土增22个争议专题，广东地区的执行口径是怎样的？

注：文中彩字为超链接部分，点击可看原文件

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土地增值税是一个诸侯混战的税种，总局的暂行条例静静的在高处悬挂，20多年姿势一直未变；各省因《土地增值税暂行条例实施细则》的授权制定具体办法而竞相争艳，逐渐成就了土地增值税为“争执”税。

小金先前为大家梳理分享过关于土地增值税的26个争议专题（点击学习），内容主要涉及全国各地对于26个土增关注度较高的争议内容的执行口径。今天小金把这些争议专题在广东地区的执行口径进行汇总，广东区域的朋友们可以参考学习啦。同时提醒大家，近期，我们将在广东深圳组织一场财税专业的训练营，解决企业难以解决的财务、税务问题。同时，为了提前交流，我们组织了“租售并举”税收风险研讨学习群（点击学习：日常租赁业务涉税知识集锦），特邀“财税泰斗”刘玉章老师，结合房地产行业经营特点，对地产企业“租售”业务设计的税收问题进行解读。（有要加入学习的穗友，可以识别二维码“点开扫码”，加好友安排您学习，需要注意的是，本次学习安排仅限广东地区穗友，感谢大家的支持）

目录

01.土地增值税预征率

02.土地增值税核定征收率

03.土地增值税清算单位的认定

04.土地增值税成本对象分类的规定

05.土地增值税成本分摊方法的规定

06.土地增值税清算条件的规定

07.车位、储藏室土地增值税处理的规定

08.暂不预征土地增值税的规定

09.土地增值税开发费用扣除

10.土地增值税扣除项目金额的确定

11.土地增值税建安造价扣除的规定

12.土地增值税公共配套设施费扣除的规定

13.红线外支出土地增值税扣除的规定

14.代收费用土地增值税扣除的规定

15.股权转让是否缴纳土地增值税的规定

16.成本分摊方法“层高系数法”的规定

17.转让旧房、在建工程土增加计扣除的规定

18.新旧房界定问题的规定

19.“价格明显偏低且无合理正当理由”界定的规定

20.“企业以土地投资入股”土增处理的规定

21.普通标准住宅认定条件的规定

22.保障性住房预征土地增值税的规定

附：最新广东土地增值税政策集锦

01

土地增值税预征率

除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。

1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2010年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。

1.房地产行业土地增值税预征率

2.经济适用住房土地增值税预征率

对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。

房地产开发项目分类及预征率

（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

土地增值税预征率（一）保障性住房0.5%。（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。

02

土地增值税核定征收率

（一）符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《管理规程》第四十条规定情形，按核定方式进行清算的房地产开发项目，对主管税务机关通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照汕尾市土地增值税扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等方式进行评估计算，无法核定土地增值税应纳税额的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率为5%，其他类型房地产核定征收率为8%。（二）纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票、契税完税凭证的，按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。（三）农村集体经济组织转让留用地使用权，可按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

一、征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收；

二：核定征收率普通标准住宅销售收入核定征收率为6%；

三、非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%；

四、写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%；

五、其他类型房地产销售收入核定征收率为5%

03

土地增值税清算单位的认定

三、关于项目界定及清算时点的问题（条款失效）

《办法》中涉及的房产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。同一立项分期开发的房产开发项目，在最后一期开发的建筑物竣工结算并向建设管理部门提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的次季清算应交土地增值税。 

关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函[2010]170号）（全文废止）

七、对分期开发房地产项目确认分期项目问题

对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：

（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；

（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

八、对分期开发房地产项目确认清算单位问题

对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

一、关于清算单位确认问题

（一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：

1．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

2．同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

第五条  房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，原则上以规划建设部门修建性详细规划批准文件确定的分期开发项目为清算单位。

二、对同一房地产开发项目有若干个预售许可证的，以预售许可证为单位编制项目编码。

04

土地增值税成本对象分类的规定

十四、同一房地产项目中穗既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别计算增值额、增值率，分别核算土地增值税。

关于印发土地增值税清算工作若干问题（续一）的处理指引(穗地税函[2009]329号)（全文废止）

六、关于同一项目中，既建造普通住宅又建造其他商品房的，是否分别清算的问题

依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)要求，同一项目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别计算增值额、增值率，分别核算土地增值税。

第七条  纳税人应当按照财务会计制度的要求，做好项目财务会计核算工作。纳税人分期开发项目或者同时开发源多个项目的，以土地增值税项目登记的项目为单位，分别核算和归集收入、成本和费用。同一个项目既建造普通住宅，又建造非普通住宅、其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

05

土地增值税成本分摊方法的规定

六、关于扣除项目分摊计算问题

（一）房地产开发企业分期开发项目清算时，只就实际支付的款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊，在同一期项目内按建筑面积计算分摊。公共配套成本费用未发生的，不得预提公共配套的成本费用，待实际发生时，在发生当期清算时计算扣除。

（二）房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公共配套设施，先按不同项目占地面积计算分摊，再按清算项目内建筑面积计算分摊。

十五、关于扣除项目金额计算分摊的问题

（一）房地产开发企业清算单位内按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额：

1．对于能够按不同房地产类型直接归集的，清算时按不同房地产类型直接归集扣除项目金额。否则，按清算单位总建筑面积计算分摊扣除项目金额。

2．对于出租或自用的房地产，清算时按出租或自用房地产建筑面积计算不予扣除的扣除项目金额。

3．按已售房地产建筑面积和可售房地产建筑面积比例，计算允许扣除的扣除项目金额。对于房地产开发企业清算单位内部分可售房地产用于出租或自用的，则上述可售房地产建筑面积为已减去出租或自用的可售房地产建筑面积。

（二）房地产开发企业清算单位内发生的公共配套设施费应直接计入清算单位的扣除项目金额，不得在其他分期项目中计算分摊。

（三）房地产开发企业分期开发项目，以分期项目作为清算单位的，按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额：

1．对于能够按分期项目直接归集的，清算时按分期项目直接归集扣除项目金额。

2．对于不能够按分期项目直接归集，但能按各分期项目土地面积计算分摊的，按清算单位与其他分期项目之间土地面积比例计算分摊。

3．对于不能够按分期项目直接归集，也不能按各分期项目土地面积计算分摊的，按清算单位与其他分期项目之间总建筑面积比例计算分摊。

（四）房地产开发企业分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额计算分摊方法应保持一致性。

（五）房地产开发企业分期开发房地产项目，部分分期项目已办理核定征收，其余分期项目不符合核定征收条件的，清算时不得核定征收土地增值税。

（六）房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。

对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。

 三、停止执行兼有住宅和非住宅的综合开发项目中对非住宅按1.4倍系数分摊扣除项目金额的规定。对按照《转发国家税务总局关于印发<</span>土地增值税鉴证业务准则>的通知》（粤国税发[2008]30号）细化的土地增值税审核的附表5（与收入相关的面积审核调整明细表）和附表7-1《扣除项目及成本结转汇总表》一并作相应调整（见附件1.2）。

第二十八条  纳税人分期开发项目、同时开发多个项目或者同一清算项目中建造不同类型房地产，其土地和房地产开发成本按照清算单位或房地产类型核算直接归集。

无法按照清算单位或房地产项目不同类型直接归集的，纳税人按以下原则计算归集：

（一）取得土地使用权所支付的金额原则上按照土地面积比例分摊。无法按照土地面积比例分摊的，按照可售建筑面积比例分摊。对同一清算项目中建造不同类型房地产的，可按以下方法处理：

1.按可售建筑面积比例在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。

2.将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对不计容积率的地下车位（含人防）、架空层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

（二）建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用原则上按可售建筑面积比例计算分摊。无法按照可售建筑面积比例计算分摊的，按土地面积比例计算分摊。

（三）其他合理的分配方法。

上述归集方法确定后不作调整。

06

土地增值税清算条件的规定

第六条  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第七条  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

第十四条  符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十五条  对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（起始时间为最后一张预售许可证取得时间）；

（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。

第十一条  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第十二条  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得最后一份预售（销售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上税务局局长批准的。

第十三条  本办法所称竣工，是指其开发产品符合下列条件之一：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（具体表现为竣工验收备案表、竣工验收备案报告）。

（二）开发产品已开始投入使用,包括企业自用、出租开发产品或将开发产品开始交付购买方。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

07

车位、储藏室土地增值税处理的规定

一、地下车库未分割而整层销售的，“可售建筑面积”与“已售建筑面积”均以该车库《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的“建筑面积”为准。

二、地下车库分割车位销售的，“可售建筑面积”应为《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的每个可售车位的“套内建筑面积”之和与车位“另共有面积”的合计数。

“已售建筑面积”应为《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的每个已售车位的“套内建筑面积”之和与车位“另共有面积”分摊份额的合计数。

车位“另共有面积”分摊份额按照如下顺序确定：

1.由纳税人提供国土房管部门出具的分摊证明

2.纳税人按每个已售车位的“套内建筑面积”之和占每个可售车位“套内建筑面积”之和的比例确定。即：“另共有面积”分摊份额=每个已售车位“套内建筑面积”之和÷每个可售车位“套内建筑面积”之和×车位“另共有面积”。

08

暂不预征土地增值税的规定

第五条规定，办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁户金的，应按规定预征土地增值税。

《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告2016年第5号）（全文废止）

第一条规定，对符合广州市人民政府“廉租住房”、“公共租赁住房”及“经济适用住房（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

《广东省地方税务局关于土地增值税预征率的公告（征求意见稿）》

第一条规定，对政府保障性住房不予预征土地增值税。

第二条规定，删去第十三条。即：删除《深圳市地方税务关于发布土地增值税征管工作规程（试行）的公告》（2015年第1号）第十三条关于“对可不预缴土地增值税的房地产开发项目，实行申报前管理。”的描述。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

09

土地增值税开发费用扣除

一、关于家具家电成本的扣除问题随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，其外购成本计入开发成本予以扣除，其他可移动的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数

二、关于项目管理费、境外设计费的扣除问题企业委托第三方公司进行项目开发管理，支付的有关项目管理费用，能证明直接属于该开发项目，且分开核算的，经主管税务机关审核后，允许作为开发间接费用予以扣除。对企业委托境外设计公司发生的境外设计费，能提供合法、有效凭证的，允许扣除

三、关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题纳税人为取得土地使用权，为政府建设公共设施发生的支出，根据《税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(一)项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除

四、关于公共配套成本的扣除问题（一）产权属于全体业主，成本、费用可以扣除的1.物权法等相关规定已明确为全体业主共有的2.房管部门在房地产登记簿上记载某建筑区划内的全体业主共有的3.房管部门出具的证明材料证明为全体业主共有的4.经业主委员会书面说明由全体业主共有的（二）建成后用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，其成本费用可以扣除1.纳税人与政府、公用事业部门签订了移交文书2.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，接收单位或者政府部门出具相关证明并经清算小组合议通过的。(三)建成后以成本核算价移交的公共配套设施，应计入可售建筑面积与已售建筑面积，以移交价格确定为清算收入，准予扣除成本、费用。

第三十八条  审核房地产开发费用扣除：

（一）金融机构，是指取得中国银行保险监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证的金融单位。

（二）审核纳税人是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

（三）纳税人据实列支利息支出的，审核其提供的贷款合同、利息结算单据或发票的完整性、真实性。

（四）纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

（五）全部使用自有资金、没有利息支出的以及不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

10

土地增值税扣除项目金额的确定

第二十三条扣除项目应符合的要求

(一)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的

(三)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用

(四)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与金税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准

(五)对于分期开发的房地产项目，各期成本费用的归集分配方式应保持一致；如未保持一致的，应根据有关规定作相应调整

(六)纳税人在限期内未能完整提供扣除项目相关凭证资料且无正当理由的，按当地扣除项目金额标准扣除

11

土地增值税建安造价扣除的规定

二、纳税人办理土地增值税清算时所附送的凭证资料不符合要求或造价偏高的，即符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条核定征收条件的，税务机关按照房地产项目工程开工至竣工期间所对应年度的《标准》计算扣除项目中的土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化等工程造价。如房地产项目工程开工至竣工期间跨多个年度的，适用所跨年度《标准》数值的加权平均值。

各年度工程造价核定扣除标准的适用时间以工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准。对于跨年度的工程，按照各年度工程施工月份数占总月份数的比例，乘以相应年度的造价核定扣除标准，求和后得到加权造价核定扣除标准。例如某楼栋工程开工时间为2013年7月10日，竣工时间为2014年12月20日，其适用扣除标准计算为：（6÷18）×2013年扣除标准+（12÷18）×2014年扣除标准。

第四十八条  房地产开发项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用扣除项目的具体核定方法如下：

（一）核定建筑安装工程费

主管税务机关按照分项目、分期、分产品类型归集的原则，根据《江门市房地产开发项目工程造价数据采集表》审核确认清算项目各模块的工程量，按照土地增值税工程造价核定扣除标准计算扣除。核定公式为：

建筑安装工程费＝对应建安工程模块的造价核定扣除标准×对应模块工程量

跨年度建筑安装工程适用的造价核定扣除标准，按照各年度工程施工月份数占总月份数的比例，乘以相应年度的造价核定扣除标准，求和后得到加权造价核定扣除标准。

12

土增公共配套设施费扣除的规定

四、关于公共配套成本的扣除问题（一）产权属于全体业主，成本、费用可以扣除的1.物权法等相关规定已明确为全体业主共有的2.房管部门在房地产登记簿上记载某建筑区划内的全体业主共有的3.房管部门出具的证明材料证明为全体业主共有的4.经业主委员会书面说明由全体业主共有的（二）建成后用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，其成本费用可以扣除1.纳税人与政府、公用事业部门签订了移交文书2.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，接收单位或者政府部门出具相关证明并经清算小组合议通过的。(三)建成后以成本核算价移交的公共配套设施，应计入可售建筑面积与已售建筑面积，以移交价格确定为清算收入，准予扣除成本、费用

第三十五条  公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，其成本费用按以下原则处理：

（一）建成后产权属于全体业主所有的，符合下列条件之一的，其成本、费用可以扣除：

1.《中华人民共和国物权法》等相关规定已明确为全体业主共有的；

2.国土房管部门出具证明材料证明为全体业主共有的；

3.经业主委员会书面说明由全体业主共有的；

4.因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在江门市主流媒体刊登公告的报样。

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，符合下列条件之一的，其成本、费用可以扣除：

1.纳税人与政府、公用事业部门签订了移交文书；

2.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，接收单位或者政府部门出具相关证明。

（三）除另有规定外，预提的公共配套设施成本费用不允许扣除。

（四）符合本条第一项、第二项规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，由于分期开发项目开发时间不一致等原因，可售总建筑面积未能确定，清算时无法按照可售总建筑面积分摊共同成本费用的，按以下办法计算清算项目扣除的公共配套设施费：

1.在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占规划部门修建性详细规划技术经济指标标明的住宅、商业、地下建筑三者建筑面积之和的比例计算；

2.已实际发生成本费用未在已清算项目列入扣除金额，在后续分期项目清算时：可售总建筑面积未确定的，清算项目可扣除的公共配套设施费参照本项第一目的计算方式计算，住宅、商业、地下建筑三者建筑面积之和减除已清算项目建筑面积；可售总建筑面积已确定的，则应按清算项目可售建筑面积占多个项目（不含已清算项目）可售总建筑面积的比例计算；

3.最后一期项目可扣除的成本费用为已实际发生成本费用减去已扣除成本费用。后续建设公共配套设施的成本费用不在已清算的分期开发项目分摊。

（五）纳税人自用或将公共配套设施用于出租等商业用途的，不予扣除相应的成本费用。

清算时已将公共配套设施的成本计入房地产开发成本，后经规划等部门批准，办理权属登记手续并对外转让的，应单独计算土地增值税，其成本不得重复扣除。

（六）不能办理权属登记手续的地下车位（含人防）不分摊取得土地使用权所支付的金额。

（七）不计容积率的架空层等设施不分摊取得土地使用权所支付的金额。

13

红线外支出土地增值税扣除的规定

第三条规定：关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题：纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第四条第（一）项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

三、降低更新实施主体税收负担。更新单元（项目）实施主体在出让红线外承担的公共设施建设、易地安置用房建造、道路改造、园林绿化施工或其他工程等责任，应在出让合同约定或单元划定图则、“1+N”总体实施方案（或改造方案）、实施监管协议等文件中予以明确；对于此前已批但批复未列明有关责任的更新单元（项目），由镇人民政府（街道办事处）与实施主体协商补签实施监管协议并报市自然资源局备案，备案后由镇人民政府（街道办事处）出具确认函件；实施主体因承担上述责任而实际发生并完成支付的相关支出，在取得合法有效凭证的前提下，可视为符合出让合同约定或政府文件要求的项目规划用地外建设的公共设施或其他工程实际发生的支出。税务机关可根据土地出让合同、镇人民政府（街道办事处）确认函等前述资料和相关合同、协议及合法有效凭证，确认实施主体为取得土地使用权所支付的金额。经市人民政府批准的单一主体挂牌招商更新单元（项目），其不动产权益收购归宗属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，按相关税收政策办理。改革创新实验区建设领导小组综合协调办公室会同市自然资源部门制定更新单元（项目）配建公共设施的操作规范，明确适用条件、范围、移交流程等内容。

九、合理灵活安排公共设施用地。原土地权利人自行改造单元（项目）在出让红线外提供的公共设施用地不足15%的，可在用地红线内安排建设单独占地且出入口与市政道路相连接的幼儿园、社区中心、社区警务室、社区体育公园、医疗卫生等公共设施，竣工验收后无偿移交镇人民政府（街道办事处）或其指定接收管理单位，不需要调整控制性详细规划；单元（项目）内难以落实或全部落实公共设施用地要求的，或经批准按控规实施而未承担公共设施配建任务的，可经协商按异地配建公共设施落实，也可按加计地价款方式落实。加计地价款按未落实用地的新用途区片市场评估价与已补缴地价的差额计收，具体按以下公式计算：（容积率修正后的新用途区片土地市场评估价×出让宗地面积-补缴地价总额）×未落实用地面积/出让宗地面积。加计地价款按现行规定扣除计提项目和市分成收入后，拨付镇人民政府（街道办事处）专项用于教育设施建设，镇人民政府（街道办事处）在改造方案中明确具体的教育设施项目及实施计划安排，不得将该部分资金用作其他用途或用于其他项目。

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代收费用土地增值税扣除的规定

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

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股权转让是否缴纳土地增值税的规定

广东省地方税务局关于广东省云浮水泥厂转让股权涉及房地产是否征税问题的批复（粤地税函[1998]65号）你局云地税发［１９９８］００４号请示悉．广东国际信托投资公司为减轻国有企业的沉重负扭，保障职工生活继续得到安定，报经省人民政府批准，将其属下全资企业广东省云浮水泥厂的95%股权转让给香港中国水泥(国际)有限公司，同时以5％的股权与香港中国水泥(国际)有限公司成立中外合营公司．对广东省云浮水泥厂转让95%股权涉及的房地产是否征收营业税和土地增值税问题，经研究，现批复如下：全资企业将其股权转让他人，不属于《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的征税范围，不予征收营业税和土地增值税。因此，对广东省云浮水泥厂转让股权而涉及的房地产，不予征收营业税和土地增值税。

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成本分摊方法“层高系数法”的规定

对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算

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转让旧房、在建工程土增加计扣除的规定

第三十四条  纳税人以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。

扣除项目具体包括：建筑物重置成本价乘以成新度折扣率，取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。按评估价作为扣除项目，评估价是指建筑物的评估价，不包含土地价款。

第三十五条  纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，可以按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。

扣除项目具体包括：购买原价、加计扣除数额、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

第三十六条  纳税人转让从房地产二级市场购入未超过1年（含1年）、自建房使用未超过1年（含1年）的房产，不适用旧房转让土地增值税政策。

扣除项目具体包括：取得土地使用权支付的地价、购买原价、自建房建造价格、按国家统一规定缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金。

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新旧房界定问题的规定

购买使用5年（含5年）以上的房屋为旧房。

单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。

从房地产二级市场购入、自建房使用超过1年（不含1年）的房产以及从房地产三级市场购入的房产，其转让适用旧房转让土地增值税政策。从房地产三级市场购买的房产再转让不受1年时间限制。

自建房使用时间超过1年是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过1年。从房地产二级市场购入时间超过1年是指购买合同签订时间至转让合同签订时间超过1年。

九、关于旧房判断的标准

《公告》规定旧房包括：从房地产二级市场购入超过1年（不含1年）、自建房使用超过1年（不含1年）的房产；从房地产三级市场购入的房产；从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途超过1年（不含1年）的房产。

自建房（不含房地产开发产品）使用时间超过1年是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过1年。

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“价格明显偏低且无合理正当理由”界定规定

第二十二条  主管税务机关认为纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格（不含税价，下同），又无正当理由的，按照房地产评估价格计算收入。房地产评估价格可由纳税人委托政府批准设立的房地产评估机构评定。房地产评估价格须经主管税务机关确认。

在土地增值税清算过程中，纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的规定以及符合《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十七条有关“凭证资料不符合清算要求或不实”情形的，税务机关按照《标准》核定其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价金额，并据以计算扣除成本。

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“企业以土地投资入股”土增处理规定

（四）以投资入股方式取得土地使用权的，如在投资入股环节按规定免征土地增值税的，被投资企业在土地增值税清算时，应以入股投资者原取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据予扣除；如在投资入股环节入股投资者已按规定缴纳土地增值税的，以其计税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据予扣除。

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普通标准住宅认定条件的规定

住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下的为普通标准住宅。

对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整，具体为：住宅小区建筑容积率在1.0心上、单套住房套内建设面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

根据深地税发[2006]555号规定，“普通标准住宅”执行标准中“单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下”，纳税人只需符合其中一个条件即可。

我市辖区内(含深汕特别合作区)享受优惠政策的普通住房为：同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑积144平方米以下的住房。该标准自2019年11月11日执行。

享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

普通住宅的认定标准按省政府有关规定执行，具体为：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）、实际成交价格低于当地政府公布的同期住房平均交易价格1.44倍以下。

四、普通住房的认定

房地产开发项目的分类界定按照政府有关部门制定的标准执行。其中：对于“普通住房”的认定，一律按省政府《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（粤府办[2005]56号）第二条第一款的规定，我省享受优惠政策普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

普通住房标准必须同时符合以下条件：一、住宅小区建筑容积率在1.0 以上；二、单套住房建筑面积144平方米以下（以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积）；三、实际成交价格按建筑面积计算低于28601.04元/平方米。

普通住房标准必须同时符合以下条件：一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；二、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下；三、实际成交价格按建筑面积计算低于26379元/平方米。

江门市市区2021年2月1日至2021年7月31日享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144平方米以下；实际成交价格低于2020年下半年新建商品住房平均交易价格的1.44倍以下，即建筑面积每平方米不超过15398元。

我市享受普通住房优惠政策的交易价格标准调整为实际成交价格建筑面积4800元/平方米（或套内建筑面积5760元/平方米）以下；根据有关规定，我市享受优惠政策的普通住房标准还应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房套内建筑面积120平方米（或单套住房建筑面积144平方米）以下。

本标准适用于中心城区，自发文之日起执行，保税区、高新区、中心城区以外的三区一县参照执行。

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保障性住房预征土地增值税的规定

除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。

房地产开发企业转让经政府部门批准建设的保障性住房暂不预征土地增值税,应在取得收入的次月15日内到主管税务机关备案。

对符合保障性住房规定的房地产开发项目暂不预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

附：最新广东土地增值税政策集锦

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