诉请腾退返还经适房支付占有使用费，法院不支持反而认定借名买房法律关系成立？！

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编号│易居房产律师团案例库YJFC2010总第391

编者│易居房产律师团案例研究/编辑部

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诉请腾退返还经适房支付占有使用费，法院不支持反而认定借名买房法律关系成立？！

——沈2与文1等返还原物纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

借名买房 经济适用房 返还原物纠纷 借名购买经济适用房高度可能性

【要点提示】

借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书等证件资料的持有保管以及对于借名购房有无合理解释。在特定关系人之间借名买房法律关系的认定标准中，各方均可能对购房款支付、房屋占有使用及证件资料保管持有存在相对合理的理由，借名行为是否合理往往成为最大的争议焦点。

【当事人信息】

原告：沈2（上诉人）

被告：文1（被上诉人）、沈1（被上诉人）

【案情简介】文1与沈1为夫妻关系，婚后育有一子一女，文4、文5。沈2为沈1之弟。2015年3月25日，沈2与开发商（即某房地产公司，下同）签订《商品房现房买卖合同（经济适用住房）》，约定开发商将案涉房屋出卖给沈2，在2015年7月31日前交付，购房款为文5交纳。2015年7月7日，沈2签署委托书，授权文4代为办理案涉经济适用住房购买及以后一切的相关手续，内容如下：1、结算入住手续的办理，结算、入住文件的签收；2、验收房屋、钥匙的交接；3、与物业公司所有手续的办理；4、（房屋所有权证）的领取；5、房屋的相关协议及各类文件的签署。2015年7月，文4代替沈2办理了涉案房屋的入住手续，自办理入住之日起涉案房屋由文1夫妇居住。2016年12月12日沈2取得涉案房屋的不动产权证书，该证书由文4代为领取并持有。2018年沈2申请挂失，重新补办了涉案房屋的不动产权证书，除此之外，涉案房屋的买卖合同、购房款发票、契税付款凭证原件均在文1夫妇处，文1夫妇亦有供暖费、物业费票据、生活垃圾费楼道灯费、燃气费、购水费等票据原件，证明自入住之日起相应费用由文1夫妇交纳。沈2诉请：1．文1夫妇腾退并返还案涉房屋。2．文1夫妇支付自2016年1月30日至2018年7月30日止的房屋占有使用费75000元；3．文1夫妇支付自2018年8月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（按照每日100元）。

【法院判决】【一审】驳回沈2的诉讼请求。【二审】驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

诉请腾退返还经适房支付占有使用费，法院为何不支持反而认定借名买房法律关系成立？！文1夫妇辩称：二人系在上世纪六十年代响应国家号召从北京到河北工作，退休户口迁回落户在文4房屋的户口簿上...沈户口也在，但房屋较小无法居住；因二人在京无房，想以居住困难申请保障房，而沈2的情况比较容易得到审批，故最终确定由文4代沈2申请经济适用住房购房资格，并借名购买。法院审查涉案事实及相关证据后认为：依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条、第一百零八条的规定，即需要根据生活经验法则、用逻辑推理的方式，确定文1夫妇为佐证借名买房提供的证据有无证明力、是否达到高度可能性的证明标准。综合本案查明的事实，沈2并无经济收入，经济适用住房资格系文4代为申请，购房款系文5交纳，合同系沈2本人签署、对合同约定的交付日期应知晓，但沈2在房屋实际交付后三年多时间内并未提出居住使用或主张权利。而文1夫妇在京并无住房，二人在房屋交付后居住使用并保管证件资料的行为，与其在京生活状况和需要更为相符，故二人所提交证据的证明力高于沈2所提交证据的证明力，并已达到高度可能性的证明标准，可以认定双方间借名买房法律关系成立。尽管沈2与文1夫妇之间并没有书面约定，但该房屋购房款由文5交纳，并自交付日起由文1夫妇占有使用，购买的原始票据及产权证书均由文1夫妇持有，二人与沈2之间亦为亲属关系，庭审中对于借名买房亦做出了合理解释，且沈2为享受低保人员，签订现房买卖合同时居住于养老院，养老院的费用亦为兄弟姐妹筹措，沈2无力支付，沈2亦表示文5交纳购房款时双方并未协商归还时间，综合上述分析沈2并无归还借款的能力，其称借用文5钱款交纳购房款的主张亦与常理不符。综上，法院认定沈2与文1夫妇之间存在借名买房的法律关系，文1夫妇占有涉案房屋并非无权或非法占有。鉴于此，双方之间应先解决借名买房的问题，在该问题未解决的情况下，沈2要求文1夫妇腾退房屋并支付占有使用费，法院不予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国物权法》

第二百四十一条【有权占有法律适用】 基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第一百零五条  人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。

第一百零八条  对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。

法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

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