纯干货！手把手教你买到优质二手房
文 丨一平方
统筹 丨言先生
高房价的压力下，不少患有“新房癌”的购买群体无奈“痊愈”，将目光投向二手房市场。
关于二手房该怎么选、这中间应该注意什么、如何有效的把价格压到最低等，今天我们这一篇文章，帮你把关于二手房的方方面面都一次梳理清楚！
二手房有哪些优势？
为什么要购买二手房？每个人的出发点各不相同，可能是位置，可能是学校，也可能是因为便宜。
但在我们看来，二手房相比新房有得天独厚的两个优势：
第一，所见即所得。这几年新房问题频出，各地交房即维权甚至成了常态，大小房企齐沦陷，有耐心有恒心做好产品做好服务的房企越来越少。“买房范冰冰，交房罗玉凤”成了维权业主的口头禅。二手房相比新房，看到什么就是什么，所见即所得，不会出现买的时候承诺各种好，交房全都缩水或玩消失。
其次，买新房可能要等周围配套慢慢建设完成再投入使用，二手房一般都是已经成熟运营的片区，商业繁华与否、交通便捷与否，配套的学校招没招生，都能看在眼里，自行判断。
第二，无需等待。除了个别有租约的二手房外，几乎所有二手房买了就能直接入住。
二手房普遍都带有原房主的装修，不管精装也好，简装也罢，不讲究的大扫除完就能拎包即住，省下装修的时间和钱，毕竟如果是新房，即便是现房，哪怕精装修——除味散味的时间，挑家具家电和等送货的时间，怎么着也要几个月。更不用说尚未封顶的期房。
总之，二手房说白了就是享受了原房主的时间成本，还可能低价购得，因此得到了不少刚需人群的青睐。
二手房全国市场解析
经历了2018年的蛰伏， 19年开年随着“金三银四”房价开始逐步升温，但二手房市场缺却呈现着参差不齐的局面。根据易居研究院二手房成交量能度排行，可以清晰的看出10个主要城市近些年二手房市场的整体情况。
所谓「二手房成交量能度」是根据一个城市二手房的历史成交量合理区间和偏离程度来反映该地区二手房市场强劲与否的参考指标，一般来说二手房成交量能度越高，则该地区二手房市场越好。
具体公式为：二手房成交量能度=40%*近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度+20%*年初累计同比增幅+20%*月度同比增幅+20%*月度环比增幅。
从图中可以看出，除了厦门的二手房成交量能度为正以外，其他全国主要的9个城市近7年来都有不同程度的遇冷，其中成都、苏州、南京等强二线二手房成交量能度在-10%左右，呈稳中向低走势；而深圳、青岛最为严重达35%左右，整个市场的持续低迷。
怎样去挑选二手房
投资客纷纷撤手的二手房，给当下刚需人群一个淘房的好机会。那么怎么去挑选二手房就成了关键。
首先，挑选靠谱的中介。
现在二手房源大多挂于实体中介或二手房网站上，如何挑选靠谱的中介公司需要花功夫甄别。一看资质、二看规模、三看人员的专业度，可以在网上搜索到以往用户对该中介的服务评价，有空也可以去实体门店看工作人员的服务态度和专业能力。
当然如果你没有时间精力去甄别，选择大的中介比如专业中介品牌系如链家、德祐、我爱我家、21世纪等，或者代理公司系如易居、中原之类的品牌。你可能会说，这些牌子也出过问题啊，但我们一直强调概率问题，大品牌出错的概率一定是远低于你门前三五个人，开几个月就消失的小中介。
二手房是大额钱财交易，不要因为省那一丢丢的中介费，闹到最后钱财两空。
其次，把握好三大硬指标。
地段、配套、户型这三个选房重要指标不可忽视。二手房最重要的地段以及该片区的配套是否成熟，网上搜罗资料之后可以实地勘查看周围交通是否便利、商业是否繁华，小区环境如何，房屋朝向等等一系列的问题，是否和网上说的一样。
再者，看开发商品牌、物业服务、邻居。
一般来说不论新房还是二手房，大品牌的开发商一定是优选。因为他们资金雄厚、有丰富的开发经验，对于自己小区的物业，要求也会高很多。在对于未知要求不是特别高的时候。务必一定要搞清楚，要买房子的小区物业是什么水平。
我们前几天一篇关于物业费中的稿子《 买房时省的那1块钱，未来损失的不仅几十万，还有孩子前途……》中已经阐述清楚一个观点，好的物业不只会影响未来生活，和房子的保值升值也有直接关系。所以在小区里多和已经入住的热心大妈邻居打听居住体验，物业态度好不好、处理问题积极不积极、电梯是否经常停运等等。
最后：仔细检查房屋情况。
一般来说房主为了出手都会把房子夸上天，甚至会刻意美化不少东西。但你要头脑冷静，不然以后维修都是一大笔钱！厨房、卫生间、阳台等隐蔽工程最需要注意，看橱柜洗手池等有水路的地方接口是否有渗漏的问题。
如果你要改造一定先找房东要到房产证上的户型图，搞清楚承重墙和非承重墙的位置和再结合实际进行对比，确定是否满足自己的改造需求。
如果装修较差，或者不满足实际使用需求，在查验室内的同时就要计算房子的翻修或砸掉重装的成本，计算和其他直接就可能住的房子哪个更值得。
要知道，已经装修的房子，需要恢复毛坯重装，比毛坯房直接装还要贵。
如何才能有效砍价
砍价是个大学问，方法有很多，我们简单的说几个。
最基础的肯定是直接从户型和室内情况，看基本原房主的装修水平如何，有毛病不满意的，直接就是杀价的借口，业主夸自己房子哪里好，你就要表现的对那里不关心。
实地踩盘了解房屋优缺点，和卖方见面之前，自己就去二手房小区所在的楼盘进行实地考察。无论是室内还是外部，发现实际和描述有一点偏颇，就可以适当作为在双方谈判过程中卖家的筹码。
表现出房子的优点自己也知道，但实际不一定利用的上，也就说不要表达出对优点的热衷，但又表示想买这套房子，这是能砍下价格的第一个基本。
再进阶的就是呼朋唤友了，的的确确看上了一套房子，但这套房子其实并不算抢手，有可谈空间，但业主却高高在上不愿意降价，此时此刻喊上亲戚朋友换个中介继续找房主砍价，直接往多了砍，把房子往差的贬低。给业主心理暗示——你给的价格已经不低了，卖给你最合适，不然以后可能卖的更低。
除了自己亲自砍价，近些年二手房市场的发展也催生了一个新兴的职业——二手房砍价师。他们一般拥有丰富的房地产经验，会站在买房者的角度，帮买房人去审视合同、寻找漏洞、更会基于丰富的经验揣摩卖房人的想法，最后帮买家争取砍价到最低。
当然，二手房砍价师也收取高额的佣金。根据某二手房交易app打出的旗号“砍不下来不要钱，砍下来分四成”为例，如果某二手房砍价师成功帮客户砍价20万，那就是20*40%=8，一单的佣金就高达8万！
不论选择那种房子，买二手房都不会像新房那样彻底简单，多跑几家中介，和中介搞好关系，详尽的了解清楚该片区二手房的价格区间。
网上查清开发商、承建单位等分别是哪家，什么时候建的，有没有爆料过该小区房屋的质量、产权等问题。打听房主卖房的原因，顺便去问问同片区其他在售的二手房卖房原因，看看有没有共同点。
知己知彼，百战不殆。见面谈价时任凭卖主吹嘘、中介煽动也能胸有成竹。
最重要的，打好心理战。二手房砍价归根究底就是一场买卖双方的心理博弈，一定要站得先机，主动控场。
在已经做了实地考察、信息全面搜集的情况下，把握好卖房者的情况和心态：年轻就谈工作、孩子等年轻人的话题，年长就尊重关心拍拍马屁；急于出手的，就以没有足够资金，还有其他便宜小区做备胎等为由砍价；更换改善的，就适当讲讲房子的缺点弊端，说以后还得自己来承受维修等等。
总之一定要审时度势，不能一股脑的为了砍价狠批房子这不好那不好，也不能不顾周边市场行情砍的太狠，进退之间的分寸，需要强大的心理来把握。
二手房买卖需要哪些流程
一切都看妥了，怎么买才是关键。没有买过房的人一定不知房屋过户其实是一项复杂繁重的工程。我给大家梳理了一下：
第一步：调查产权。业内又称“查册”，根据卖方提供合法的证件可以检查房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、仔细检查是否与网上出售写的一致。
第二步：交定金。如果该房还在按揭中，请交定金至第三方手中，一般定金为房价的5%左右，为了防止涨价后卖方反悔，可以提前签订高额违约金条款。
第三步：赎楼。赎楼又称赎契，是卖方因为没有还完按揭需要操作的流程。赎契主要有3种操作方式：卖家用买方的首付款来付清剩余贷款 、转按揭、向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。具体的操作完了会告诉大家。
第四步：付首付。二手房的贷款首付比例和新房略有不同。一般而言，首套房30%首付，二套房40-70%都有可能，各地执行不一样的比例。具体还要看该房所在区域政策。
第五步：签订合同。签订合同要三方（买、卖、中介）在场，确保原户口会在规定时间内迁出、如有租户要先解约等，有共有产权人，要确定全部签约，以免有产权人不知情不同意等情况。
第六步：办理按揭。做贷款申请，需要买卖双方都到银行。提前确认好需要贷款的额度，如达不到预期还需要支付更多首付。银行审核通过后获得银行同贷书、签署贷款合同
第七步：过户。买卖双方在当地房地产交易管理部门做产权变更登记，交易材料移送到发证部门，买方凭此领取房屋所有有权证。
在二手房市场不紧俏的当下，如何把握和选好二手房至关重要，希望本文的一些观点能够帮助大家挑选，让大家都能买到心仪的二手房！
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