，我们就可以下offer的同时写一篇声情并茂的信，告诉卖家，买家是一个有两个孩子的小家庭，孩子们喜欢这个社区、喜欢这个房子，希望能够在这里上学、交朋友，慢慢长大，希望在这个房子里留下美好的人生回忆，也会更好的呵护好这栋房子，等等。
试想如果你是那对老夫妇，面对这么一封信，会不会动心呢？实际上，我就是这么干的，并且成功的买到了心意的房子，当然，我的孩子们也事实上幸福地住在这里。
再比如，卖家是一对处于事业上升期的夫妻，他们之所以卖房是因为他们打算换工作，但因为还没联系好孩子的学校，还没有在新工作附近买到合适的房屋，成交之后还需要在原住址住宿。面对这种情况，如果买家在offer里明确地告诉卖家，在卖家收到全款后可以不必立刻交钥匙搬家，而是可以花1美金再多住2-3个月，使其能够在买到新屋并安排好孩子的上学后再交钥匙，面对这样的贴心考虑，卖家更是会感情加分。
在美国买房子，不仅仅要准备足够的房款，还要多预留与此相关的其他费用，此阶段的费用通常是房价的2%-5%，此阶段一般包含以下费用：
• Application Fee: 申请费。此费用是支付申请贷款产生的费用，比如个人信用的查询费用，但并不是所有人都会被收取此费用。
• Appraisal: 评估费。支付给评估公司来对房屋进行市场价格的估算。
• Attorney Fee: 律师费。用于支付在房产最终交易过户时候的律师审核文件的费用。
• Closing Fee or Escrow Fee: 托管过户费。用于支付产权公司、托管公司或者律师等费用。
• Courier Fee: 快递费。用于快速传递文件产生的费用。
• Credit Report: 信用报告费。支付给第三方信用机构来查询个人的信用历史，根据信用报告来评价能否获得贷款。
• Escrow Deposit for Property Taxes & Mortgage Insurance: 针对物业税和贷款保险支付的托管押金。
• Flood Determinationor Life of Loan Coverage: 单独购买的洪水保险。保障万一遇到洪水发生，可覆盖生活费用的保险。
• Home Inspection: 验屋费。在交易结束之前通过房屋检验，确认房屋的状态和所需维修的事项。
• Homeowners’ Insurance: 房屋保险。通常交易完成前需支付第一年的房屋保险。
• Lender’s Policy Title Insurance: 产权保险。确保房屋产权清晰，保证交易中产权不会出现问题。
• Pest Inspection: 害虫检测。用于支付房屋内有无害虫、白蚁之类的检测费用。
• Prepaid Interest: 预付利息。很多贷款方会要求买家在准确的贷款批复之前预先支付利息。
• Private Mortgage Insurance (PMI): 私人保险。如果首付低于20%，通常要求购买私人保险。
• Property Tax: 物业税。
• Recording Fees: 文件记录费。
• Survey Fee: 调研费，用于支付与房屋各种管线、数据等相关的调查费用。
• Title Company Title Search or Exam Fee: 产权调查费。支付产权公司以调查购买房屋的产权是否清晰、无纠纷。
• Transfer Taxes: 产权过户税。
简言之，想在当下火热的买家市场买到理想的房子，
牢记神功要诀就是 一笔现金，一个团队和一份Offer。
现金永远为王。
一个团队：能提供专业的宏观和微观分析，能根据买家诉求找到若干个选择方案，能派出专业的验屋师在一天时间内高效的查勘房屋，能有一双敏锐的双眼发现卖家的人性弱点和一张善于沟通、谈判的巧嘴。
一份Offer：定金无条件，房款无条件，入住时间尊重卖方实情。
祝战无不胜攻无不克，买房顺利。
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