仁恒海上源对面|杨浦内环内，越秀保利·和樾天汇，99-164m²3-4房，指导价11.5万/㎡！
互助卖房，大家点一下啊
之前的文章，给大家介绍过越秀这家企业，也讲了它在上海的发展历史。
不到一年的时间内，越秀联合保利通过共同拿地的方式，拍下了上海的三个地块，总投资140亿，其中嘉定的项目后来被命名为：越秀保利·嘉悦云上，
越秀保利·嘉悦云上|嘉定马陆地铁盘，单价4.98W，倒挂价差1W，预测积分55买吗？
杨浦这个地块，今天要介绍的--保利越秀·和樾天汇。
越秀保利·和樾天汇，杨浦内环新盘，低密度小高层，项目北侧为金隅外滩东岸，南侧为昆明路，西侧为兰州路及景观河道，东侧为眉州路。
项目可售房源为624套，其中95m²3房2厅2卫共544套、169m²4房2厅3卫共80套。
房地联动价11.5W，目前已开放展厅，预计50分就可以。
·PART / 01
今年7月，保利&越秀以总价约47.75亿元竞得杨浦区江浦社区R-05地块（大桥街道115街坊），房地联动价：115000元/㎡。
建设用地面积：35976.2 ㎡
容积率：2.37
地上计容建筑面积：85263.6㎡
建筑限高：60米
项目规划8幢14-17F高层住宅，建面约99-170㎡3-4房，共624套。
·PART / 02
“和樾天汇”这个项目同样是由保利和越秀联手开发，
越秀房产背靠越秀集团，成立于1983年，于1992年在港上市，母公司越秀集团是中国跨国公司15强企业，主营业务包括房地产、金融、交通基建、食品。
今年8月份，越秀房产发布上半年资产报告，营业收入约312.9亿元，归母净利润17.1亿元，累计合同销售金额约为489.1亿元。
收入增长，利润却进一步下滑，毛利率从2021年的26.8%降至21.2%，下降了5.6个百分点。
这主要是因为其支出成本进一步增加，
销售成本的增加；2022上半年越秀地产销售成本246.47亿元，同比增加38.9%，高出营收增速近10个百分点。
拿地力度在增大；2020年越秀地产土地投资支出为410亿元，
2021年的土地投资预算约为520亿元，实际计入当年报表的支付土地款及拍地保证金共计444.8亿；
2022年越秀地产土地投资的预算金额为457亿。
目前越秀房产的负债情况如何：截至2022年上半年，越秀地产的负债合计约2395亿元，流动负债约1755亿元，其中一年内到期的短债达269.59亿元，同比增加40.67%，现金余额为390.5亿元。
·PART / 03
建设用地面积：35976.2㎡，
容积率：2.37，
绿地率约35%，
地上计容建筑面积：85263.6㎡，
建筑限高：60米
可售总套数：共624套左右
可售面积段：约99㎡（3房2厅2卫），约165㎡（4房2厅3卫）
由8栋10-17F小高层组成，
装修：精装修
售价：待定（房地联动价115000元/㎡）
·PART / 04
▲ 交通
项目距离（12、18号线）江浦公园站约500米，距离12号线宁国路站约500米；
自驾方面，项目近城市主干道内环高架路，南北高架路，周家嘴路，
距陆家嘴4.3公里，人民广场6.7公里，上海火车站7.1公里，上海内环的商圈，基本能做到半小时内即达。
北外滩风景图
▲ 医疗
项目距离新华医院700m，三级甲等公立综合医院；
距离复旦大学附属妇产科医院1.5km，三级甲等公立妇科医院；
距离杨浦区中心医院2.2km，三级乙等公立综合医院；
距离同济大学附属同济医院分院2.6km，二级公立综合医院；
▲ 教育
项目周围有规划的九年一贯制学校用地；
距离市东中学1.7KM，市东中学是上海市实验性示范性高级中学，且是全国百所历史名校之一；
距离上海市杨浦区市东幼儿园1.7km，三年制公办一级幼儿园。
▲ 商业
项目近北外滩，外滩，陆家嘴，紫荆广场距离项目最短（1KM），
2KM内有白玉兰广场，虹口北外滩来福士、瑞虹新城太阳宫等商业中心，
小区所处住宅区，周围商业气息浓厚，社区商业十分发达。
生态方面，项目毗邻江浦公园，杨浦公园，和平公园等休闲场所。
·PART / 05
·PART / 06
项目预估的开盘时间为明年一月份，目前只开放了展厅，
展厅位于：杨浦区控江路2068号旭辉Mall一楼中庭广场。
房子为精装修交付，物业是保利的物业。
杨浦这个区域，明年一季度有四个新盘上市，对于小伙伴而言，选择空间很大，
因为项目之间互相有分流，预估积分也不会太高，60-70保险，50多分的客户也可以考虑冲冲看。
说起来，保利在杨浦的项目还真不少，去年保利天汇，二期308套房源一日售罄，
之前文章介绍过的保利珑誉，目前正在认购中，认购时间11.6-11.10日，备案价9.9W，
杨浦滨江“三兄弟”「保利珑誉」均价9.9w，距地铁仅350m，样板间即将开放
还有这里介绍的和樾天汇，以及一处与上海建工联合开发的杨浦区江浦社区S-09地块，目前项目暂未命名，
项目拟建设6栋14F住宅，2栋租赁住宅，1栋14F保障房，以及部分配套用房。
和樾天汇的项目正对面是仁恒·海上源（目前四期全部售罄），均价11.98W，
目前一二期已经差不多了，三期下面的商业也初见雏形，四期尚在建设中，接近封顶了，实景图片如下；
仁恒海上源
项目的北侧，金隅外滩东岸，也是今年新盘，一期于8月3日开盘，1009组认购，692组入围，入围积分70.62，均价11.5W/㎡，
金隅外滩东岸（二期）预计于第七批次入市，时间在和樾天汇前后。
金隅外滩东岸
和樾天汇，目前展厅开放中，参观前需网上预约，样板间12月开启，明年年初认购，感兴趣的小伙伴可以持续关注。
·PART / 07
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