存在购房出资，是否可推定双方当事人之间达成了借名买房的合意？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-042-1总第253）

存在购房出资，是否可推定双方当事人之间达成了借名买房的合意？

为借名购房出资？还是合作分红、借款？

——何某1与何某2所有权确认|不当得利纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

借名买房 购房出资 书面借名购房协议 所有权确认 不当得利 出资人 产权人 返还利益及孳息 高度概然性 举证责任

【要点提示】

出资人各笔付款发生的金额、时间、付款对象与被借名人支付购房定金及中介费、首付款、按揭还款的金额、时间及付款主体基本吻合，呈对应关系，根据一般经验法则，可以推定，争议房产主要是使用出资人资金购买，出资人具有为该房产出资的意图。为购房出资，不等于可直接推定双方当事人之间达成了借名买房的合意

【当事人信息】

原告：何某2（被上诉人）   

被告：何某1（上诉人）

第三人：蔡某、杨某

【案情简介】

2011年6月，何某1出具经公证的委托书，委托蔡某为代理人，代为办理购买涉案房产的相关事宜。后经蔡某代理，何某1购得了涉案房产，并于2011年7月取得房产证，购房款采取首付加银行按揭的方式支付，首付款70万元，按揭贷款153万元。购房过程中另于2011年6月1日由蔡某支付中介费5万元，于2011年7月5日支付契税7196.16元，交易手续费515.34元，登记费50元。房产交付后，何某1及蔡某进行了装修，并添置了家电家具，而后一直由何某1及蔡某的子女共同居住。何某1陈述，涉案房产自2011年9月开始向银行偿还按揭款，2013年1月之前每月还款额10875元，之后每月还款额10405元。

在购买房产和偿还按揭的过程中，何某2通过本人或员工谭某的账户多次付款给蔡某和何某1，包括：1.2011年6月1日转款5万元给蔡某，6月12日转款70万元给蔡某，7月4日转款2万元给蔡某；2.2011年9月20日至2014年10月20日期间，除2011年10月转款额为1.6万元及2014年7月未转款外，每月均转款1.1万元至何某1用于偿还银行贷款的账户内，累计41.2万元。其中2013年7月之后的转款凭证中均留有内容为“STockHOldERBTEmpbOROwHOUse2602”的附言；3.2011年8月31日分别给蔡某转款6000元、2万元；4.2011年8月31日转款5000元、9月28日转款5万元、2012年3月29日转款3万元给蔡某；5.2012年2月13日转款9000元给蔡某；6.2012年5月14日和5月28日累计分三笔交付现金7500元给蔡某。就上述款项的支付原因，双方说法各异。

何某2主张：付款原因在于何某2通过蔡某与何某1发生借名买房关系，上述第1笔款项中的5万元系购房定金及中介费，70万元系首付款，2万元系用于办理房产过户的各项费用；第2笔款项系月供款；第3笔款项是装修款；第4笔款项是购买家具的款项；第5笔款项是购买家电的款项；第6笔款项是购买空调的款项。

何某1及蔡某则主张：蔡某与杨某是夫妻关系，何某1与蔡某是养姐妹关系。蔡某资助何某1购房，何某2与何某1之间不存在借名买房的约定，上述款项是何某2支付给蔡某合伙做生意的分红款。2010年何某2与蔡某合伙做红木生意，由杨某于2010年11月16日转款300万元至何某2账户用于出资，后该生意发生盈利，何某2将300万元还给杨某，但未对蔡某进行分红。后因何某1购买涉案房产，蔡某要求何某2给予分红，何某2遂以支付70万元给蔡某和支付涉案房产37期按揭款的形式对蔡某进行了分红。

何某2起诉请求： 1、确认登记在何某1名下的涉案房产所有权属于何某2，并办理房屋过户登记；2、如在本争议解决之前，因限购政策尚未取消涉案房产无法过户至何某2名下，何某1应向何某2支付购房款1188000元及首付款利息150675元。

【法院判决】

【一审】

1.【后文揭秘...】；

2.驳回何某2的其他诉讼请求。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、存在购房出资，是否可推定双方当事人之间达成了借名买房的合意？

在本案中，何某2主张其与何某1之间构成借名买房关系，从而请求确认其对涉案房产的所有权或者返还购房款。根据何某2的主张，何某2应就以下争议事实承担证明责任：1.双方存在借名买房的约定；2.在双方内部关系上，房产归何某2所有。

而就上述事实，双方未签订书面的借名购房协议，缺乏直接的证据可资证明，故只能依据案件的相关间接事实而为判断：1.蔡某以何某1代理人的身份参与了涉案房产的购买过程，在购房和按揭期间，何某2向蔡某和何某1支付了多笔款项，而各笔付款发生的金额、时间、付款对象与何某1支付购房定金及中介费、首付款、按揭还款的金额、时间及付款主体基本吻合，呈对应关系，根据一般经验法则，可以推定，涉案房产主要是使用何某2资金购买，何某2具有为该房产出资的意图。何某1和蔡某以蔡某和何某2另有合作分红关系及何某1与蔡某另有借款关系等为由，主张何某2付款的目的在于履行何某2与蔡某之间的合作合同，何某2所付款项系分红款，蔡某代为支付的70万元首付款中有30万元系蔡某对何某1的还款。但何某1及蔡某均未就合作分红及借款事实举证，由何某2与蔡某之间的经济往来也无法推断存在该种可能性，故何某1及蔡某就此提出的主张不足采信，不发生反驳推定的效力；2.何某2与何某1并不熟识，双方主要通过蔡某而形成关联，何某2所支付首付款、中介费等并非直接支付给何某1，而是支付给了蔡某。在何某1与蔡某的关系上，蔡某虽系代理人，但其代理权限限于向案外人购买房产及办理相关事务，而非代理何某1出借购房资格。没有证据表明何某2直接向何某1表达过借名买房的意思，也没有证据表明蔡某向何某1转达过何某2的借名意图及披露了上述款项来源于何某2的事实，而由于何某2与蔡某之间存在复杂的经济往来，何某1亦难以判断何某2按月支付按揭款的具体原因。因此，本案不能排除何某1系基于接受蔡某资助而为购房行为的可能，不能认定何某1具有出借购房资格给何某2的意思，即不能认定何某2与何某1之间达成了借名买房的合意。

二、出资人与产权人不一致，一方主张是借名购房出资,一方主张是合作分红、借款，法院如何认定？

【详见后文解析...】

三、借名买房不成立的情况下，出资人不能就涉案房屋主张所有权，产权人是否构成不当得利？

【详见后文解析...】

【涉案法条】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》

第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第九十一条 人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：

（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；

（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。

第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。

法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。

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