解读 | 新冠肺炎疫情下的地产融资策略及融资业务操作要点

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听百家之言，问ABS之道问资产证券化之道，寻资产证券化之术ABS界精英翘楚、各抒己见、碰撞思想，行他山之石之益，呈著说立言之机。

笔者按：

受新冠肺炎疫情的影响，开发商的销售回款障碍给存量贷款的资金机构造成了很大的担忧。截至当前，大部分机构都已对存量贷款开展风险排查，并补充相关的风控措施；在新增业务方面，对交易对手的选择、区域、融资期限、风控的要求等则变得越来越严格。

（六）投资方式

根据开发商及项目的不同情况，由指定的第三方（如总包施工方、代建方、材料提供商等）作为优先级，开发商以现金、债权、股权、土地等出资作为劣后级；或者委托小贷公司或银行直接放款。

（七）业务模式介绍

1.模式一：资金机构认购优先级+开发商认购劣后级

因目前私募基金层面的非货币出资存在障碍，因此投资时不一定以私募基金产品形式投资，视具体情况设计为优先劣后的有限合伙型是持有开发商区域公司（母公司）的股权架构。

2.模式二：错位抵押融资担保模式

3.模式三：真股合作模式

除了债权形式合作外，也逐步出现真股形式，小部分潜力好的开发商（主要分析其负债率、资产规模、短期项目拓展能力和开发操盘能力以及主要市场所占份额等等）与机构形成紧密的战略合作关系，同股同投，机构分享项目收益和分红（具体可参考土地款融资模式部分）。

4.模式四：大小开发商联合拍地模式

一些大开发商通过与其他开发商联合拍地的模式全程使用杠杆，由小开发商缴纳土地保证金，在拍得土地后，由小开发商以低成本向大开发商提供第一笔土地款融资，在开发建设阶段同股同权投入开发建设资金，达到预售条件时大开发商归还小开发商融资。

（五）业务模式说明

1.模式一：母基金真股投资模式

2.模式二：总包关联方贴息模式

对于开发商本身成本控制较为严格的，可由开发商协调总包贴息方式补足土地款融资差额部分。

3.模式三：境内融资境外付息模式——外资

4.模式四：非房主体保险融资模式

5.模式五：金交所收益权模式

6.模式六：股交所可转债融资模式

7.模式七：信托融资模式

（1）432或套壳432，注意资金监管问题；

（2）非房主体融资，房地产项目提供抵押担保；

（3）432项目资产收益权融资。

二、保理融资

（一）引入担保公司融资模式

以我们财富团队合作的担保机构保理融资业务为例：比如担保机构在银行的授信，地产企业向其上游一级供应商开具商票，上游一级供应商将商票质押给担保公司，银行收到资料后直接给上游一级供应商的供应商（即开发商的二级供应商）定向放款，但一级供应商需纳入征信并占据一级供应商的授信额度。

（二）买方保理

核心企业买方与保理公司签署《买方保理协议》，向保理公司确认其应付账款；依托于核心企业的信用，保理公司向核心企业的上游供应商核定供应链保理授信额度。单一客户最高不超过3亿元，集团最高不超过5亿元，单笔用信不超过5000万元；期限为1年，循环使用；融资比例根据标的实际情况在50%-100%之间。

（三）卖方有追索权保理

卖方向保理公司准入应收账款获得融资，卖方资质良好，具有真实贸易背景，且下游买方信用良好。具体融资要素买方保理融资类似。

第七部分  其他融资方式

一、应收账款、购房尾款、融资租赁融资

2019年8月底以来，受监管影响，保理应收账款类的融资中，工程类应收账款融资（含应收账款保理、收益权、类资产证券化产品等）受监管部门窗口指导（监管）影响，后续将大范围收缩，后续有可能很难再发这类型的产品（可能是为了打击以供应链为切入口的变相地产融资）。不过购房尾款类和货品采购类的产品不受影响。

购房尾款类业务目前的主要融资方式包括包销融资、购房尾款资产证券化、券商私募子资管计划、信托产品、金交所收益权类、保理等融资。

对于主营为地产的大型集团，以其旗下非住宅或商业写字楼、旅游、康养、文旅、农业等子公司自持的真实且具备一定价值的动产作为租赁物提供租赁融资。

二、其他

尾盘贷以及境外上市、发债、资产证券化等资本市场融资等。

来源：西政财富

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