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城市概况
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【调研笔记】二线城市市场调研纪要（六）银川篇
正文共：4438 字
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文／研究员 杨科伟、柏品慧
常住人口222.5万人
城镇居民人均年可支配收入3.3万元
2017年，银川GDP1803亿元，同比增长8%，人均GDP 81656元，同比增长6.5%，三次产业结构为3.4:50.4:46.2。常住人口222.54万人，比上年末增加3.4万人。其中回族人口57.34万人，占比25.8%。城镇人口171.56万人，占比77.1%。人口出生率12.60‰，死亡率4.11‰，人口自然增长率8.49‰。城镇居民人均可支配收入32981元，同比增长8.2%。城镇居民人均消费性支出23125元，同比增长1.0%。城镇居民恩格尔系数28.8%。
02
市场综述
中西部省会城市价格“洼地”
库存去化周期长达2年
2016年银川房地产市场开始转暖，成交量价齐升，房价平均涨幅1000-2000元/平方米，诸如西安、兰州这类周边省会城市房价现已翻番，房价涨幅远远落户于其他省会城市。截止目前，银川仍是价格洼地，房价排名省会城市倒数第一，中心城区房价不低于6000元/平方米，仅有个别项目售价破万。统计局数据显示，2017年银川商品住宅销售面积520万平方米，销售金额254亿元，刷新历史新高。
不过，银川房地产库存仍处高位，去化周期长达2年之久，去库存仍是一个相较漫长的过程。宁夏自治区常住人口680万人，其中银川222.5万人，人口规模偏小，市民购房需求趋于饱和，人均住房2-3套。住房空置率偏高，刚需盘中海城空置率20%，改善盘中房玺云台多达40%。
03
政策环境
无限购、限售但控预证，认贷不认房
首付首套三成、二套四成，利率上浮
银川无调控政策，政府管控预售证发放，其对市场影响程度有限。认贷不认房，首套房首付比例30%，部分项目与银行有合作关系，可以适当下调首套房首付比例，刚需盘中海城低至25%，利率普遍上浮10%，二套房首付比例40%，利率普遍上浮15%，三套及以上住房停贷。客群购买力有限，50%以上高首付甚至全款客户寥寥。为了加快资金流转，各项目案场控制银行房贷回款周期，短则一两周，长则一两月。
04
区域市场
主城区售价起步6000元/平方米
贺兰、永宁两县房价3000元/平方米
银川下辖三区两县，并代管灵武市。兴庆区属老城区，新华街商圈房价6000元/平方米；北塔湖居住区位于贺兰县与兴庆区交界处，但户口隶属贺兰县，在售项目恒大御景半岛，精装标准1500-3000元/平方米，高层售价8800元/平方米，洋房1.1万元/平方米，叠拼1.2-1.3万元/平方米，海亮项目毛坯售价6000元/平方米；
金凤区2006年市政府搬迁，市政配套最为成熟，万达商圈房价6000元/平方米；阅海CBD2010年市政府开始规划，发展趋于成熟，入驻企业有中石化、大唐等多家实力国企央企，但整体入驻率不高，世茂悦玺毛坯高层售价6500-6800元/平方米，洋房8000元/平方米，叠墅1.1-1.4万元/平方米；城南片区有高铁东站规划利好，预计2020年通车，湖景房是最大卖点，碧桂园翡翠湾精装标准1500元/平方米，售价7500元/平方米，中海城毛坯售价5800元/平方米，精装售价7000元/平方米。
西夏区房地产市场相较封闭，置业需求以本地需求为主，主城区外溢购房需求着实有限。
贺兰县、永宁县房地产市场刚刚起步，产品品质低，且库存高企，房价3000元/平方米，贺兰县为了去库存，购房奖励180元/平方米。
05
客户结构
本地客群占比多达70%
成交主力为改善性需求
购房者以本地需求为主导，本地客群占比多达70%，返乡置业客群占比20%，投资性客群占比10%，主要来自于西安、兰州、榆林、石嘴山等周边城市，年后外地投资客似有增多现象。改善性需求持续释放，成交主力130-160平方米，三房、四房产品最为畅销。品牌房企主动迎合旺盛的改善性需求，典型如中海城，项目定位由刚需向改善性需求转化，二期主力户型95-115平方米，三期主力户型120平方米。不过，高质量客户毕竟有限，房价有隐形天花板。
06
营销去化
积极运用老带新、一二手联动等营销手段
多数项目去化表现尚可
品牌房企扎堆，同质化竞争激烈，各项目案场主动出击拓客、商圈派单、竞品拦截，恒大、碧桂园拓宽下沉至县级市。老带新奖励，恒大御景半岛奖励1%佣金，碧桂园翡翠湾奖励3‰佣金。一、二手联动，碧桂园翡翠湾、世茂悦玺均有运用，恒大御景半岛年内或将推行。自销叠加组合代理，碧桂园翡翠湾除自销之外，还聘请易居、世联两家代理公司，世茂悦玺除自销之外，还聘请易居、同策两家代理公司。
碧桂园翡翠湾首次开盘蓄客2-3个月，认筹约800组客户，推售377套，认筹推售比2:1；恒大御景半岛首次开盘蓄客40天，认筹约800组客户，推售806套，认筹推售比1:1。多数项目去化表现尚可，恒大御景半岛到访量周末30组，成交55-60套/月，中海城80-100套/月。销冠项目世茂悦玺工作日到访量30组，周末100-120组，成交260套/月，上半年热销13.3亿元。
07
土地市场
品牌房企争相进驻
世茂4200元/㎡拿地创全市新单价地王
2017年6月碧桂园首进银川拿地，随后万科、绿城、中梁等品牌房企纷纷进驻，土拍门槛明显抬升。与此同时，土拍竞争愈加激烈，新晋出让地块溢价率30-40%，高溢价成交渐成常态。2017年底至今地价上涨迅速，2018年6月世茂在北塔湖片区高价拿地，溢价率69%，楼板价4200元/平方米，创单价地王。该宗地容积率低至1.2，预计采取产品差异化竞争策略，打造低密度社区。品牌房企善于嫁接本地房企资源优势，典型如万科，其与本地龙头房企中房集团成立合作公司。一方面，采取合作拿地方式，可以降低投资风险；另一方面，万科作为项目主导开发商，利于输出万科品牌效应，赚取更高的产品溢价。
08
发展前景
南进北拓东控西优，北区整体优于南区
产业结构在调整，现以旅游业为主，原先的医药、化工等产业逐步外迁，尚无支柱性产业。西夏区引进中关村产业园，据传比亚迪将投资设厂，或将带来大批产业人口，短期内影响程度着实有限。居民月收入3000-4000元，消费水平较高，普通家庭购房首付、月供均有压力。城市发展规划秉持“南进北拓东控西优”策略，北区整体优于南区，北区高端居住区定位现已基本成型。2016年市政府开始打造滨河新区，目前发展还不成熟。
展望未来，银川人口基数偏低，市民购房需求趋于饱和，成交量提升空间有限，房地产市场不温不火仍是常态。当下依旧处于去库存周期，房价整体运行平稳，后期即使有上涨，涨幅也着实有限。
典型项目一：恒大御景半岛
地理位置：贺兰山路与民族街交汇处
物业类型：高层、洋房、叠拼
建筑面积：44万平方米
装修：1500元-3000元/平方米
开盘时间：2017年6月
开盘售价：高层8800元/㎡，洋房1.1万元/平米，叠拼平层1.2万元/平米、复式1.3万元/㎡
项目点评：该项目位于北塔湖片区，自然景观资源优越，湖景房是最大卖点，恒大品牌也有一定的号召力。项目体量44万平方米，合计2437套。分三期开发，一期共计20栋1500套房源，目前去化600套，洋房剩余100套，高层剩余50%房源。2017年2月营销团队进场，40天认筹800组客户，6月项目首次开盘推售806套，认筹推售比1:1，热销3.1亿元。首套房首付比例30%，二套房首付比例40%，利率均上浮10%，50%以上高首付甚至全款客户寥寥，10天内要求银行放贷回款。本地客群占比约80%，剩余20%为返乡置业客群。营销手段组合运用，除坐销之外，积极外出拓宽、商圈派单、竞品拦截等，开盘、加推外拓下沉至县级市。老带新奖励1%佣金，或将推行一、二手联动导客。周末案场到访量30组，成交55-60套/月，去化表现尚可。
△ 恒大御景半岛案场图
典型项目二：世茂悦玺
地理位置：正源街与沈阳路交汇处
物业类型：高层、洋房
建筑面积：133万平方米
装修：毛坯
开盘时间：2017年6月
上次开盘售价：高层6500-6800元/㎡、洋房8000元/㎡
项目点评：该项目位于悦海CBD板块，对面便是市民大厅，地段优势是项目最大卖点。悦海CBD于2010年开始打造，发展趋于成熟，入驻企业有中石化、大唐等多家实力国企央企，但整体入驻率不高。项目占地1000亩，合计1万套房源。分五期开发，在售三期合计1800套，共分三批次推售，2017年6月项目首开，全年劲销20亿元。目前剩余600套待售，预计年底清盘。首套、二套首付比例均为30%，利率上浮10%-15%，银行放贷回款周期1-2周。客群以本地需求为主，主要集中在兴庆、金凤两区，周边悦海万家业主占据较大比重，投资客占比约10%，主要来自于甘肃、内蒙、西安、石嘴山等省市。工作日到访量30组，周末100-120组，成交260套/月，上半年热销13.3亿元。
△ 世茂悦玺案场图
典型项目三：碧桂园翡翠湾
地理位置：凤凰街与六盘山路交汇处
物业类型：高层
建筑面积：20万平方米
装修：1500元/平方米
开盘时间：2018年6月
开盘售价：7500元/平方米
项目点评：项目位于城南片区，靠近七十二连湖，湖景房是卖点之一。城南片区受惠于高铁东站规划利好，预计2020年投入运营，有一定的升值潜力。项目体量20万平方米，共计20栋、1022套房源，主力户型115平方米3房以及140平方米4房，另有少量260平方米6房产品。2018年6月中旬项目首开，2-3个月蓄客800组客户，推售377套，认筹推售比2:1，去化率85%。认贷不认房，首套房首付比例30%，利率上浮10%，二套房首付比例40%，利率上浮15%。凤凰通老带新奖励3‰佣金，一、二手联动中介返佣金。购房者以本地客群为主，集中分布在金凤、兴庆两区，返乡置业客群也占据一定比重。其中，北京、上海购买的客户偏多，河南、河北咨询的客户偏多，真正购房的客户偏少。
△ 碧桂园翡翠湾案场图
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