1w出头上车西北新城,能买什么?
导语:
据安居客数据显示,在昆明二手价格在整体下跌约1000元/㎡的情况下,西北新城逆势上涨了130元/㎡,价格坚挺。
现场看到的实际情况是:吾悦花园成交房源降了10万;万科城降3万,立马就能成交。
由此也可以看出,西北新城二手房市场确实比较活跃。
本期内容看了西北新城4个楼盘,万科城、保利大家、吾悦花园、联想科技城,二手有何不同之处?
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(下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄,无调色)
据安居客数据显示,昆明市二手房均价比去年同期下跌了约1000元/㎡,其中五华区二手房均价下滑约710元/㎡。
但西北新城二手房价格表现坚挺,当前均价约12763元/㎡,与去年同期相比,西北新城二手房价格还上涨了约130元/㎡。
虽然目前西北新城还有6个新盘在售,单价从1-1.9w/㎡不等,其中也有小户型、上车门槛低的现房项目,但二手房同样也有市场。
万科城目前挂牌房源大约40套,看房当天,万科城一期一套89㎡户型以135万成交,房东降价了3万元。
此外,吾悦花园同样也有40多套房源在售,吾悦花园一套117㎡已经成交房源,以136万成交,房东降了10万元。
本期所看房源均为三房户型,总价在118-158万之间,单价约在11500-15200元/㎡,考虑到实际成交价格还会更低,西北新城二手房要比新房价格更有优势。
当前二手房市场首付款和房贷利率均有下降,购房成本有所降低,在这样的情况下,如果考虑选择西北新城二手房,需要具备什么样的优势,才能吸引购房者成交?
在万科城看房时,有家长在中介门店询问小户型陪读房源。
据中介门店介绍,今年9月长城中学开学时,中介门店一天就租出了4套家长陪读房源。
中介直言,万科城就是卖学校。
目前万科城有二手房主要集中在一期和三期。一期2021年中交付,挂牌房源较多,三期于今年6月交付,交房当天就有房源挂出。
万科城一期
万科城三期
当前万科城在售6期新房房源,均价约15000-19000元/㎡,交付时间要到2024年,而交付较早的4期房源,目前暂时已经买不到。
万科城挂牌的几套二手房,均价在1.55w/㎡左右,二手房价格比新房便宜一些,但也要比片区均价要贵出约2000-3000元/㎡。
我们具体来看,现在买万科城二手房,有何优劣势?
先看优势:
①学校。
中介表示,目前西北新城,万科城教育资源最优。
万科城配建的长城中小学,今年上半年已经完成转公。
上周,昆明市第八中学教育集团揭牌成立,长城中学新城校区也正式更名为昆明市第八中学长城新城校区,万科城配建学校转公后续终于尘埃落定。
②文体配套。
其实支撑万科城价格较高的原因除了学校配套之外,商业、文体等大型配套优势也很突出。
五华区新建的文体双中心,由万科城代建完成,目前文化艺术中心已经投入使用,而距离这两个区级文体配套最近的楼盘就是万科城。
万科城三期北门出门就是五华体育中心。虽然对于大部分业主来说,文化体育这类大型配套使用频率不高,但就在家门口,文化符号价值要大于实际使用价值。
③商业配套。
昆明只有一个宜家,而万科城距宜家在500米范围内。随着宜家荟聚开业,万科城家门口也有了大型购物商场。这些配套均为新建,对万科城周边的城市界面提升也很明显。
除了大型商业,万科城一期社区底商也已经也比较多,位于二期的生鲜超市也将在国庆期间正式营业。
④小区颜值。
对比西北新城其他项目二手房,除了小区外部界面有优势外,万科城小区外立面为灰白色调,相比交房较早楼盘褐黄为主的三段式外立面,颜色更简洁明快,颜值更高(当然也有新的缘故)。
④景观绿化。
万科城一期设置有中庭景观,小区绿化维护也比较好,万科物业,物业费2.78元/㎡/月。
从楼栋往下看,苗木生长已经比较茂盛,草坪基本上没有稀疏情况,修剪比较整齐,小区环境干净整洁。
三期未设置中庭景观,绿化树木沿楼栋周边分布,加上刚交付不久,绿化苗木不如一期茂盛。
当然,现阶段万科城二手房也有一些明显的劣势。
①户型。
小户型功能单一,万科城89㎡户型两个次卧较小,其中一个房间通过生活阳台二次采光。
不过对比保利大家88㎡户型,万科城虽然少了一个卫生间,但两间卧室朝南,还有客厅阳台,户型还不算太差。
(左保利大家88㎡户型/右万科城89㎡户型)
②价格。
万科城二手房对比新房相对便宜,但对比周边二手房价格贵出不少。
万科城三期89㎡房源挂牌价128万(42楼4T9户),单价约1.43w/㎡,要比新房便宜;看房当天一期一套东向房源(5楼2T6户)以135万成交,单价约1.51w/㎡(算上税费约1.6w/㎡),价格就要比片区二手房贵出不少。
②税费。
现阶段购买万科城二手房,还要多出一笔增值税。
万科城一期房源2021年中交付,三期今年6月交付,证均未满两年,89㎡户型大约需要7w增值税;105㎡户型大约需要8.5w,也增加了购房成本。
③万科城三期房源靠近昆武高速高架。
(万科城三期可以看到高架桥)
即使有大约50米宽退距,但还是明显能听到噪音。保利大家二环边上有噪音防护栏,目前万科城三期边上还没安装。
总体来看,万科城二手房配套突出,但上车门槛不低,目前购买三房户型,交易需要多出7-8万元增值税。不过为了小孩上学选择门槛较低的89㎡户型,在孩子上学的10余年间,可能会牺牲一些居住舒适性。
如果考虑上学,就不建议购买保利大家。
中介的这个建议,大致概括了保利大家目前在二手房市场的现状。保利大家位置、得房率等方面的优势,似乎也比不过刚需对于学校的需求。
保利大家于2017年交付,目前学校尚未配建,但万科城配建的长城中学,距离保利大家不足200米,多少是一种刺激。
学校配套的差距,有时候很难不去在意。
先来看看保利大家有什么优势:
①位置。
小区位于西北新城门户位置,是西北新城到市中心(二环内)距离最近的项目。如果以传统市中心为工作生活核心,区位相较西北新城其他项目有优势。(如果工作生活以西北新城为中心,则处于西北新城边缘)。
②地铁。
小区离地铁大约只有50米。保利大家靠近地铁4号线小屯站A\C两个出口,西北新城地铁盘虽然不少,但真正位于地铁口的小区并不多,保利大家算一个。
③得房率高,但户型设计不太合理。
(保利大家88㎡户型)
保利大家户型得房率高。小区一套88㎡户型套内面积约83㎡,得房率94%,三房两卫,客厅开间3.6米。
(88㎡客厅开间)
同等面积,万科城89㎡只做了三房一卫;而三房两卫户型,万科城最小约105㎡。
虽然得房率高,但保利大家户型也有明显缺陷。
保利大家户型虽然阳台与客厅设计到了一体,但两间卧室采光面狭小,一间次卧还需要靠生活阳台采光,公用卫生间也是黑卫。(可能要求有点高,毕竟只是88㎡)
④社区商业成熟。
(一期开放式住宅底商)
保利大家一期商业保利星座及周边有4栋住宅均设置有底商,负一楼还有大型生鲜超市,生活便利性较高。
再来看劣势:
①学校。
保利大家需要配建学校,但二环南侧规划的学校用地,目前城改项目尚未拆迁。
前几年业主子女到五华区外国语实验学校过渡,2020开始被统筹至王家桥城中村的联家小学。
②绿化景观。
保利大家小区环境比较一般。小区泳池已经停用,里面没有水,底部已有地砖脱落,而泳池大约占到了小区中庭面积一半,绿化显得有些稀少。不过小区路面、草坪整体维护还算不错。
③居住舒适度。
保利大家二期楼栋分为两个单元,分别为2T4/2T5户,但单元有连廊互通,实际算是4T9户,可能被一些刚需购房者挑剔。
(二期单元门)
除了房源楼栋整体为筒子楼,小区单元门设置也比较简陋。保利大家一期也靠近北二环高架可普吉路,可能会有一些噪音。
(保利大家南侧二环高架上的隔音护栏)
不过值得一提的是,保利大家电梯四面均为镜面,空间感不压抑,并且电梯内没有任何媒介、广告(包括物业自己张贴的表格、通知等,保利物业,物业费2.49元/㎡/月)。
总结下来,保利大家距离地铁站近,生活配套方便、得房率高,但居住舒适度一般。
如果对于教育比较佛系,西北新城二手房更推荐去看吾悦花园,小区价格、环境、生活配套及户型舒适性平衡得比较好。
直接来看优势:
①生活配套。
吾悦花园2018年建造,目前商业、地铁、公园等配套都不缺。
从小区到地铁4号线大河埂站,步行大约5分钟,去吾悦广场看个电影,也只用提前10分钟出门,晚饭后还可以遛狗逛隅山公园。
(王筇路与金川路口/拍摄于吾悦花园已成交房源)
西北新城目前唯独一个大型市政公园也在小区对面,东向房源能看到一片公园里的绿色。
(拍摄于吾悦花园已成交房源)
②居住舒适性不错。
吾悦花园建了7栋住宅和一栋幼儿园,小区内设置有一个中庭花园,楼栋沿中庭围合分布,均为2T4户蝶式板楼。
小区大门及单元门口水景均正常在用,水质透明无杂质,绿化修剪得也比较整齐,可以看出小区物业维护不错。(新城物业,物业费2.3元/㎡/月。)
此外,吾悦花园一楼为架空层,设置有快递柜、有乒乓球桌及一些儿童运动设施。
③户型较好。
吾悦花园三房最小户型约98㎡,只做了三房一卫,客厅空间较大,两个卧室房间同等大小,报价125万,单价约12755元/㎡。
(客厅空间)
最小的一间客卧,也有改造空间。客卧窗外外有一块平台,由两户共用,房间可以外扩大约3㎡。
在看的一套房源中,邻居已经砌起了墙体,在原窗户与墙体拐角处做了转角窗户,房间空间变大,采光也不差。
(改造需要拆的墙体/窗户外为邻居砌筑墙体)
此外,117㎡三房两卫户型,吾悦花园做了横厅和竖厅两种户型,顶楼117㎡竖厅房源(清水房)以136万成交,单价约11600元/㎡,是西北新城看下来单价最低的一套房源;横厅房源报价148万,单价约12650元/㎡。
③除了居住环境和户型方面的优势,吾悦花园小区外立面、小区大门、单元门颜值也不算差。
小区大门人车分离、挑高设计、看起来比较大气。
单元门入口为小区大门的缩小版,也有大气的感觉。
劣势方面,吾悦花园(教育文体与吾悦华府相同)配建学校的遗留问题尚未解决。
主要原因还是园区管委会签订协议时未征求区教体局的意见,目前适龄儿童招生由五华区教育体育局统筹安排,无法指定具体学校。
此外,小区南侧还有一片城中村尚未拆迁,后期城改施工也会受到影响。
整体来看,除了学校为教育部门统筹安排,从地铁、商业、居住舒适度、价格等方面综合考虑,吾悦花园还是一个比较不错的选择。
今年三月份时候我们看过融创春风十里云翥苑,云翥苑有最小78㎡两房二手房源在售,本次提到的联想科技城云熙苑均价大约比云翥苑便宜200元/㎡。
(云翥苑78㎡户型图源:贝壳找房)
联想科技城云熙苑位于科普路与大塘路交汇口西北角,小区2014和2016年分批交付,是西北新城开发交早的项目。
(联想科技城云熙苑位置)
小区建有14栋住宅,外围12栋住宅为塔楼,呈圆形分布,圆形直径上建有两栋板楼,三房户型最小面积约102㎡,总价略高。
云熙苑二手房对比保利大家、万科城及吾悦花园三个小区,优势似乎不够突出。主要有几个主观感受:
①社区商业成熟。
联想科技城开发较早,周边有中铁云时代广场、国茶港、融创春风十里等写字楼,人气比较集中,小区外围商业配套成熟。
云熙苑北门正对中铁云时代广场商业耍街,周边餐饮、娱乐、酒店等业态齐全。
②对比西北新城项目,云熙苑在交通方面的优势不够明显。
联想科技城距离最近的地铁站大河埂站步行距离约1km,位于科普路口的公交站也只有1路公交车,对于依赖于公共交通工具的业主来说,出行便利性相较西北新城其他楼盘不具备优势。
③小区绿化面积够大,水景维护比较一般。
联想科技城云熙苑容积率3.0,绿化率45%,整体居住舒适度比较好,小区中庭景观也比较大,草坪、树木维修剪得比较整齐,但楼栋周边草坪稍显稀疏。
水景较多,后期维护起来确实困难,小区中庭水景水质比较浑浊,鱼池看不到鱼。
喷泉水景也没有在用,中庭的水池里面没有水,对比吾悦花园,小而精致的水景更容易维护。(融创物业,物业费2.45元/㎡/月。)
(位于小区中庭的景观水池)
④具体房源方面,云熙苑最小的三房房源面积为102㎡,只做了一个卫生间。
儿童房空间较小,儿童房与卧室之间的过道空间有浪费,但拆除过道之后,又没了电视背景墙。
(由于没有电视背景墙而增加的过道)
(儿童房只做了个榻榻米)
如果选择三室两卫房间空间稍微大一点的房源,面积要到116㎡,有业主报价155万元,对刚需来说成本相对较高。
⑤最后还是学校问题。
联想科技城配套的云师大附属融创春风十里小学目前为民办学校,目前尚未转公。
据中介介绍,今年公办学校被头条筹到了红旗小学,在小区内也了解到,有孩子上了先锋小学,而今年打算卖房的一位业主摇号进入了师大附小文林校区。
联想科技城学校也有一些不确定性。
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总结一下,如果想在西北新城买房,次新房价格要优惠不少。
不过在省钱的同时,可能也要在教育资源和居住舒适度方面各有牺牲,房源优劣势也因人而异,但最终也会体现在价格中。
大家最看重哪方面?欢迎讨论。