长沙考察 | 幸福指数很高的长沙，房地产市场现状如何？哪几个板块值得关注？

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寻找城市的第一感觉

在这一轮全国二线城市房地产大涨的周期中，为了更加有效地指导米宅粉丝进行全国性资产配置，米宅团队兵分三路进行2016年全国重点省会城市的考察——西安、成都和长沙。

长沙对于我来说，是个陌生的城市。同样对于湖南省，我只去过它的著名旅游城市张家界和凤凰古城，对于这个省会，我所有的记忆也只有毛主席和他的橘子洲头，以及闻名中外的臭豆腐和湖南卫视。对于长沙这座城市，对于这座城市的房地产，对于长沙房地产发展和投资潜力，哪里适合投资，必须快速学习和掌握。

长沙常住人口743万，占地1.18万平方公里。

长沙教育还不错，湖南大学、中南大学、湖南师范大学、国科科技大学都是很有名的大学。

为此，我在出发之前专门约了几个长沙的朋友见面，并下载了大批网上资料进行学习，终于在出发之前，对这个城市有了一个粗浅的认识，形成了城市的“第一感觉”。这个粗浅的第一感觉可以用几个词来概括：

关键词一：一条大江一条小河 

一条大江指的是湘江，湘江在整个长沙市中的作用无可替代，既是这个城市的主要地理分界和心理分界，也是这个城市文明发展的源头，同时也是这个城市房地产发展最重要的天然景观带。

相对于湘江，浏阳河的河面较窄，对于城区的影响较小，仅对城市的东北角产生了一定的作用，对于整个城市影响不大。

关键词二：河西和河东

整个长沙市被湘江分成了两个部分，河东和河西，河东是传统的老城区，长沙市大多数的人口，商业，学校都在河东，这就相当于上海的浦西板块（甚至在解放前后长沙老城完全就是指河东部分）。

长沙河西整体比较新，在若干年之前，只有一个湖南大学和岳麓山在河西，提起河西，河东人往往认为是“乡下”。当然河西二环之内在近些年有了非常大的进步，人口增长很快，城区发展潜力比较大，然而现在的“河西”尚未发展成为“浦东新区”的程度，特别是二环之外的区域一切还都只是刚刚起步，三环之外还是比较荒凉的。

关键词三：省府新区和湘江新区

长株潭一体化是全国较早的一个国家级新区和三城融合的概念，2006年由省府提出，并由此确定了省府新城板块，以及长沙向南发展的主方向，2010年之前是其快速发展期，但是到2010年之后，发展速度变缓。

2014年，由市政府提出的湘江新区板块概念逐步替代了向南发展省府新城板块概念，所谓湘江新城实际上就是代指整个长沙湘江以西区域。

用销售部的话来说，整个湘江新区代表了长沙市未来20年的发展方向既向西，大湘江新区的发展又分为三个主要的子版块：滨江新城、梅溪湖板块，洋湖板块，这是长沙现在房地产最火的区域。

因此整个长沙是没有政府和全民一致认同的发展的主方向，河东有河东的说法，城南有城南的说法，他不像郑州有个明确的向东发展方向，这一点为我在长沙选择板块和项目带来了很大的苦恼。

 关键词四：地铁

我们再来看看长沙市的地铁交通图。

长沙的地铁发展速度和发展形势郑州差不多，已经开通的是一号线（南北线）和二号线（东西线），两者交汇于五一广场（这个点相当于郑州二七广场加紫荆山立交的位置）。已经开工的是3号线和4号线，预计在2019年前后通车。

但是和郑州不同，长沙城市远期没有规划那么多条线路，能看到的只有6号线，不像郑州规划了20多条线路，另外整个长沙没有修建环线。

以上关键词就是我在去长沙之前，所做的功课，也就是我对这个城市的“第一印象”。

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走马观花看长沙

在到长沙的第一天，我们雇了一个车，对这个城市进行了一个走马观花式的全面考察，包括：开车跑了一圈长沙的二环和三环，跑了沿江的湘江路和潇湘路，对于整个城市的主要道路各跑了一段。在实际考察后，对这个城市又有了感官上的认识：

1、 这个城市的建设水平要低于郑州市。最典型的证据就是，对于长沙市民来说主城区是在二环之内（长沙市民往往把二环之内的区域称为环内），而郑州市主城区是在三环之内。

对于长沙来说，城市主要的房地产开发区域在于二环到三环之间，但是对于郑州市来说，现在主要房地产开发区域在三环和四环之间。在实际的观察中，也的确是这样，在二环之内长沙基本上是看不见大车和货车的，但是一出了二环，大车还是挺多的。

对于郑州来说，三环之内基本看不见大车，但是三环之外大车还是很多的。因此如果你在长沙买房，可以把这个城市的二环内的发展程度理解为郑州市的三环内，这个城市的三环内发展程度理解为郑州市的四环内。

当然两个城市还有一个共同点，就是没有一环。

2、 这个城市的交通状况要比郑州好，正在修建的地铁并没有严重影响到市内交通出行。这个城市最容易拥堵的地方是跨越湘江的大桥和隧道的出入口。但是只要是不过江，一路还是很顺畅的。

3、 这个城市城中村改造的时代已经过去，所以工地的密集程度远远小于郑州，而且市中心富有时代感的一些古老民居被改造成了类似于上海新天地的旅游文化街区进行保护，既富有文化之感，又有时代的气息，郑州明显缺乏这类区域。

4、 长沙河东和河西的城市风貌和人口比例确实有较大的不同，明显感到河西环境比较好，人口要少一些，而河东人口较多，商业发达，因而显得更乱一些。河东的五一广场是整个长沙市的中心，人口密度明显大于其他城市区域，但是这个区域更多的是旅游和商业功能，而不像郑州二七广场要兼顾交通和商业批发，因而显得更加有序一些。

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挑选板块的原则

在了解整个长沙之后，我们花了四五天时间，对整个市场进行了考察，整个城市我们统计大约有十几个房地产板块，我们不可能完全看完，同时也没有必要，因此我们先制定了几个标准来进行项目筛选。

1、 不选择三环以外的板块。因为在长沙本地人看来，三环之外实在有点偏，偏就意味着投资风险比较大，容易陷入“不能自住，不能租”的境地。

而对于郑州等地的外地投资者来说，我们选择原则就是“宁可错过不能选错。”因此我们就不去选择比如刚由“县”变成“区”的金星北板块和暮云板块。

2、 不以价格作为主要的标尺。板块的选择不以价格作为主要的标尺，而是主要看中板块未来的增值潜力，并不是在三环内越便宜越好。所以我们尽可能选择以后会成为“富人区”的板块，因此我们放弃了工厂林立的星沙板块和北城板块。

3、 只看全国性大开发商。原则上我们项目只看全国性大开发商，对于本地开发商我们并不了解，不敢贸然推荐，怕误导粉丝。对于全国性大开发商，虽然不能个个做成 绿城一样，但是至少 不会太差，让人难以接受。

4、过热和价格涨幅较大的不建议投资。对于过热或者价格2016年度已经有过较大幅度增长的板块，我们会去看看，但是不建议粉丝进行投资。

根据这几个原则，重点看了以下的几个区域：

1、 市中心板块

2、 梅溪湖板块

3、 滨江新城板块

4、 省府板块

5、 洋湖板块

6、 高铁新城板块

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板块的考察和初步分析

长沙发展组团：

我下面把这些板块的基本情况罗列出来，并且提出米宅对这一区域的投资建议，希望对大家投资长沙房地产有一个参考。

1、市中心板块

主要范围在长沙二环内的河东区域，区域虽然很大，但是项目很少，因为是成熟城区，所以地少，能够拿到地地块面积普遍小，容积率普遍偏高，以综合体项目为主，商业比例比较大，同时价格也很高。

一般住宅的价格基本可以达到14000—18000。处于市中心的，并且享有江景的华远华中心（地段相当于郑州华润悦府位置）最高可看江的公寓（40年产权）价格达到了22000，这是整个长沙房价的天花板。

在这个区域我们转了半天，有房源的项目现在已经不多了，而且剩下的户型一般在180平方米以上。

在这个区域我们唯一推荐的就是位于湘江和浏阳河交汇处的北辰三角洲。

开发商属于北京的国企，价格在11000-12000之间，有地铁口，有专属的名校分校的中学和小学，规模超大，已经是第五期开发，该区域处于二环之内，而且已经成为了长沙市公认的高层富人区，投资风险比较小。

该项目最大的问题就是容积率较高，部分区域达到了5以上。

北辰三角洲江景：

2、梅溪湖板块

梅溪湖板块位于河西，属于2016年整个长沙房地产最火的区域，价格从2015年下半年的8000,仅用不到半年时间飙升到13000—15000。梅溪湖区域我们花了一天时间进行考察，区域环境确实不错，拥有地铁的优势，整个区域有四个地铁口，并且有一定的高端配套，并且教育配套优势明显。

但是不管是房地产圈里人还是街上跑出租的司机都认为该区域被炒作过高，主力购买者是安徽的合肥人，当然购买的目的不在于居住纯粹在于投资，现在价格已经处于高位，投资意义不大。（因为长沙被合肥人买的太多，近一段数个银行已经出台了针对于合肥购房者的一定限贷和提高首付比例的政策），因此对待这个区域我们不建议。

在售楼部展示的梅溪湖：

在长沙规划院展示的梅溪湖（图中大片蓝色湖的区域）：

梅溪湖区域街景：

3、 市府滨江新城板块

这个区域位于河西片区的市府板块，紧邻滨江，大盘邻里，进入较多的全国性开发商；万科、保利、世贸、绿地、蓝光、当代、恒大在该区域均有项目。

另外该区域邻近主要过江通道银盆岭大桥，从河西到河东比较容易（但是上下班时候确实容易堵车）。

实地考察过已经交房的保利、万科和世贸项目，交房质量算是优质。该区域差价比较大，能够看见江景的价格约在13000上下，看不见江景的区域大约只在9000元上下（万科由于是精装修交房所以，在此价格基础上再上浮1000元到1500元左右）。

这个区域在我看来，很像郑州的蓝堡湾片区，虽然不能属于绝对的市中心核心区，但是配套成熟高端，应该会发展为长沙的区域中心和富人区，从个人内心上来说是比较推荐板块的。

滨江新城的保利西海岸：

滨江新城的万科项目：

滨江新城板块保利西海岸小区景观：

4、高铁新城板块

处于长沙市的东南区域，在周边转了转，感觉并不好。因为周边道路太多，并且都是大路和高架，走大车过于频繁，而且车速快。如果用郑州市来说有点像经开区较为靠东的板块感觉。但是优势在于有两条地铁线，并且二号线已经开通，房价不算贵，8000到9000。这个区域以后，高端项目的价值不容易体现，很容易变成刚需聚集地，房子特别是小房子很好租，但是房价应该提高不上来。

高铁区的明晟壹城项目：

高铁片区夜景：

5、洋湖板块

洋湖板块在当地人看来就是一个低配的梅溪湖板块，其区位、特点和梅溪湖很像，只是比梅溪湖板块更加偏一些，配套更加的不成熟，最大的一个配套就是一个全市范围最大的湿地公园。

在这个区域实地考察，街边门面基本不开，找个吃饭的地也挺困难的。公交车较少，出门滴滴比较方便。项目没啥名企，较好的企业是华润和中建，但是也没啥房子了。

这半年，该区域房价基本上上涨了也挺快，涨了大约30%—40%。个人认为区域还是有投资价值的，但是由于区域过荒，风险偏大。

长沙规划院展示的洋湖（图中蓝色湿地的区域）：

俯瞰洋湖湿地公园：

6、省府板块

该板块是我最不能理解的一个区域。论政策支持有长株潭一体化的背景。论交通，地铁一号线从板块中央穿过，并且设有5站。论政府支持，整个湖南省省政府已经搬过去了。在该区域一转，城区建设和面貌比较成熟，并没有像洋湖一样很荒凉之感。

但是一问房价，有名的大盘8000多，中小开发商项目7000多居多，属于长沙市整个板块最洼地。问当地人为什么，比较靠谱的解释就是“这个区域单位自建房过多，客户群消耗较多”但是个人说实话，这个区域前景和区域房价我还是没有看懂，希望有了解长沙房地产市场的朋友在留言中给以解释。

省府板块街景：

END

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