房地产这十年——从统计数据看房地产的民生贡献

住房事关民生福祉。受益于过去十年我国经济、房地产市场大发展，我国居民住房水平显著提高，人均住房建筑面积增加了10.7平方米、总体实现了每人一间房、住楼房的家庭占比大幅提升、住房配套设施越发完善。与此同时，“独居”、“丁克”、家庭规模小型化等这些发达经济体出现的特征，在我国也在加速展现。

六普，即以2010年11月1日零时为标准时点的第六次全国人口普查；七普，即以2020年11月1日零时为标准时点的第七次全国人口普查。本文对比六普、七普的时间周期即为2010至2020这十年时间，文中如无特殊情况，将不再赘述。这十年间，我国经济体量实现了翻倍，从41.2万亿元增长至101.4万亿元，GDP平均增速达7.2%，经济由高速增长向高质量发展转型。

本报告从居住数量、居住质量和居住情况三个维度来详细论述这十年我国居民住房水平发展情况。

• 从量上看，我国居民住房面积明显提高

十年来，人均住房建筑面积增加了10.7平方米，乡村增加最多。全国家庭户人均住房建筑面积平米数由31.1提升至41.8，增加了10.7。其中，乡村家庭户增加最多，增加了15.1；镇增加了10.3；城镇增加了8.3；城市增加了7.3。随着我国经济社会高质量发展，居住面积提高明显。

经济欠发达地区的人均住房建筑面积增长更快。全国口径下，2020年GDP排名后五的省份中，西藏人均住房建面平米数增加了16.2，青海增加了14.3，宁夏增加了11.6，海南增加了11.1，甘肃增加了10.8；在城镇口径下，西藏增加了15.8，青海增加了13.1，宁夏增加了9.5，海南增加了9.4，甘肃增加了8.2。而GDP排名前五的省市中，全国口径下，广东增加了7.6，江苏增加了8.1，山东增加了7.0，浙江增加了6.0，河南增加了14.0；城镇口径下，广东增加了4.5，江苏增加了6.9，山东增加了5.8，浙江增加了5.5，河南增加了10.7。经济较发达地区人均居住面积普遍小于欠发达地区。

超八成的城市家庭人均住房面积超过20平方米。从城市口径看，2020年全国人均住房建筑面积超过20平方米的家庭户比重为82.6%，较2010年提升了14.4个百分点。其中，湖南、宁夏、河南、湖北、安徽、山东超过90%的城市家庭人均住房建面超过20平方米，仅广东不足7成城市家庭超20平方米。绝大多数家庭人均住房建面超过20平。

全国基本实现每人一个房间，乡村增加最快。全国家庭户人均住房间数由1.0间增至1.2间。其中，乡村家庭户由1.1增至1.4；镇由1.0增至1.2；城镇由0.9增至1.1；城市由0.9增至1.0。随着城镇化持续推进，乡村家庭户人均住房间数被动提升。

• 从质上看，我国居民住房质量明显改善

住楼房的家庭户占比明显提升，尤其是镇。全国住楼房家庭户比重由52.8%提升至72.1%，提升了19.3个百分点。其中，镇提升18.8个百分点，乡村提升14.5个百分点，城镇提升13.3个百分点，城市提升8.9个百分点。住楼房的家庭明显增多，居住质量明显改善。

2000年以后建成住宅占比大幅提升。全国口径，2010年，2000年以后建成的住房占比34.1%，2020年这一比例提升至65.0%；从城市口径看，2000年以后建成住房比重由2010年的39.2%提升至2020年的68.1%。但仅从统计调查节点的住房楼龄看，城镇口径下，2010年住在10年楼龄（即2000年以后建成）、20年楼龄（即1990年以后建成住房）的家庭户占比分别为37.9%、72.2%，高于2020年（即住在2000年、2010年以后建成住房）的36.7%、68.7%，说明当前我国存量房比重在不断提升。

住房成套率大幅提升，乡村大幅改善。我国居民住房成套率由63.5%提升至94.3%，提升了30.7个百分点。其中，乡村提升了40.5个百分点，镇提升了28.7个百分点，城镇提升了20.2个百分点，城市提升了14.9个百分点。分省份看，2020 年只有西藏、云南城镇家庭户住房成套率低于 90%。

住房设施持续明显改善。全国口径上，有管道自来水的家庭占比由64.6%提升至91.3%；有独立使用厨房的家庭占比由82.0%提升至95.1%；2010年有独立抽水厕所的家庭户占比仅为35.4%，2020年有水冲式卫生厕所的家庭户占比达78.5%；有洗澡设施的家庭户占比由54.4%提升至88.4%。

• 家庭结构发生巨大变化

家庭小型化趋势仍在继续，乡村尤其明显。2020年全国平均家庭户人口规模为2.6人，比2010年的3.1人减少了0.5人。其中，乡村由3.3人降到2.7人，减少了0.6人；镇次之，由3.1人降至2.7人，减少了0.4人；城镇由2.9人降至2.6人，减少了0.3人；城市由2.7人降至2.5人，减少了0.2人。各口径之下都呈现出家庭小型化趋势。

独居现象突出。全国一人户占家庭户比重由14.5%上升至25.4%，大幅提升10.9个百分点；二人户比重提升5.3个百分点，从24.4%上升至29.7%；三人以上户比重则均不同程度下降。尤其在城市，2020年一人独居家庭户比重已上升至27.5%。乡村独居现象增加最快，一人家庭户比重上升了11.5个百分点，显著高于城市和镇。

“一代户”家庭模式占比高。一代户是指同辈人居住或单身居住落户，二代户即孩子父母在一起，三代户则是三世同堂。七普的全国4.9亿个家庭户中，一代户占比49.5%、上升了15.3个百分点；二代户占比36.7%、下降了11.1个百分点；三代户占比13.3%、下降了4.0个百分点；四代及以上户占比0.5%、下降了0.2个百分点。一代户占比大幅提升。从城镇口径看，这一现象也很明显，2020年一代户占比50.1%、上升了11.7个百分点。尤其在农村，一代户占比由29.8%上升至48.6%，升高了18.8个百分点。

风险提示： 统计数据偏差、行业政策调整、经济大幅波动等风险。

住房事关民生福祉。受益于过去十年我国经济、房地产市场大发展，我国居民住房水平显著提高，人均住房建筑面积增加了10.7平方米、总体实现了每人一间房、住楼房的家庭占比大幅提升、住房配套设施越发完善。与此同时，“独居”、“丁克”、家庭规模小型化等这些发达经济体出现的特征，在我国也在加速展现。

六普，即以2010年11月1日零时为标准时点的第六次全国人口普查；七普，即以2020年11月1日零时为标准时点的第七次全国人口普查。本文对比六普、七普的时间周期即为2010至2020这十年时间，文中如无特殊情况，将不再赘述。这十年间，我国经济体量实现了翻倍，从41.2万亿元增长至101.4万亿元，GDP平均增速达7.2%，经济由高速增长向高质量发展转型。

报告中数据分析口径为家庭户普通住宅，按国家统计局普查的全国、城市、镇、乡村四个统计口径展开，不包括集体户住房情况。其中，家庭户是以家庭成员关系为主，居住一处共同生活的人口，单身居住独自生活的也作为一个家庭户；普通住宅是指人工建造的，有墙、顶、门、窗等结构，具有独立入口，专门供人居住的房屋或场所，如单元房、平房、四合院、独栋别墅、筒子楼、窑洞等传统意义上的住宅；报告中涉及城镇口径，是用城市与镇的数据加权后计算得出的结果。

本报告从居住数量、居住质量和居住情况三个维度来详细论述这十年我国居民住房水平发展情况。

1、 从量上看，我国居民住房面积明显提高

1.1、 全国人均住房建筑面积增加10.7平方米

十年来，人均住房建筑面积增加了10.7平方米，乡村增加最多。全国家庭户人均住房建筑面积平米数由31.1提升至41.8，增加了10.7。

其中，乡村家庭户人均住房建面平米数增加最多，由31.7增至46.8，增加了15.1；镇次之，由32.0增至42.3，增加了10.3；城镇由30.3增至38.6，增加了8.3；城市由29.2提升至36.5，增加了7.3。随着我国经济社会高质量发展，居住面积提高明显。

1.2、经济欠发达地区的人均住房建筑面积增长更快

对比2020年GDP排名前五省市和后五省份人均住房建筑面积的增长情况，排名前五的省市为广东、江苏、山东、浙江、河南，后五的省份为西藏、青海、宁夏、海南、甘肃。

2020年GDP排名后五的省份中，全国口径下，西藏人均住房建面平米数增加了16.2，青海增加了14.3，宁夏增加了11.6，海南增加了11.1，甘肃增加了10.8；城镇口径下，西藏增加了15.8，青海增加了13.1，宁夏增加了9.5，海南增加了9.4，甘肃增加8.2。

GDP排名前五的省市中，全国口径下，广东增加了7.6，江苏增加了8.1，山东增加了7.0，浙江增加了6.0，河南增加了14.0；城镇口径下，广东增加了4.5，江苏增加了6.9，山东增加了5.8，浙江增加了5.5，河南增加了10.7。

对比来看，2020年GDP规模排名前五的省份，无论是人均住房建筑面积增加值还是增长幅度，都大幅低于排名后五的省份。

从整体增速看亦是如此，经济欠发达地区人均住房建面普遍增长更快。城镇家庭户人均住房面积增长最快的五个省份分别为青海52.2%、黑龙江49.3%、西藏48.1%、内蒙古48.1%、贵州42.1%，增长最慢的五个省市分别为重庆13.6%、浙江16.1%、广东17.2%、山东17.8%、四川19.2%。经济较发达地区居住面积普遍小于经济欠发达地区。

1.3、 超八成的城市家庭人均住房面积超过20平方米

整体看，人均超20平米住房建面的家庭比重显著增长。全国人家住房建筑面积超过20平方米的家庭户比重由74.2%增加至87.3%，增加了13.1个百分点。其中，镇提升最多，由75.1%增至89.7%，提升了14.6个百分点，与城市、城镇的提升幅度接近。

从城镇口径看，2020年，湖南、湖北、河南、安徽、山东、江西、宁夏、江苏、河北九省90%以上的城镇家庭户人均住房建面积超过20平方米，而经济较发达的地区小户型家庭明显更多，共有6个省市2020年人均住房建面不足20平方米的城镇家庭户比重超过了20%，分别为广东34.3%、上海27.3%、北京23.9%、海南23.7%、浙江22.7%、福建22.6%。

1.4、 全国基本实现每人一个房间，乡村人均住房间数增加最快

全国看，乡村人均住房间数增加最快。全国家庭户人均住房间数由1.0间增加至1.2间。其中，乡村家庭户由1.1间增加至1.4间；镇家庭户由1.0间增加至1.2间；城镇家庭户由0.9间增加至1.1间；城市由0.9间增加至1.0间。随着城镇化持续推进，乡村家庭户人均住房间数被动提升。

结构上，经济欠发达地区人均住房间数增加更多。住房间数是指除厨房、厕所、过道和厅以外的所有自然间数，包括扩建的房间。从全国口径看，全国家庭户人均住房间数增加最多的省份是贵州50.0%、云南42.4%、江西35.9%、黑龙江35.7%、海南35.3%；全国家庭户人均住房间数增加最少的五省市是山东-3.2%、北京4.2%、浙江5.6%、上海6.1%、福建11.5%。从城镇口径看，人均住房间数增加最多的省份是西藏31.1%、黑龙江30.9%、贵州29.5%、广西25.7%、天津25.6%，增幅少于10%的是福建-1.0%、山东-0.9%、甘肃1.6%、北京6.1%、上海9.0%、河北9.1%、重庆9.3%。

2、 从质上看，我国居民住房质量明显改善

2.1、住楼房的家庭占比明显增加

住在楼房的家庭户占比均明显上升，尤其是镇。全国住楼房家庭户比重由52.8%提升至72.1%，提升了19.3个百分点。其中，镇由58.0%提升至76.8%，提升18.8个百分点；乡村由30.0%提升至44.5%，提升14.5个百分点；城镇由74.8%提升至88.1%，提升13.3个百分点；城市由85.0%提升至93.9%，提升8.9个百分点。住楼房的家庭明显增多，居住质量明显改善。

各地分化明显，河北、山东、西藏三省的城镇家庭户住楼房比例低于80%。2020年住在楼房的城镇家庭户比例不足85%的省份分别为河北67.4%、山东74.3%、西藏77.1%、山西81.8%、河南82.3%、海南82.7%、甘肃82.9%、内蒙古84.2%、青海84.8%、陕西84.9%，而重庆、上海、福建三个省市超过95%的城镇家庭户住在楼房。

2.2、2000年以后建成住房占比大幅提升

全国口径下，2010年，建成时间在2000年以后的住房占比34.1%，2020年这一比例提升至65.0%；从城市口径看，建成时间在2000年以后的住房占比由39.2%提升至68.1%。

但仅从统计调查节点的住房楼龄看，城镇口径下，2010年住在10年楼龄（即2000年以后建成）、20年楼龄（即1990年以后建成住房）的家庭户占比分别为37.9%、72.2%，高于2020年（即住在2000年、2010年以后建成住房）的36.7%、68.7%，说明当前我国存量房比重在不断提升。

上海、北京城市家庭户住房楼龄较老。2020年城镇口径，全国各省市中住房楼龄20年以内的家庭户比重最低的五个省市分别为上海52.4%、北京60.2%、天津60.4%、辽宁61.8%、广东64.7%，家庭户住房楼龄10年以内的比重上海仅为21.5%、北京26.3%、广东28.0%。而西藏、宁夏、青海、新疆、重庆、贵州、内蒙古、安徽超过3/4的城镇家庭户住房楼龄在20年以内，青海、西藏、宁夏、新疆四个省份超过50%的城镇家庭户住房楼龄在10年以内。

2.3、住房成套率大幅提升至94%

将统计局调查的同时拥有厨房厕所的住房称为成套住房。我国居民住房成套率由63.5%提升至94.3%，提升30.7个百分点。其中，乡村由50.9%提升至91.4%，提升40.5个百分点；镇由66.9%提升至95.6%，提升28.7个百分点；城镇由75.8%提升至95.9%，提升20.2个百分点；城市由81.1%提升至96.1%，提升14.9个百分点。

分省份看，2020 年只有西藏、云南两个省份城镇家庭户住房成套率低于90%，分别为82.3%、89.4%，其余29个省市均高于90%。

2.4、住房设施持续明显改善

有管道自来水、有独立厨房、有水冲式卫生厕所、有洗澡设施的家庭户比重明显提升。全国口径上，有管道自来水的家庭占比由64.6%提升至91.3%；有独立使用厨房的家庭占比由82.0%提升至95.1%；2010年有独立抽水厕所的家庭户占比仅为35.4%，2020年有水冲式卫生厕所的家庭户占比达78.5%；有洗澡设施的家庭户占比由54.4%提升至88.4%。

乡村住房设施改善效果最明显。乡村口径，有管道自来水的家庭户比重从41.7%升至82.4%，有独立厨房的家庭户比重从76.8%升至94.0%，有水冲式卫生厕所的家庭户比重从11.6%升至56.7%，有洗澡设施的家庭户比重从36.4%升至78.7%。

分省份看，西藏、青海、山西、甘肃、内蒙古、吉林住房设施改善仍有较大空间。将有管道自来水、有独立厨房、有水冲式卫生厕所、有洗澡设施家庭户比重各赋予25%的权重，用来衡量各地区住房设施完备程度。从全国看，2020年6省住房设施完备程度不足80%，分别为西藏49.8%、青海70.9%、山西72.8%、甘肃74.5%、内蒙古75.8%、吉林78.9%。

全国口径上，西藏、青海、山西、甘肃、内蒙古、吉林的住房设施完备程度不足80%，主要是因为这些地区乡村住房设施不够完备。从城镇口径看，仅西藏住房设施完备程度不足80%，全国其他省市均超过85%。但西藏、青海、甘肃、山西、内蒙古的城镇家庭仍有近2成比例的住户面临无洗澡设施、无水冲式卫生厕所的境况。

3、 家庭结构发生巨大变化

3.1、家庭规模小型化趋势仍在继续，尤其是乡村

各口径下的家庭户规模都显著下降。2020年全国平均家庭户人口规模为2.62人，比2010年的3.09人减少了0.47人。其中，乡村由3.34人降到2.70人，减少了0.64人；镇次之，由3.08人降至2.71人，减少了0.37人；城镇由2.85人降至2.57人，减少了0.28人；城市由2.71人降至2.49人，减少了0.22人。各口径之下都呈现出家庭小型化趋势。

分省份看，各个省份平均家庭户人口规模均进一步减小。其中，2020年城镇家庭户人口规模最少的分别为黑龙江2.15人、西藏2.17人、辽宁2.20人、吉林2.26人、北京2.29人五个省市，其余26个省市城镇家庭户人口规模均在2.30人以上，家庭规模最大的省分别为江西2.97人、海南2.93人、河南2.87人、广西2.83人、贵州2.80人。从变幅来看，城镇家庭户人口规模减少最快的是西藏下降0.53人、山西下降0.47人、河北下降0.46人、黑龙江下降0.45人、河南下降0.44人、江西下降0.43人，其余25个省市家庭规模减少幅度均不多于0.4人，家庭规模变化最少的分别是新疆减少0.06人、北京减少0.11人、重庆减少0.13人、山东减少0.14人、上海减少0.14人。

3.2、 独居现象突出

“一人户”家庭占比大幅提升，乡村提升最快。2020年全国4.9亿个家庭户中，有1.3亿个独居家庭，全国“一人户”家庭户比重由14.5%上升至25.4%，大幅提升10.9个百分点；二人户比重提升5.3个百分点，从24.4%上升至29.7%；各个口径下的三人以上户比重则均不同程度下降。

尤其在城市，2020年全国2亿个城市家庭户中，有5583万个独居家庭，占比由18.0%升至27.5%。

乡村独居现象增加最快，一人家庭户比重由12.4%升至24.0%，上升了11.5个百分点，显著高于城市的9.6、城镇的9.8、镇的9.7个百分点变幅。

西藏、广东、浙江、黑龙江、北京超三成城镇家庭独居。2020年全国3.1亿个城镇家庭户中，“独居”家庭有8145万，比重高达26.2%，较2010年高了9.8个百分点。其中，独居家庭比重超30%的有五个省市，分别为西藏47.8%、广东35.9%、浙江31.4%、黑龙江30.9%、北京30.0%，剩余的26个省市中，仅山东省独居城镇家庭比重未超过20%，其余25个省市均超20%。

3.3、 “一代户”家庭模式占比高

“一代户”占比高。一代户是指同辈人居住或单身居住落户，二代户即孩子父母在一起，三代户则是三世同堂。2020年，普查的全国4.9亿个家庭户中，一代户比重为49.5%、二代户为36.7%、三代户为13.3%、四代及以上户为0.5%。十年时间，一代户比重增加了15.3%，二代户比重下降了11.1个百分点。

从城镇口径看更明显，“一代户”占比过半，“二代户”占比显著下降。2020年我国3.1亿个城镇家庭户中，有1.6亿个“一代户”家庭，占比达50.1%，较2010年的38.3%上升了11.7个百分点，而“二代户”占比则由48.1%降至37.6%，大幅下降了10.5个百分点。

这一现象在农村更为突出，“一代户”占比由29.8%上升至48.6%，升高了18.8个百分点，大幅高于全国的15.3、城市的11.0、镇的12.5个百分点变幅；“二代户”占比则由47.5%降至35.3%，降了12.2个百分点，也高于全国的11.1、城市的10.6、镇的10.1、城镇的10.5个百分点降幅。

西藏、黑龙江超六成城镇家庭为“一代户”。2020年普查覆盖的31个省市城镇“一代户”家庭占比均超40%，其中有8个省市超过了55%，分别为西藏67.7%、黑龙江60.1%、浙江58.6%、北京58.2%、辽宁58.1%、广东57.6%、上海56.7%、吉林55.7%。有9个省市“一代户”城镇家庭占比增幅超过了15%，分别为黑龙江19.2%、西藏18.3%、辽宁17.7%、山西16.8%、天津16.4%、河北15.8%、陕西15.6%、吉林15.4%、河南15.1%。

风险提示：统计数据偏差、行业政策调整、经济大幅波动等风险。

证券研究报告《房地产这十年——六普七普数据对比》

对外发布时间：2022年9月23日

发布机构：国海证券股份有限公司

本报告分析师：夏磊

SAC编号：S0350521090004

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