韩世同:用东京经验可以解决中国大城市居住问题吗?

楼市日日谈

2019年11月25日（第209期）

话题概要

11月21日，2019年“创新经济论坛”在北京召开，来自全球60多个国家和地区的约500位极具影响力的政府代表、企业家、科技创新领军人物及专家学者共同出席，对当前全球在经济、城市化、科技与气候变化等领域所面对的重要挑战共商对策。

城市正在成为新经济的中心，而中国城市更是其中代表。郁亮认为，东京经验给了我们信心，中国大城市有能力也有机会解决居住问题。

楼市观察家韩世同

今天，房地产导刊有一篇报道，标题《大城市如何解决居住问题？郁亮分享了三点启发！》。报道称在11月21日，2019年“创新经济论坛”上，郁亮作为房地产开发商发表讲话，他表示城市正在成为新经济的中心，而中国城市更是其中代表；他认为东京经验给了我们信心，中国大城市有能力也有机会解决居住问题。

郁亮认为居住问题直接影响人才的流入，进而影响大城市的经济发展和创新。以东京为例，在核心区一小时通勤范围内，东京已解决“居者有其屋”，而且面积宽敞。东京经验给了我们信心，给我们有三点的启发：

一、要提高土地利用率和居住用地占比，东京目前城市可开发面积接近总土地面积的60%，其中近74%是居住用地。

二、轨道交通解决通勤问题，发展TOD模式实现分散居住。

三、轨交周边混合开发，形成良性循环。通过在轨道沿线高密度发展混合功能社区，实现点对点通勤，接驳方便，也改善职住平衡。

为此，我在网上找到一些相关的资料。搜狐网在2017年1月27日发布的一篇文章，标题是《日本东京住宅建设政策对中国大城市的启示》。这篇文章的主要内容是，20世纪的最后五十多年间，日本住宅建设取得了世界公认的成就。东京的住宅建设集中反映了日本住宅建设的发展和现状特点，其经历的住宅问题与我国当前面临的住房问题具有很强的共性，对制定我国住宅建设的政策和措施具有重要意义，也对思考诸如北京、上海等大城市的住房问题具有参考价值。东京住宅建设发展的现状、特征与问题有以下几点：

一、住宅建设量增长缓慢，既存住宅利用率低。

二、住宅租赁市场健全，民间住宅供应大于公共住宅。

三、公共住宅建设进入维持更新期，以内部改造为主。

四、引导住宅布局，提升住宅区设施配套。

文章认为东京住宅建设对我国住房问题的有三点启示：

一、政府参与住宅建设的角色定位

二、租赁市场的健全发展与国民住房理念

三、租赁住宅的空间布局与基础设施配建

以上是这篇文章的一些观点。但我更看重的是文章里面有些数据，这里提出日本很早就解决了东京的居住问题，存量住宅早在1953年就已经超过家庭数；到2008年，东京的存量住宅总数约为678万户，为家庭数598万户的1.13倍。总体是供大于求的，空置率在2008年达到了11.1%。另外，日本也是有保障住房体系的，它是日本公共住宅供给制度，是由公营、公团、公社三大支柱构成。最初，公营住宅主要是为低收入群体提供廉价租住住宅，公团提供租赁和分售两种住宅，公社住宅则以分售为主。后来公共住宅体系主要提供租赁服务，分售业务逐渐退出。2013年，东京共有各类公共住宅55万余套。各类公共住宅都具有明确的申请要求和标准，租金也根据公租房类型、面积、收入情况等因素而异。

那么，今天谈论的这个话题，我并不特别认为郁亮的观点是很好或者是很不好，对这个问题也真的没有太深入的研究。我觉得，既然是大都市之间的住房建设的经验和这方面的教训都应该互相借鉴，不能说只有东京的才值得借鉴，而香港的可不可以借鉴？新加坡的可不可以借鉴？纽约的可不可以借鉴？我觉得这些大都市都是可以借鉴的，关键是要因地制宜。

我认为东京居住建设方面的经验肯定是有可取之处。但是，日本东京的基础状况和中国的基础状况是有很大的不同，日本经过20年的经济衰退、经济低迷的发展，而这些基础还依然是十分的牢固，并没有出现经济和民生太差的状况。而且，日本房地产的发展其实是供过于求的。日本在五六十年代就号称要“脱亚入欧”，它其实是在发达国家的行列。

然而，中国还是处于一个发展中的国家行列，人均收入、人均开支等等，还有现代化的程度，比日本还是有蛮大差别和差距的。日本大城市发展有一些方面是值得借鉴，但我觉得并不应该完全借鉴。实际上，如果要是香港借鉴了日本经验，加大都市住宅的开发量，那香港的居住问题早就解决了。按照郁亮讲的，日本可开发面积接近总土地面积的60%，其中74%是居住用地。可香港现在整体的开发面积还不到30%，住宅用地是其中的10%左右，也就说只有大概10%左右是用于住宅。如果把住宅开发供应这方面提升了，市场体系如果要是供求平衡的话，房价是不可能大幅飙升。香港本身的住房结构是50%的保障体系，50%的市场机制。在50%的保障体系中有30%左右的公屋，20%左右的居屋。香港高房价其中的主要原因是政府跟富商垄断了土地的供应，不增加土地供应，导致了房价很高。

但我们不能因此就否定香港制度的可借鉴性。那么，还有新加坡的模式，它的问题是保障体系覆盖面太大了，组屋是85%，市场只有15%。中国要学习新加坡的经验，可能是非常的困难的。即使是学香港的经验，50%保障系统的覆盖可能也是有困难。现在拿出一个东京的样版，其保障房覆盖率只有10%不到的一个比例，公共保障的这部分现在通过市场化来解决，它的市场供应量是很大的，供过于求的，不仅满足市场需求，也造成了一定比率的空置率。

这样的一个系统，中国是否适合？我觉得是需要认真研究的。我倒觉得应该在这三个城市的模式上做一个研判，取长补短，来形成我们国家大城市住房发展的制度和模式，并以此来去推进和实施。其实，我们在这方面的研究是十分匮乏也十分困扰的，因为统计部门没有公布相关数据。例如现在住房的总量是多少？保障体系占有多少？市场供应体系多少？人口增加是多少？然后新增人口需要多少住房？缺乏最基础的数据，对未来应该增加多少住房供应？保障体系应该占比多少？供应体系占比多少？可能都是毫无依据的了。

深圳最近提出，未来新增170万当中60%是政策和保障体系的，20%是人才房、20%是安居房、20%公租房、40%是市场化的。但是存量是多少呢？没有人知道了，也没有数据公布。这是我们需要整体进行一些深入的研判，才能制定好整个住房的机制、体制和政策。

郁亮过去是提过一个住房制度比例的，不知道还查不查得到这个数据，但是好像并不是特别的合理的。这个市场化的程度肯定是占的比重非常之大，因为是从开发商的角度去考虑的，市场越大，市场供应面越大，对开发商越有利。政府保障体系覆盖的越小，购房者就可能到市场上购房的概率更高。

最近，郁亮又提出建议分层分级规划住房供应，做到“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。对于这三类住房的供应比例，他推荐是“2:4:4”，其中，保障性租赁住房约20%，对于需要保障的人群加大扶持力度，对无房的租房家庭可提供货币化补贴；人才住房和安居住房合计占比约40%，这部分房屋为可交易不动产，但只对符合资格的家庭开放一、二手房交易；市场化商品房的供应比例约40%，在基本居住、基本购房需求得到满足的前提下，逐渐退出市场化商品房的管制政策。这基本就是深圳已经出台的住房供应比例。但是否合适？是否可以从新增供应落实到整个社会的住房总量？

其实是应该从国家的角度去全面思考，到底是按照香港模式，还是东京模式，还是新加坡模式，还是我们中国自己的模式？我更倾向于现阶段，我们能否制定一个“三七”开的住房制度，就是三成是保障体系，七成是市场化体系。但这三成到底是多了还是少了？我是主张把之前的包括福利分房，包括房改房、还有早期的廉租房、经适房、公租房、共有产权房、还有最近的限价房，都应该算作是保障系统。这样来统计一下，看看现在的占比是多少？市场化的程度是多少？当然，还有以前的一些老房子的属性应该是什么样归属，也可以界定一下。

总之，国家已经提出要构建多层次、多渠道的一个住房供应和保障体系，解决房地产的长效机制问题。我觉得这个目标方向是非常明确的，如何确定到底应该按照什么样的模式？具体的比重比率如何？要怎样来去发展和实现？这是需要具体落实的。我觉得郁亮提出的东京思路是可以借鉴和参考，但不应该成为一个定论，我们可以参考东京一些好的经验和方式，但是不好的我们不能够学，包括香港好的和新加坡好的经验，我们都应该学，而教训我们都应该记取。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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