苏州限售五年刷屏，内幕根本不是你想的那样！
文| 言先生
如果不止关注一个楼市公众号，相必你此时此刻已经刷到了多篇关于苏州楼市限售5年的政策新闻解读稿件。
这次的事件说大不大，因为更代表了一个单点城市的案例。但说小也不小，因为苏州在全国楼市中都是最为活跃最为“妖”的。同时，苏州的单点限售调控又和大多数城市不一样。
所以，家家都在写苏州调控算是意料之内情理之中。
但，为什么我们在标题中强调“不是你想象的那样”？这就要从流水线型的政策解读文章说起。网络批发的调控解读稿一般都有这么一个流程：
某新闻爆出——原文——划重点——自己早有预测——推导调控原因——得出对于城市的参考意义&对于全国的影响。
而对于苏州的调控，一定要透过表面读内里，政策的背后应该是这样……
不能免俗，避免有些读者没有读过政策，我们先看原文。
文件字数不多，大约900多字，客套话和非重要的点摘除，剩余的重点只有两条半:
一、调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。具体出让地块报价规则及相应要求在土地出让方案和出让公告中明确。
二、对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。
三、对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。
第一个重点是新房限购的问题。
苏州的园区全境，高新区的核心区新房限售，不是一年不是两年，直接三年，且是取得不动产证起，满三年，加上预售期、办证期，大多数都要五年以上的一个周期。已经超越了大多数城市的限售。
这是苏州针对当下市场过热的第一个调控点。
第二个重点是，园区全域所有二手房都纳入限售范围。
二手房限购为了持平新房，直接就是五年，五年内都不得转让，意味着如果你此时此刻入场苏州园区，二手房最快到2024年才能再转手，新房可能更久。
这是苏州针对当下市场过热的第二个调控点。
最后半条重点是土地出让，我们到后边说。
早在政策出台之前，苏州的市场已经非常之不平静。
不少行业大V也都在试图解释苏州的涨，苏州的涨到底凭什么?
有人解读，城市本地人改善强大购买力，有人解读之前限价导致了一二手房倒挂，还有人解释说地价推高了房价，追涨心态引入了炒房客倾巢出动。
都没问题，但都没有谈在点上。
笔者最早接触苏州已经是十年前的事情，当时的苏州园区已经接近成熟，无论是公建、村民安置、商业配套、商品房还是路网基础设施都堪称国内城市的楷模。
本地人的民富程度，更不用说，早在10几年前就已经完爆99%非一线城市，包括大量副省级省会城市。
但由于经济的强势但城市政治地位较低，加上近几年没有行业巨头企业的崛起，反而是制造业不断从江浙沪转移向东南亚，苏州背上了“没前途”的帽子。本地人也对于炒房不那么热衷。
于是，我们会看到苏州这些年，虽然一直在涨，但房价和经济的匹配度没有那么同步。
但赚钱会教育人，亏钱更会教育人。
当本地人发现钱被外地人炒房转走的那一刻，觉醒变成了最好的形容词，同样的还有西安、成都等等。
但这还不是重点，重点在于，苏州异于常人的调控政策，包括之前的，也包括当下的。
限价是一个全国范围内大中城市在过去两三年内跳不掉的一个政策，苏州也同样，但苏州的“人性化”调控政策做到了——地价低，限房价低；地价高，限房价高。
正因如此，看似人性化的政策，让限价形同虚设，当低地价的楼盘被万人摇抢空的那一刻，意味着整个城市要向高地价高房价看齐。
按照地价限房价，对于开发商来说只要可以保本卖，微利卖，不亏钱，地拍的高又如何？拿了少赚，不拿企业没饭吃？怎么办，只能继续拿，继续地王。
于是，我们看到了如今的苏州，不一样的苏州楼市和苏州地价。
说回当下这次的调控，这次的调控不仅仅没有让我看到，苏州在此次调控中对外声明的“正在研究建立房地产市场长效机制，以稳低价、稳房价、稳预期为目标，坚持“住房不炒”的定位，促进房地产市场健康平稳发展”。
相反，此次的调控反而暴露出几个问题：
一 、苏州的地王可并不是都在园区
l 苏州是个什么样的城市，去过苏州的应该很清楚，他是非环状发展的典型多中心城市，园区毋庸置疑最富，但并不算中心，平江最中心，但是老城保护意味着很多新鲜的确实，所以，相城也好，吴中吴江也好，还是高新也好，都有自己的中心。
于是，你会发现苏州出地王从来不只是从园区和高新出啊，出处都可以出地王，只是每个区的天花板不一样而已。
（图源腾讯）
二手限售只限园区，新房限售只有高新核心和园区，其他区域呢？不管了？这岂不是在告诉大家，炒园区的朋友请停一停，请大家来抄一抄其他区？
二、苏州的楼价是他们的地价决定的
前文已经谈到了苏州的房价和地价直接挂钩，那么意味着土拍的价格决定了这个城市追涨有没有锚定效应。
如若地价和楼价持续走高，即便是限售五年，又怎能阻止炒房客的出手？
而此次的调控的政策第一条关于地价的规定，仅将讲地价超10%需要竣工才能预售，变成了达到5%-10%就需要竣工预售，对于如何稳地价稳房价，似乎没有什么帮助。
既要土地财政收入，又要稳房价，只有一个选择，牺牲开发商利润，像其他城市一样，一刀切限价。
但结果就是开发商转嫁成本给购房者，购房者又找开发商找地方政府麻烦，陷入死循环。
所以，如果控制不了地价，稳房价的口号就是空口号。
三、二手房限售五年
别的城市都是新房限售久，二手房限售时间短，或者不限售，而苏州园区二手房都限购五年了，比现房交付的新房流动性还差，新房还没那么多麻烦事，这跟逼着人买新房有多大区别？
除了纯自住上学客户对于二手房转让介意不大，大部分人转而去购买现房出售限售三年的新房。
结果就是，开发商更乐意拿地了，就算地价贵，限售也没问题，反正购房者愿意买。
如果一定让我给个结论，说句大不敬的话，调控好学生只有长沙。
而其他城市都是什么？
放在学校，是那种回答问题很积极，实际考试靠小炒的学生。
放在职场，是那种平时划水摸鱼，上司来了点头哈腰假装工作的——戏精。
-end-
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