土地月报｜成交规模持续低位，上海曹家渡地块刷新全国单价第二纪录（2024年9月）

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究

2024-11-16

导语

土地供给端质量提升叠加中央多重政策利好，优质土地热度有望提升。

◎ 文 / 马千里、邱娟

9月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止9月25日，全国300城9月经营性土地成交规模仅5806万平方米，较上年同期基本持平。热度方面，至截稿时9月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，上海、成都、扬州等地单月平均溢价率突破10%，上海更是刷新全国单价第二纪录，但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。

核心要点

· 供求：本月土地供应量为9143万平方米，环比8月同期上升26%。本月新增供地平均容积率为1.99，连续两个月低于2.0。成交5806万平方米，同比持平。

· 热度：本月平均溢价率3.8%，上海、成都、扬州等平均溢价率突破5%,成都金融城三期宅地刷新了城市地价纪录。土地流拍率11%，结束了连续三个月回落的趋势，环比增加1.6个百分点。

· 分布：各能级城市表现各异，一线同比量涨价跌，二线量价齐降、三四线量跌价涨。具体来看，成交金额288亿元，环比增加5%，同比大降27%，由于本月上海曹家渡11万+元/平方米地块成交，带动成交一定程度上升，环比增加13%，至13748元/平方米。

后市展望

土地供给端质量提升叠加中央多重政策利好
优质土地热度有望提升

9月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止9月25日，全国300城9月经营性土地成交规模仅5806万平方米，较上年同期基本持平。热度方面，至截稿时9月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，上海、成都、扬州等地单月平均溢价率突破10%，但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。

在土地供给侧，地方政府已经作出了众多积极调整，各类政策和指标技术性调控手段已是基本应出尽出，当前土地市场热度的低迷，主要还是受新房市场去化速度慢的拖累。考虑到近期政策端的多重利好，以及下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度，优质土地有望迎来土拍升温。短期来看，土地市场“优中选优”的趋势不会改变，优质地块竞争或将愈发激烈。在拿地方面，房地产企业应该更加注重购房者信心和市场预期的变化，客观评估政策落地层面的实际影响。

供求：各地持续加强优质地块供给
成交建面维持低位

土地供应方面，截止2024年9月25日，本月土地供应量为9143万平方米，环比8月同期上升26%，同比下降22%。本月低密地块供应占比维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.99，连续两个月低于2.0。

至截稿时，一线四城均有新增土地挂牌，各城市挂牌地块出让总底价均超过60亿元，其中上海出让地块15宗，数量最多，出让总底价也最高，达到149.7亿元。本月一线城市挂牌地块中，关注度最高的当属深圳宝安区航城板块地块，地块建面约29万平方米，出让底价66.65亿元，容积率仅1.6，起拍楼板价2.3万元/平方米，周边在售项目均价约为5万元/平方米，该地块公告要求，所有普通商品住房均需现房销售。在当前以“去库存”为主要导向的市场环境下，对适宜的地块采取现房销售，即可保证地方土地财政的连续性，也可延后新房供应的上市时间，为市场去库存留下更多缓冲时间。二线城市方面，本月西安、重庆、长沙新增挂牌地块合计建面均超过了100万平方米。从个体地块来看，杭政储出[2024]108号出让底价达到26.6亿元，起拍楼板价3.9万元/平方米，精装限价6.75万元/平方米，地块位于杭州钱江新城二期板块，是杭州地价最高的板块之一，作为该板块核心区最后的宅地，该地块获得了较高的市场关注度。此外苏州也进一步加强了低密地块的出让力度，挂牌了10宗容积率不超1.3的别墅类地块，其中吴中太湖新城的22号地块容积率仅为1.02，是该板块的首宗超低密度别墅地块，要求户型均不小于120平方米，预计将刷新板块楼板价纪录。

9月份土地供应量虽环比提升，供地质量也在持续优化，但结合政治局会议“严控增量”的最新提法来看，鉴于目前仍有较多地块只能托底成交，预计四季度土地地方供地将更为审慎，规模同比降幅降进一步走扩，即便考虑到地方供地的周期性节奏，大量重点开发项目会在年末入市，2024年四季度供地的环比增幅也将明显低于往年。

土地成交方面，截止9月25日，全国300城经营性土地成交5806万平方米，同比持平。一二线城市中，至截稿时仅广州成交建面突破100万平方米，其余城市均在100万平方米以下，共有上海、北京、南京、广州、杭州等5城成交金额突破50亿元。受上海曹家渡等高价地带动，本月平均楼板价上升至2918元/平方米，环比上升8%。

热度：土拍平均热度小幅回落
流拍率连降3个月后止跌

市场热度方面，至截稿时9月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍表现依旧分化，上海、成都、扬州等城市单月平均溢价率突破5%,典型如成都金融城三期宅地刷新了城市地价纪录，溢价率高达42%，该地块是所属片区调规后公开出让的第二宗宅地。此前的首宗宅地在2023年年中出让，熔断后71家企业参与摇号抽签，当时首宗地块被华润竞得。本次土拍也迎来了十多家房企参与竞拍，最终由贝好家以楼面价2.7万元/平方米竞得，2024年上半年同板块的锦宸府开盘表现火热，认购价约4.4万元/平方米，开盘去化率高达100%。此外上海的曹家渡地块也拍出了31%的高溢价率，成交楼板价突破11万元/平方米，仅次于上月徐汇滨江宅地13万元/平方米的楼板价，为全国名义楼板价第二高的地块。

但低溢价、底价成交仍是当前土地市场的主流现象，北京、南京、广州、西安等城市均是如此，9月平均溢价率均未超过0.5%，以近两月大举供地的南京为例，在大量增加低密地块供应比例的情况下，本月平均溢价率仍然只有1%，除了江宁麒麟板块的G32号宅地拍出了12.7%的溢价率之外，其余低密地块全部为底价成交，并且其中不乏江核、珠江镇等前期交易量较大、热度较高的板块。结合政治局会议最新表态来看，在“严控增量”的要求下，未来供地规模会有所缩减，但在平均质量持续提升的背景下，再加之各项金融政策为土地投资侧带来的实质性利好，四季度溢价率有望出现触底回升。

9月土地流拍率11%，结束了连续三个月回落的趋势，环比增加1.6个百分点。随着中央对于供地指标的进一步紧缩，预计未来土地流拍率将继续维持低位。本月广州、成都、济南、天津均出现了多宗宅地流拍或撤牌，本月广州再度出现高总价地块终止出让，石岗路地块起拍价28.7亿元，起拍楼板价4.3万元/平方米，周边地块完善，也是海珠区今年以来首宗终止出让的宅地。

重点地块：上海包揽两榜榜首

曹家渡地块刷新上海楼板价第二纪录

9月，由于上海有两宗优质宅地重磅开拍，因此两榜榜首均来自上海。总价榜榜首为静安灵石地块，单价榜榜首为静安曹家渡地块。其中，曹家渡地块楼板价高达114145元/平方米，仅次于徐汇滨江小米地王，刷新上海楼板价第二纪录。

值得注意的是，单价榜前三地块均被上海包揽，除此之外，北京、广州、杭州、成都等城市也有地块上榜。其中排在第四位的来自武汉，该地块为P（2024）061号地块，位于武汉市江岸区沿江大道与合作路交汇处，零售商业、商务金融、公园与绿地用地；竞得人为国企武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司，以底价7.5亿元获得，成交楼面价44442元/平方米。TOP5地块来自广州海珠区，地块位于广纸新城板块，交通便利，配套设施完善，教育资源丰富。周边新房竞争激烈，地块规划限高150米，为高层产品。被越秀地产355955万元的底价拿下，楼面价约为34000元/平方米。

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