加拿大10间房子有1间有贬值风险!有人中招!房产经纪不一定会告诉你

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加拿大BC特大洪灾让房屋的一个重大问题浮出水面。

由于洪水风险，多达 10% 的房屋现在可能“无法投保”，你的也可能成为其中之一。而这些房子遍布加拿大，BC省也有不少,已经有房主被保险公司拒保洪灾项。

据CBC报道，缺乏保险意识、模糊的房地产规则和不完整的洪水地图使加拿大人处于危险之中。

一份最新市场调查发现，许多房主对洪水毫无准备，因为他们缺乏关键信息，这要由于模糊的房地产规则、不完整的洪泛区地图，以及保险业不愿意保高风险地区。

CBC Marketplace的调查发现房主因多次索赔或特别是因为气候变化风险增加，从而失去了房屋防洪保险。加拿大保险局 (IBC) 警告说，更多加拿大人可能会遇到这种情况。

加拿大保险局表示，据估计目前有 6% 到 10% 的加拿大家庭因洪水无法投保，而且随着越来越多的保险公司更新其风险评估以应对气候变化威胁，这一比率很可能不断上升。

“随着气候变化风险的增加，是的，更多的加拿大人可能无法投保，”保险局联邦事务副总裁Craig Stewart说。

根据 2019 年联邦政府的一份报告，加拿大的气候变暖速度是世界其他地区的两倍！据保险局估计，目前1/10的加拿大家庭面临着洪水泛滥的高风险，有些人可能在未来 20 年面临反复洪灾年。

房产经纪不一定会告诉你

但是，潜在的房主会被警告这种风险吗？一个伪装成新购房者的卧底团队发现，加拿大没有要求房产经纪或卖家警告潜在买家这种风险！

也就是说，房产经纪可以理所当然不告诉买家房屋是在洪水易发地区。

卧底团成员曾两次被告知房屋不在洪泛区。在另一项测试中，一位冒充潜在房屋卖家的急着还发现，中介并不建议披露过去的洪水破坏情况。

最近BC省的洪水使许多房主非常关心洪水保险的问题，因为那里的一些居民在遭遇遭难后根本无法得到保险赔偿，结果只好转向省级灾难援助。而其他人则在清理开始时评估他们的保险范围。

“他们正试图保护自己的钱”

但在某些情况下，仅仅做好准备是不够的。Derrick Terakita 知道他在多伦多列治文山的家位于洪泛区，并认为他保险是保的，直到今年5 月在续保时，他的保险公司通知他将取消房屋的陆上水灾保险。原因是：气候变化导致天气越来越严重。

Terakita说，“我有点生气，保险公司正在努力保护他们的钱。”

洪水是加拿大最昂贵和最常见的自然灾害，但规避风险的保险公司以及在全国范围内缺乏对房地产经纪人披露洪水风险的要求，使加拿大房主处于弱势。 

根据加拿大保险局的说法，大多数家庭的保险通常都包含防止因管道或电器爆裂而引起的水灾的保护。下水道后备保护通常也可作为附加使用。

但陆路洪水保险仅在 2015 年才成为加拿大的一种选择，2013 年阿伯塔省南部发生大规模洪水，当时被列为加拿大历史上损失最惨重的自然灾害。

Marketplace将Terakita介绍给一位保险专家，以更好地了解他的情况。当他联系他的保险经纪人，看看如果他采取措施保护他的家，保险公司是否可以恢复他的保险。答案还是否定的。

房屋保险将成为富人奢侈品

“我们无法真正提供保险，因为它不再适用于您的领土，”经纪人在通过电话告诉 Terakita。“即使采取了某种缓解措施，它仍然不会适用。”

Marketplace 向安省滑铁卢大学环境、企业与发展学院的副教授 Jason Thistlethwaite 展示了Terakita在其保险公司的经历。

Thistlethwaite 说：“不幸的是，保险公司也是企业，他们正在考虑自己的底线，将对自己的风险偏好做出判断，”他指出，洪水是加拿大最昂贵和最常见的灾害。

Thistlethwaite 担心更多的加拿大人很快就会发现自己陷入了和 Terakita 一样的境地。

他说：“可保险性——或者说可以提供保险且负担得起的市场，正在加拿大受到侵蚀。除非我们更加努力管理气候风险，否则保险将成为富人的奢侈品，而大多数人负担不起。”

保险业回应

来自加拿大保险局的Craig Stewart认为保险公司需要更好地激励，像 Terakita 这样想要主动保护自己房屋的客户。

他说，在竞争激烈的市场中，像 Terakita 这样的客户尽管并不一定能保证找到另一家，但依然可以货比三家来购买保险。

保险局提出的解决方案是一项全国性高风险住宅洪水保险计划，该计划将为最易发生洪水的地区的居民提供保险，由联邦政府资助。

这是自由党政府正在研究的一个想法，作为其去年成立的国家洪水保险和搬迁工作组的一部分。该小组还在研究重新安置居住在反复发生洪水地区的人们的方案。

保险局表示他们将在明年春季向应急准备部长提出建议，但计划要到 2023 年或 2024 年才会推出。

房主不知道风险

滑铁卢大学气候复原网络去年的一项调查发现，居住在洪水风险地区的加拿大人中只有 6% 知道他们住在这样的地区，只有1/4的人表示他们的保险公司已经与他们讨论了洪水覆盖选项。

在多伦多，Woodee Aboy 最近搬进了他的家，但直到CBC敲了他的门，他才知道该社区是多伦多和地区保护局指定的洪泛区。他也不确定他的家庭保险是否涵盖了所有类型的洪水。

好在当他联系了自己的保险公司后，发现实际上已经完全覆盖了包括陆路在内的一系列洪水情况。

Aboy 说，“老实说，获得这种信心和内心的平静是一种非常充实的经历，”

加拿大没有要求披露房屋洪水风险

Aboy和CBC采访过的其他房主说，他们在购买房屋时没有被告知存在潜在的洪水风险。

部分挑战在于，关于未来洪水风险的披露规则含糊不清，而且全国各地各不相同。这不是房地产经纪人可能知道如何找到的信息，或者该地区的洪水地图可能已过时或不完整。

在一次卧底测试中，CBC冒充买家查看位于洪泛区的大多伦多地区房产（多伦多和地区保护局在公开地图中指定的区域）。结果是销售四处房产中的两处的代理商否认这些房屋有潜在的洪水风险。

卧底记者：“我注意到附近有一条水路。我只是想知道，是否存在洪水问题，或者该地区是否存在洪水问题？”

• 地产经纪：“那个房子？不会的，它太远了。”
• 卧底记者：“所以它不在洪泛区？”
• 地产经纪：“不不不。”
• 卧底记者：“所以我们不应该担心那个？”
• 地产经纪：“不，不。”

后来，卧底记者还冒充卖家，希望地产经纪隐瞒曾遭受过洪水破坏的房屋，并致电五个城市的地产经纪：温哥华、卡尔加里、温尼伯、多伦多和蒙特利尔。结果10名经纪中有9人知道应该披露过去的洪水。但一位经纪人表示，如果洪水的原因已经修复，则无需披露。

一些省份的信息披露规则也有一定的解释空间。例如，安省的地产经纪监管机构安大略省房地产委员会 (RECO) 表示，过去的洪水“通常”被视为潜在缺陷——定义为“无法通过目视检查发现的物理缺陷”。但RECO 表示，只有在问题“危险”或可能使房产“无法居住”时，卖家才有义务披露这些信息，但它指出，这个问题通常会在法庭上告一段落。

当问到地产经纪是否建议披露自己要卖的房子是否该公布未来的洪水风险或洪泛区，答案不太明确。一些人建议说明，一些人说这是投机性的，“买家要当心”。

专家说，挑战在于加拿大没有要求披露未来的洪水风险。

“需要披露已知风险，那么问题来了，什么是已知的，什么是可知的？”多伦多房地产经纪人 Chris Chopik 说。

缺乏洪泛区地图

在美国，联邦紧急事务管理局 (FEMA) 和像 ClimateCheck 这样的私营公司都有洪水风险地图，用户可以在其中输入地址并获得洪水风险评估。

但在加拿大，没有。联邦政府已承诺在三年内投入 6300 万用于改善洪泛区测绘，但专家表示还有很长的路要走。

这意味着房主只能在保险公司、省和地方保护机构的众多网站上浏览。滑铁卢大学的 Thistlethwaite 等专家表示，加拿大各地的一些地图不一致。有些已经过时多年，缺乏像其他一些国家提供的细节。

爱德华王子岛最近推出了一个新的海岸灾害平台，而西安大略大学的一名研究人员最近发布了该大学所说的第一张加拿大范围内的地图，显示了未来 80 年内洪泛区可能如何受到各种气候变化情景的影响。

地产经纪Chopik 说，虽然人们担心更多关于潜在洪水风险的信息可能会使房屋贬值，但说到底，更多信息将创造公平的竞争环境，并使潜在买家意识到与气候相关的风险。

“如果我们要让这个市场成为一个公平的市场，那么我们就需要警告买家：要当心！我们真的需要一个每个人都可以清醒地看待风险然后做出决定。”

别买这类房子！

许多加拿大人在不知情的情况下，在气候变化影响的高风险地区购买了房屋，根据一份新报告称，这可能导致每年数十亿加元的损失。

研究人员从私营公司JBA Risk Management 获得数据显示，加拿大目前约有 650,000 座建筑物面临洪水泛滥的风险，大约 325,000 座建筑物有百年一遇的洪水风险。

如果三分之一有洪水危险的建筑物没有标注在政府的风险图，那么，加拿大约有540,000座建筑物的业主是无法知道他们的房产是有洪水危险的。（回顾：54万加拿大房主不知自家房子会贬值！7500间或被政府3折买断！）

疫情之后，很多人都想买Cottage度假屋，如果Cottage买在水边的，则要好好了解周边情况。

而且不只是湖边度假屋，很多热卖居民区也有类似问题。

大多伦多地区就有不少

《环球邮报》的分析表明，此类问题已远远超出了该溪流。在大多区奥克维尔（Oakville）的六个社区中，现在已经有几十个房屋位于洪灾区，而且这个数字还在不断增加。

有681栋建筑物（主要是民居房屋）有洪灾危险。这些房屋大部分位于QEW和安大略湖之间，或紧邻高速公路的北部。

在保护区哈尔顿（Conservation Halton）最新的洪灾危险区地图中，有几十个房屋位于洪灾高风险区。

地产经纪如果不说，自己也可以到网上查下。比如：多伦多可以查查洪泛区地图：

随着很多加拿大人现在向往从大城市搬到小镇和靠湖的郊区，大批绿地被开发改建成民居，面临这类风险的机率也会越来越高。大家在投资物业买房子的时候一定要小心啊。

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