【浩瑞恒泰】再论以公允价值模式计量的投资性房地产是否能计提折旧在企业所得税前扣除？（网上答疑32）
再论“以公允价值模式计量的投资性房地产
是否能计提折旧在企业所得税前扣除”
董红岩/原创整理
浩瑞恒泰公众号在4月12日发表一篇文章，关于以公允价值模式计量的投资性房地产计提折旧是否允许在企业所得税前扣除问题。从分析12366解答引用法条角度，阐述了浩瑞恒泰观点！参见以公允价值模式计量的投资性房地产是否能计提折旧在企业所得税前扣除？（网上答疑23）
当时各地12366解答观点不一，而随着时间的推移，原来持可以企业所得税前扣除观点的也改变了，基本上形成一边倒，12366解答都是引根据国税公告2012年第15号第八条，因沒有会计处理没记入损益，所以折旧不得扣除。
例如
【**税务】以公允价值模式计量的投资性房地产是否能计提折旧在企业所得税前扣除？
留言时间：2020-0*-0*
以公允价值模式计量的投资性房地产是否能计提折旧在企业所得税前扣除？
12366**中心答复：
您好，请参阅《中华人民共和国企业所得税法》的规定：“第二十一条 在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”
请参阅《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）的规定：“八、关于税前扣除规定与企业实际会计处理之间的协调问题
根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”
以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计上不计提折旧，不属于“实际在财务会计处理上已确认的支出”，因此，不得计提折旧在企业所得税前扣除。
但浩瑞恒泰从始至终坚持可以企业所得税前扣除！
在此，对此问题进一步分析：
1、“投资性房地产”一词是企业会计准则中的概念，并特为此发布了一个具体准则。
依据《企业会计准则第3号-投资性房地产》第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
第三条 本准则规范下列投资性房地产：
（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。
很明确，土地使用权、建筑物用于出租或准备增值后转让，便认定为投资性房地产。
2、而在企业所得税法中，并无"投资性房地产"一说。但投资性房地产是因固定资产（房屋、建筑物）、无形资产（土地使用权）用途归类的，那么，咱们到固定资产、无形资产相关规定中找找，看看有什么发现。
①先看下房屋、建筑物
根据《企业所得税法实施条例》第五十七条规定，企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。
注意看，出租的房屋、建筑物含概其中！既然是固定资产了，其折旧就遵从固定资产规定。
根据《企业所得税法实施条例》第五十九条规定，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。
②再看土地使用权
根据《企业所得税法实施条例》第六十五条规定，企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。
注意看，出租的土地使用权，赫然在内！既然是无形资产了，其摊销就遵从无形资产规定。
根据《企业所得税法实施条例》第六十七条规定，无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。
3、咱们再分析下国家税务总局公告2012年第15号第八条，关于税前扣除规定与企业实际会计处理之间的协调问题
根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。
12366的结论是：以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计上不计提折旧，不属于“实际在财务会计处理上已确认的支出”，因此，不得计提折旧在企业所得税前扣除。
真是咬文嚼字到极致了！我的天啊！
如果真要咬文嚼字，咱们也咬咬
①税法只知道固定资产、无形资产，都不知道投资性房地产是个啥，何谈其他？
②注意是个"可"啊，不是"应该"、"必须"等等，是选择权，不要剥夺和侵害纳税人权益了好吗？
参考文件及链接：
1、《企业会计准则第3号——投资性房地产（2006）》（财会[2006]3号）；
3、《企业所得税法实施条例》；
4、《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）；
精品链接：（直接点击查看）
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吉林浩瑞恒泰会计师事务所、吉林浩瑞恒泰税务师事务所总经理董红岩，注册会计师、税务师、资产评估师，个人微信号：dhy15704423555，添加可互动交流，并可申请加入“浩瑞恒泰财税交流群”，每天互动交流。