资本月报 | 中央定调下市场迎来重大利好，两市地产股整体大涨 (2024年9月)

本月关注

• 中央明确要促进房地产市场止跌回稳，市场迎来重大利好

9月27日，金融监管总局召开系统电视电话会议，提出要持续优化房地产金融政策，有力促进房地产市场止跌回稳。整体看来，本月并没有多少对于房企融资的直接相关政策，但是由于24日央行推出多项重磅政策，包括降准、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等，26日中央政治局会议又明确提出要促进房地产市场止跌回稳，房地产市场迎来了较大的利好，两市房企的股价整体都迎来了大涨，销售情况也出现了一定的回升，随着未来利好政策的逐渐落地，房企的融资环境优化值得期待。

• 单月规模环比增加17.6%，融资成本继续走低2024年9月65家典型房企的融资总量为458亿元，环比增加17.6%，同比增加25.4%。1-9月的累计融资总量为3585.37亿元，同比减少27.3%。本月房企债券发行了120.9亿元，环比减少58.3%，同比增加32.9%。债券类平均融资成本为2.82%，环比提高了0.28pct，同比降低1.02pct。本月境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、保利发展、首开股份等央企国企，因此境内融资成本继续走低。 • 上市及配股都陷入沉寂，厦门国贸终止定增计划本月没有房企或房企旗下企业完成上市，同时也没有企业递交上市申请。同时在增发配股方面，本月仍没有企业完成配股融资，荣盛发展的增发计划仍然在内部评估中，济南高新和建发股份根据2024年中报数据更新了募集资料，厦门国贸则在9月13日宣布定增计划终止。整体看来，近期境内房企及旗下公司的上市积极性相对较低，且大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢，如保利、大名城等已经被交易所同意注册的增发方案至今也没有完成，同时还有多家房企宣布终止定增。

01债券发行

单月规模环比增加17.6%
大悦城招商蛇口发行公募REITs

2024年9月65家典型房企的融资总量为458亿元，环比增加17.6%，同比增加25.4%。从全年的累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为3585.37亿元，同比减少27.3%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资411.14亿元，环比增加5.6%，同比增加55.7%；资产证券化融资46.86亿元，同比增加179%，主要是因为大悦城和招商蛇口成功发行了两单公募REITs。

9月房企发债120.9亿元，环比减少58.3%，同比增加32.9%，均是境内发债。其中，公司债发行70亿元，环比减少36.9%，同比增加191.7%；中期票据发行45.9亿元，环比减少54.4%，同比减少31.5%；超短融发行5亿元，环比减少90%。

2024年1-9月65家典型房企新增债券类融资成本2.99%，较2023年全年下降0.61个百分点，其中境外债券融资成本4.18%，较2023年全年降低3.86个百分点，境内债券融资成本2.97%，较2023年全年降低0.51个百分点。单月来看，9月房企融资成本为2.82%，环比提高了0.28pct，同比降低1.02pct。本月境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、保利发展、首开股份等央企国企，因此境内融资成本继续走低。

具体企业表现来看，9月债券发行量最大的企业是招商蛇口，企业发行了2笔共40亿元的公司债。本月发行债券的企业共有8家，与上月相比减少了6家。从发债年限来看，越秀地产旗下的广州城建发行了1笔期限长达10年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，广州城建发行的另一笔公司债利率为2.15%，是本月房企发行的所有债券中最低。

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02债券到期及违约

本月到期376亿元
世茂出现二次违约

9月共有25笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为376亿元，环比减少6%。提前关注到2024年10月将有19笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为325亿元，环比减少14%。

在债务违约方面，本月没有新增房企首次曝出债务违约，但是世茂在20日宣布未能兑付已展期的部分债券的本息，构成了二次违约。整体看来，由于近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未完全复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，部分已经出险的房企甚至会出现二次违约的情况，流动性问题仍需要行业注意。

03IPO和增发

上市及配股都陷入沉寂
厦门国贸终止定增计划

本月没有房企或房企旗下企业完成上市，同时也没有企业递交上市申请。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。

而在增发配股方面，本月没有企业完成配股融资，荣盛发展的增发计划仍然在内部评估中，济南高新和建发股份根据2024年中报数据更新了募集资料，厦门国贸则在9月13日宣布定增计划终止。整体看来，自从2022年11月28日证监会出台房企股权融资的“第三支箭”之后，多家房企宣布了配股计划。但是大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢，如保利、大名城等已经被交易所同意注册的增发方案至今也没有完成，同时还有多家房企宣布终止定增。

04股价变动

中央释放重磅利好政策
两市地产股整月迎来大涨

由于本月19日美联储宣布降息，再加上月末中央连续出台房地产重磅利好政策，两市的地产股整体都出现了大涨，A股整月所有地产股都出现了上涨， H股上涨的地产股占比也达到了67.3%。在H股方面，佳兆业是本月涨幅最大的地产相关股，由于政策的利好，企业股价在9月最后两个交易日均获得了80%的涨幅，最终整月涨幅达到了332.99%。除了佳兆业之外，还有融创、禹洲、港龙、奥园和花样年的股价涨幅超过了100%。

在A股房企方面，本月中交地产的涨幅较大。企业股价自月中起进入上升通道，至月末仅有一个交易日出现了下跌，最终整月涨幅为71.29%。

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