1w出头上车西北新城，能买什么？
导语：
据安居客数据显示，在昆明二手价格在整体下跌约1000元/㎡的情况下，西北新城逆势上涨了130元/㎡，价格坚挺。
现场看到的实际情况是：吾悦花园成交房源降了10万；万科城降3万，立马就能成交。
由此也可以看出，西北新城二手房市场确实比较活跃。
本期内容看了西北新城4个楼盘，万科城、保利大家、吾悦花园、联想科技城，二手有何不同之处？
【次新房攻略】该系列已发布的其他文章：
滇池度假区的这些洋房，已经跌去2000元/平米！（度假区洋房）
吊打新房 来见识一下昆明真正的“花园”小区（高新区洋房）
单价1万？昆明二环边这几个楼盘越卖越便宜（二环边次新房）
200万买双塔旁带花园洋房 很难不心动（双塔、日新路附近洋房）
最近，昆明这几个“刚需友好”小区跌了10%（北市区、呈贡低价盘）
昆明北市区的“宝藏”小区（北市区配套学区）
昆明市中心老破小单价超3万 还供不应求(市中心牛校学区)
翠湖，4万！（翠湖附近）
给好处费也要买，昆明观滇景观房值多少钱？（会展片区）
昆明市中心房子咋了 为何多年房价“原地踏步”？（市中心次新房）
前两年高位买入巫家坝 二手房怎么样了？ （广福路两侧）
昆明神盘太多，呈贡占一半（呈贡二手房）
降价百万，昆明老富人区的房子还好吗？（世博片区与滇池度假区）
昆明主城内总价80～100万 收好这份房源清单（西北片区）
昆明没有好房子，滇池路除外（滇池路高端洋房）
昆明这个二手房王者，悄悄跌了2k/㎡（一二一、学府路板块）
同德算什么 凭什么万达打不过（万达附近）
全昆明的二手房都不好卖，同德是个例外（同德附近）
1.5w上下，昆明次新洋房不香吗？（新亚洲螺蛳湾会展片区）
（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）
据安居客数据显示，昆明市二手房均价比去年同期下跌了约1000元/㎡，其中五华区二手房均价下滑约710元/㎡。
但西北新城二手房价格表现坚挺，当前均价约12763元/㎡，与去年同期相比，西北新城二手房价格还上涨了约130元/㎡。
虽然目前西北新城还有6个新盘在售，单价从1-1.9w/㎡不等，其中也有小户型、上车门槛低的现房项目，但二手房同样也有市场。
万科城目前挂牌房源大约40套，看房当天，万科城一期一套89㎡户型以135万成交，房东降价了3万元。
此外，吾悦花园同样也有40多套房源在售，吾悦花园一套117㎡已经成交房源，以136万成交，房东降了10万元。
本期所看房源均为三房户型，总价在118-158万之间，单价约在11500-15200元/㎡，考虑到实际成交价格还会更低，西北新城二手房要比新房价格更有优势。
当前二手房市场首付款和房贷利率均有下降，购房成本有所降低，在这样的情况下，如果考虑选择西北新城二手房，需要具备什么样的优势，才能吸引购房者成交？
在万科城看房时，有家长在中介门店询问小户型陪读房源。
据中介门店介绍，今年9月长城中学开学时，中介门店一天就租出了4套家长陪读房源。
中介直言，万科城就是卖学校。
目前万科城有二手房主要集中在一期和三期。一期2021年中交付，挂牌房源较多，三期于今年6月交付，交房当天就有房源挂出。
万科城一期
万科城三期
当前万科城在售6期新房房源，均价约15000-19000元/㎡，交付时间要到2024年，而交付较早的4期房源，目前暂时已经买不到。
万科城挂牌的几套二手房，均价在1.55w/㎡左右，二手房价格比新房便宜一些，但也要比片区均价要贵出约2000-3000元/㎡。
我们具体来看，现在买万科城二手房，有何优劣势？
先看优势：
①学校。
中介表示，目前西北新城，万科城教育资源最优。
万科城配建的长城中小学，今年上半年已经完成转公。
上周，昆明市第八中学教育集团揭牌成立，长城中学新城校区也正式更名为昆明市第八中学长城新城校区，万科城配建学校转公后续终于尘埃落定。
②文体配套。
其实支撑万科城价格较高的原因除了学校配套之外，商业、文体等大型配套优势也很突出。
五华区新建的文体双中心，由万科城代建完成，目前文化艺术中心已经投入使用，而距离这两个区级文体配套最近的楼盘就是万科城。
万科城三期北门出门就是五华体育中心。虽然对于大部分业主来说，文化体育这类大型配套使用频率不高，但就在家门口，文化符号价值要大于实际使用价值。
③商业配套。
昆明只有一个宜家，而万科城距宜家在500米范围内。随着宜家荟聚开业，万科城家门口也有了大型购物商场。这些配套均为新建，对万科城周边的城市界面提升也很明显。
除了大型商业，万科城一期社区底商也已经也比较多，位于二期的生鲜超市也将在国庆期间正式营业。
④小区颜值。
对比西北新城其他项目二手房，除了小区外部界面有优势外，万科城小区外立面为灰白色调，相比交房较早楼盘褐黄为主的三段式外立面，颜色更简洁明快，颜值更高（当然也有新的缘故）。
④景观绿化。
万科城一期设置有中庭景观，小区绿化维护也比较好，万科物业，物业费2.78元/㎡/月。
从楼栋往下看，苗木生长已经比较茂盛，草坪基本上没有稀疏情况，修剪比较整齐，小区环境干净整洁。
三期未设置中庭景观，绿化树木沿楼栋周边分布，加上刚交付不久，绿化苗木不如一期茂盛。
当然，现阶段万科城二手房也有一些明显的劣势。
①户型。
小户型功能单一，万科城89㎡户型两个次卧较小，其中一个房间通过生活阳台二次采光。
不过对比保利大家88㎡户型，万科城虽然少了一个卫生间，但两间卧室朝南，还有客厅阳台，户型还不算太差。
（左保利大家88㎡户型/右万科城89㎡户型）
②价格。
万科城二手房对比新房相对便宜，但对比周边二手房价格贵出不少。
万科城三期89㎡房源挂牌价128万（42楼4T9户），单价约1.43w/㎡，要比新房便宜；看房当天一期一套东向房源（5楼2T6户）以135万成交，单价约1.51w/㎡（算上税费约1.6w/㎡），价格就要比片区二手房贵出不少。
②税费。
现阶段购买万科城二手房，还要多出一笔增值税。
万科城一期房源2021年中交付，三期今年6月交付，证均未满两年，89㎡户型大约需要7w增值税；105㎡户型大约需要8.5w，也增加了购房成本。
③万科城三期房源靠近昆武高速高架。
（万科城三期可以看到高架桥）
即使有大约50米宽退距，但还是明显能听到噪音。保利大家二环边上有噪音防护栏，目前万科城三期边上还没安装。
总体来看，万科城二手房配套突出，但上车门槛不低，目前购买三房户型，交易需要多出7-8万元增值税。不过为了小孩上学选择门槛较低的89㎡户型，在孩子上学的10余年间，可能会牺牲一些居住舒适性。
如果考虑上学，就不建议购买保利大家。
中介的这个建议，大致概括了保利大家目前在二手房市场的现状。保利大家位置、得房率等方面的优势，似乎也比不过刚需对于学校的需求。
保利大家于2017年交付，目前学校尚未配建，但万科城配建的长城中学，距离保利大家不足200米，多少是一种刺激。
学校配套的差距，有时候很难不去在意。
先来看看保利大家有什么优势：
①位置。
小区位于西北新城门户位置，是西北新城到市中心（二环内）距离最近的项目。如果以传统市中心为工作生活核心，区位相较西北新城其他项目有优势。（如果工作生活以西北新城为中心，则处于西北新城边缘）。
②地铁。
小区离地铁大约只有50米。保利大家靠近地铁4号线小屯站A\C两个出口，西北新城地铁盘虽然不少，但真正位于地铁口的小区并不多，保利大家算一个。
③得房率高，但户型设计不太合理。
（保利大家88㎡户型）
保利大家户型得房率高。小区一套88㎡户型套内面积约83㎡，得房率94%，三房两卫，客厅开间3.6米。
（88㎡客厅开间）
同等面积，万科城89㎡只做了三房一卫；而三房两卫户型，万科城最小约105㎡。
虽然得房率高，但保利大家户型也有明显缺陷。
保利大家户型虽然阳台与客厅设计到了一体，但两间卧室采光面狭小，一间次卧还需要靠生活阳台采光，公用卫生间也是黑卫。（可能要求有点高，毕竟只是88㎡）
④社区商业成熟。
（一期开放式住宅底商）
保利大家一期商业保利星座及周边有4栋住宅均设置有底商，负一楼还有大型生鲜超市，生活便利性较高。
再来看劣势：
①学校。
保利大家需要配建学校，但二环南侧规划的学校用地，目前城改项目尚未拆迁。
前几年业主子女到五华区外国语实验学校过渡，2020开始被统筹至王家桥城中村的联家小学。
②绿化景观。
保利大家小区环境比较一般。小区泳池已经停用，里面没有水，底部已有地砖脱落，而泳池大约占到了小区中庭面积一半，绿化显得有些稀少。不过小区路面、草坪整体维护还算不错。
③居住舒适度。
保利大家二期楼栋分为两个单元，分别为2T4/2T5户，但单元有连廊互通，实际算是4T9户，可能被一些刚需购房者挑剔。
（二期单元门）
除了房源楼栋整体为筒子楼，小区单元门设置也比较简陋。保利大家一期也靠近北二环高架可普吉路，可能会有一些噪音。
（保利大家南侧二环高架上的隔音护栏）
不过值得一提的是，保利大家电梯四面均为镜面，空间感不压抑，并且电梯内没有任何媒介、广告（包括物业自己张贴的表格、通知等，保利物业，物业费2.49元/㎡/月）。
总结下来，保利大家距离地铁站近，生活配套方便、得房率高，但居住舒适度一般。
如果对于教育比较佛系，西北新城二手房更推荐去看吾悦花园，小区价格、环境、生活配套及户型舒适性平衡得比较好。
直接来看优势：
①生活配套。
吾悦花园2018年建造，目前商业、地铁、公园等配套都不缺。
从小区到地铁4号线大河埂站，步行大约5分钟，去吾悦广场看个电影，也只用提前10分钟出门，晚饭后还可以遛狗逛隅山公园。
（王筇路与金川路口/拍摄于吾悦花园已成交房源）
西北新城目前唯独一个大型市政公园也在小区对面，东向房源能看到一片公园里的绿色。
（拍摄于吾悦花园已成交房源）
②居住舒适性不错。
吾悦花园建了7栋住宅和一栋幼儿园，小区内设置有一个中庭花园，楼栋沿中庭围合分布，均为2T4户蝶式板楼。
小区大门及单元门口水景均正常在用，水质透明无杂质，绿化修剪得也比较整齐，可以看出小区物业维护不错。（新城物业，物业费2.3元/㎡/月。）
此外，吾悦花园一楼为架空层，设置有快递柜、有乒乓球桌及一些儿童运动设施。
③户型较好。
吾悦花园三房最小户型约98㎡，只做了三房一卫，客厅空间较大，两个卧室房间同等大小，报价125万，单价约12755元/㎡。
（客厅空间）
最小的一间客卧，也有改造空间。客卧窗外外有一块平台，由两户共用，房间可以外扩大约3㎡。
在看的一套房源中，邻居已经砌起了墙体，在原窗户与墙体拐角处做了转角窗户，房间空间变大，采光也不差。
（改造需要拆的墙体/窗户外为邻居砌筑墙体）
此外，117㎡三房两卫户型，吾悦花园做了横厅和竖厅两种户型，顶楼117㎡竖厅房源（清水房）以136万成交，单价约11600元/㎡，是西北新城看下来单价最低的一套房源；横厅房源报价148万，单价约12650元/㎡。
③除了居住环境和户型方面的优势，吾悦花园小区外立面、小区大门、单元门颜值也不算差。
小区大门人车分离、挑高设计、看起来比较大气。
单元门入口为小区大门的缩小版，也有大气的感觉。
劣势方面，吾悦花园（教育文体与吾悦华府相同）配建学校的遗留问题尚未解决。
主要原因还是园区管委会签订协议时未征求区教体局的意见，目前适龄儿童招生由五华区教育体育局统筹安排，无法指定具体学校。
此外，小区南侧还有一片城中村尚未拆迁，后期城改施工也会受到影响。
整体来看，除了学校为教育部门统筹安排，从地铁、商业、居住舒适度、价格等方面综合考虑，吾悦花园还是一个比较不错的选择。
今年三月份时候我们看过融创春风十里云翥苑，云翥苑有最小78㎡两房二手房源在售，本次提到的联想科技城云熙苑均价大约比云翥苑便宜200元/㎡。
（云翥苑78㎡户型图源：贝壳找房）
联想科技城云熙苑位于科普路与大塘路交汇口西北角，小区2014和2016年分批交付，是西北新城开发交早的项目。
（联想科技城云熙苑位置）
小区建有14栋住宅，外围12栋住宅为塔楼，呈圆形分布，圆形直径上建有两栋板楼，三房户型最小面积约102㎡，总价略高。
云熙苑二手房对比保利大家、万科城及吾悦花园三个小区，优势似乎不够突出。主要有几个主观感受：
①社区商业成熟。
联想科技城开发较早，周边有中铁云时代广场、国茶港、融创春风十里等写字楼，人气比较集中，小区外围商业配套成熟。
云熙苑北门正对中铁云时代广场商业耍街，周边餐饮、娱乐、酒店等业态齐全。
②对比西北新城项目，云熙苑在交通方面的优势不够明显。
联想科技城距离最近的地铁站大河埂站步行距离约1km，位于科普路口的公交站也只有1路公交车，对于依赖于公共交通工具的业主来说，出行便利性相较西北新城其他楼盘不具备优势。
③小区绿化面积够大，水景维护比较一般。
联想科技城云熙苑容积率3.0，绿化率45%，整体居住舒适度比较好，小区中庭景观也比较大，草坪、树木维修剪得比较整齐，但楼栋周边草坪稍显稀疏。
水景较多，后期维护起来确实困难，小区中庭水景水质比较浑浊，鱼池看不到鱼。
喷泉水景也没有在用，中庭的水池里面没有水，对比吾悦花园，小而精致的水景更容易维护。（融创物业，物业费2.45元/㎡/月。）
（位于小区中庭的景观水池）
④具体房源方面，云熙苑最小的三房房源面积为102㎡，只做了一个卫生间。
儿童房空间较小，儿童房与卧室之间的过道空间有浪费，但拆除过道之后，又没了电视背景墙。
（由于没有电视背景墙而增加的过道）
（儿童房只做了个榻榻米）
如果选择三室两卫房间空间稍微大一点的房源，面积要到116㎡，有业主报价155万元，对刚需来说成本相对较高。
⑤最后还是学校问题。
联想科技城配套的云师大附属融创春风十里小学目前为民办学校，目前尚未转公。
据中介介绍，今年公办学校被头条筹到了红旗小学，在小区内也了解到，有孩子上了先锋小学，而今年打算卖房的一位业主摇号进入了师大附小文林校区。
联想科技城学校也有一些不确定性。
——————
总结一下，如果想在西北新城买房，次新房价格要优惠不少。
不过在省钱的同时，可能也要在教育资源和居住舒适度方面各有牺牲，房源优劣势也因人而异，但最终也会体现在价格中。
大家最看重哪方面？欢迎讨论。