城市更新不允许大拆大建，“落地层面”有很多值得思考!

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01

楔子

8月10日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。

意见提出，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

据悉，为深入贯彻党的十九届五中全会精神和“十四五”规划纲要部署要求，指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，住建部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，现向社会公开征求意见。

这个征求意见稿的出台可能是今后很长一段时间内，我国城市建设的指引。在具体落地操作层面，其实还有很多工作可以细化。今天这篇文章，我就想从一个基层设计师的视角，谈谈我在城市更新工作中的困惑，思考和呼吁。

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外延

生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

城市更新包含的内容很广泛，我们往往单一的认为“城市更新就是造房子”，其实不然。城市更新还包括对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善。我以图文并茂的方式罗列下，可能会更直观。

上海愚园路升级改造

属于美丽街道的范畴

上海曹杨八村沿街立面改造

属于老旧小区更新的范畴

上海衡复微空间

属于社区微更新的范畴

上海浦东船厂1862

属于工业遗存更新的范畴

上海胶州路安远路路口的口袋公园

属于景观更新的范畴

上海外滩节日亮灯

属于景观亮化更新的范畴

闲下来合作社

属于城市更新软性治理范畴

城市更新，包含但不仅限于以上罗列的这些类别。也正是因为城市更新涵盖了我们生活的很多方面，才呈现出如此绚烂的效果。

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操作性

前文罗列的案例，多数是公共、公益属性的城市更新项目，资金来源多数是政府财政，后期的运营也都是不以盈利为目的的，所以在前期工作中会相对“从容些”。但是在城市更新中，大量的是商业属性的项目，他们除了符合城市管理的要求之外，追求“利润最大化”是其核心诉求。

第一个例子：

一个厂房高30米，打算改为办公，因为内部空间高，打算中间加层。

这样的更新改变了功能用途，消防肯定是要重新报审的。但是加层增加了容积率，是不是需要补交土地出让金？

存量物业的运营本来就是个初始投资大、回收周期长的生意。如果再让补土地出让金，那就没有人来搞了，更新也就不会发生了。

第二个例子：

一个商场中某个品牌店，承租了楼上楼下2个铺位，想通过增设上下的楼梯和电梯，增加人流。

这样的改造涉及到了防火分区的改变，也带来了全楼的结构受力变化，如果要按照全楼来重新复核结构安全，对于承租一方来说，几乎是不可能完成的任务。

上面两个例子，要么是实际操作层面的规定不明确，不好操作；要么是规定过于严苛，制约了城市更新的发生。

城市里实际上有大量的低效空间有待盘活，在不允许大拆大建的情况下，如何帮助这些更新的发生，落地层面有大量的工作需要考虑。

04

城市活力

确保住房租赁市场供需平稳。

统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

征求意见稿中，对于租房市场和租金的指导，让我看到了城市的温情，同时也保证了一个城市的活力能够持续。

这一点让我不禁联想到了一个词——食利阶层。当时这个词是和香港联系在一起的，过高的房价和高企的房租，导致年轻人买不起也租不起房，不断迁出；社会老龄化程度加剧，严重制约了香港经济的发展和城市的活力。

食利者往往不关注生产等经营性商业活动，他们的日常行为完全脱离了生产领域、贸易领域，更不关心上游的技术研发、工艺设计。如果他们关心的话，也只是为茶余饭后的消遣性谈资做准备。

食利者阶层“社会意识”淡薄，而且往往是极端个人主义的，对于社会资源的利用是及其低效的。

深圳是第一个提出房租指导价的城市，相信后续会有更多的城市跟进。只有当政府努力控制用工成本之后，才会有更多的年轻人进入，企业才谈得上生存与发展，才能创造更多的就业机会，城市才可以进一步发展。

而在城市更新的过程中，如何控制好更新的成本将成为一个城市保持活力的竞争力之一。

05

结束语

从开发到更新，这是城市发展的必由之路，从建设城市到运营城市，也是社会发展的必然。

在城市更新的过程中，除了上位的政策指导，还需要多一点落地层面实际操作的指引。

城市更新不仅是硬件的升级，也是软性治理的提升，更是城市运营能力的提高。

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