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【调研笔记】二线城市市场调研纪要(六)银川篇

CRIC研究中心 克而瑞地产研究

正文共:4438 字 

预计阅读时间:10 分钟

文/研究员    杨科伟、柏品慧


01

城市概况

常住人口222.5万人

城镇居民人均年可支配收入3.3万元

2017年,银川GDP1803亿元,同比增长8%,人均GDP 81656元,同比增长6.5%,三次产业结构为3.4:50.4:46.2。常住人口222.54万人,比上年末增加3.4万人。其中回族人口57.34万人,占比25.8%。城镇人口171.56万人,占比77.1%。人口出生率12.60‰,死亡率4.11‰,人口自然增长率8.49‰。城镇居民人均可支配收入32981元,同比增长8.2%。城镇居民人均消费性支出23125元,同比增长1.0%。城镇居民恩格尔系数28.8%。


02

市场综述

中西部省会城市价格“洼地”

库存去化周期长达2年

2016年银川房地产市场开始转暖,成交量价齐升,房价平均涨幅1000-2000元/平方米,诸如西安、兰州这类周边省会城市房价现已翻番,房价涨幅远远落户于其他省会城市。截止目前,银川仍是价格洼地,房价排名省会城市倒数第一,中心城区房价不低于6000元/平方米,仅有个别项目售价破万。统计局数据显示,2017年银川商品住宅销售面积520万平方米,销售金额254亿元,刷新历史新高。

不过,银川房地产库存仍处高位,去化周期长达2年之久,去库存仍是一个相较漫长的过程。宁夏自治区常住人口680万人,其中银川222.5万人,人口规模偏小,市民购房需求趋于饱和,人均住房2-3套。住房空置率偏高,刚需盘中海城空置率20%,改善盘中房玺云台多达40%。


03

政策环境

无限购、限售但控预证,认贷不认房

首付首套三成、二套四成,利率上浮

银川无调控政策,政府管控预售证发放,其对市场影响程度有限。认贷不认房,首套房首付比例30%,部分项目与银行有合作关系,可以适当下调首套房首付比例,刚需盘中海城低至25%,利率普遍上浮10%,二套房首付比例40%,利率普遍上浮15%,三套及以上住房停贷。客群购买力有限,50%以上高首付甚至全款客户寥寥。为了加快资金流转,各项目案场控制银行房贷回款周期,短则一两周,长则一两月。


04

区域市场

主城区售价起步6000元/平方米

贺兰、永宁两县房价3000元/平方米

银川下辖三区两县,并代管灵武市。兴庆区属老城区,新华街商圈房价6000元/平方米;北塔湖居住区位于贺兰县与兴庆区交界处,但户口隶属贺兰县,在售项目恒大御景半岛,精装标准1500-3000元/平方米,高层售价8800元/平方米,洋房1.1万元/平方米,叠拼1.2-1.3万元/平方米,海亮项目毛坯售价6000元/平方米;

金凤区2006年市政府搬迁,市政配套最为成熟,万达商圈房价6000元/平方米;阅海CBD2010年市政府开始规划,发展趋于成熟,入驻企业有中石化、大唐等多家实力国企央企,但整体入驻率不高,世茂悦玺毛坯高层售价6500-6800元/平方米,洋房8000元/平方米,叠墅1.1-1.4万元/平方米;城南片区有高铁东站规划利好,预计2020年通车,湖景房是最大卖点,碧桂园翡翠湾精装标准1500元/平方米,售价7500元/平方米,中海城毛坯售价5800元/平方米,精装售价7000元/平方米。

西夏区房地产市场相较封闭,置业需求以本地需求为主,主城区外溢购房需求着实有限。

贺兰县、永宁县房地产市场刚刚起步,产品品质低,且库存高企,房价3000元/平方米,贺兰县为了去库存,购房奖励180元/平方米。


05

客户结构

本地客群占比多达70%

成交主力为改善性需求

购房者以本地需求为主导,本地客群占比多达70%,返乡置业客群占比20%,投资性客群占比10%,主要来自于西安、兰州、榆林、石嘴山等周边城市,年后外地投资客似有增多现象。改善性需求持续释放,成交主力130-160平方米,三房、四房产品最为畅销。品牌房企主动迎合旺盛的改善性需求,典型如中海城,项目定位由刚需向改善性需求转化,二期主力户型95-115平方米,三期主力户型120平方米。不过,高质量客户毕竟有限,房价有隐形天花板。


06

营销去化

积极运用老带新、一二手联动等营销手段

多数项目去化表现尚可

品牌房企扎堆,同质化竞争激烈,各项目案场主动出击拓客、商圈派单、竞品拦截,恒大、碧桂园拓宽下沉至县级市。老带新奖励,恒大御景半岛奖励1%佣金,碧桂园翡翠湾奖励3‰佣金。一、二手联动,碧桂园翡翠湾、世茂悦玺均有运用,恒大御景半岛年内或将推行。自销叠加组合代理,碧桂园翡翠湾除自销之外,还聘请易居、世联两家代理公司,世茂悦玺除自销之外,还聘请易居、同策两家代理公司。

碧桂园翡翠湾首次开盘蓄客2-3个月,认筹约800组客户,推售377套,认筹推售比2:1;恒大御景半岛首次开盘蓄客40天,认筹约800组客户,推售806套,认筹推售比1:1。多数项目去化表现尚可,恒大御景半岛到访量周末30组,成交55-60套/月,中海城80-100套/月。销冠项目世茂悦玺工作日到访量30组,周末100-120组,成交260套/月,上半年热销13.3亿元。


07

土地市场

品牌房企争相进驻

世茂4200元/㎡拿地创全市新单价地王

2017年6月碧桂园首进银川拿地,随后万科、绿城、中梁等品牌房企纷纷进驻,土拍门槛明显抬升。与此同时,土拍竞争愈加激烈,新晋出让地块溢价率30-40%,高溢价成交渐成常态。2017年底至今地价上涨迅速,2018年6月世茂在北塔湖片区高价拿地,溢价率69%,楼板价4200元/平方米,创单价地王。该宗地容积率低至1.2,预计采取产品差异化竞争策略,打造低密度社区。品牌房企善于嫁接本地房企资源优势,典型如万科,其与本地龙头房企中房集团成立合作公司。一方面,采取合作拿地方式,可以降低投资风险;另一方面,万科作为项目主导开发商,利于输出万科品牌效应,赚取更高的产品溢价。

 

08

发展前景

南进北拓东控西优,北区整体优于南区

产业结构在调整,现以旅游业为主,原先的医药、化工等产业逐步外迁,尚无支柱性产业。西夏区引进中关村产业园,据传比亚迪将投资设厂,或将带来大批产业人口,短期内影响程度着实有限。居民月收入3000-4000元,消费水平较高,普通家庭购房首付、月供均有压力。城市发展规划秉持“南进北拓东控西优”策略,北区整体优于南区,北区高端居住区定位现已基本成型。2016年市政府开始打造滨河新区,目前发展还不成熟。

展望未来,银川人口基数偏低,市民购房需求趋于饱和,成交量提升空间有限,房地产市场不温不火仍是常态。当下依旧处于去库存周期,房价整体运行平稳,后期即使有上涨,涨幅也着实有限。



典型项目一:恒大御景半岛

地理位置:贺兰山路与民族街交汇处

物业类型:高层、洋房、叠拼

建筑面积:44万平方米

装修:1500元-3000元/平方米

开盘时间:2017年6月

开盘售价:高层8800元/㎡,洋房1.1万元/平米,叠拼平层1.2万元/平米、复式1.3万元/㎡

项目点评:该项目位于北塔湖片区,自然景观资源优越,湖景房是最大卖点,恒大品牌也有一定的号召力。项目体量44万平方米,合计2437套。分三期开发,一期共计20栋1500套房源,目前去化600套,洋房剩余100套,高层剩余50%房源。2017年2月营销团队进场,40天认筹800组客户,6月项目首次开盘推售806套,认筹推售比1:1,热销3.1亿元。首套房首付比例30%,二套房首付比例40%,利率均上浮10%,50%以上高首付甚至全款客户寥寥,10天内要求银行放贷回款。本地客群占比约80%,剩余20%为返乡置业客群。营销手段组合运用,除坐销之外,积极外出拓宽、商圈派单、竞品拦截等,开盘、加推外拓下沉至县级市。老带新奖励1%佣金,或将推行一、二手联动导客。周末案场到访量30组,成交55-60套/月,去化表现尚可。

△ 恒大御景半岛案场图


典型项目二:世茂悦玺

地理位置:正源街与沈阳路交汇处

物业类型:高层、洋房

建筑面积:133万平方米

装修:毛坯

开盘时间:2017年6月

上次开盘售价:高层6500-6800元/㎡、洋房8000元/㎡

项目点评:该项目位于悦海CBD板块,对面便是市民大厅,地段优势是项目最大卖点。悦海CBD于2010年开始打造,发展趋于成熟,入驻企业有中石化、大唐等多家实力国企央企,但整体入驻率不高。项目占地1000亩,合计1万套房源。分五期开发,在售三期合计1800套,共分三批次推售,2017年6月项目首开,全年劲销20亿元。目前剩余600套待售,预计年底清盘。首套、二套首付比例均为30%,利率上浮10%-15%,银行放贷回款周期1-2周。客群以本地需求为主,主要集中在兴庆、金凤两区,周边悦海万家业主占据较大比重,投资客占比约10%,主要来自于甘肃、内蒙、西安、石嘴山等省市。工作日到访量30组,周末100-120组,成交260套/月,上半年热销13.3亿元。

△ 世茂悦玺案场图


典型项目三:碧桂园翡翠湾

地理位置:凤凰街与六盘山路交汇处

物业类型:高层

建筑面积:20万平方米

装修:1500元/平方米

开盘时间:2018年6月

开盘售价:7500元/平方米

项目点评:项目位于城南片区,靠近七十二连湖,湖景房是卖点之一。城南片区受惠于高铁东站规划利好,预计2020年投入运营,有一定的升值潜力。项目体量20万平方米,共计20栋、1022套房源,主力户型115平方米3房以及140平方米4房,另有少量260平方米6房产品。2018年6月中旬项目首开,2-3个月蓄客800组客户,推售377套,认筹推售比2:1,去化率85%。认贷不认房,首套房首付比例30%,利率上浮10%,二套房首付比例40%,利率上浮15%。凤凰通老带新奖励3‰佣金,一、二手联动中介返佣金。购房者以本地客群为主,集中分布在金凤、兴庆两区,返乡置业客群也占据一定比重。其中,北京、上海购买的客户偏多,河南、河北咨询的客户偏多,真正购房的客户偏少。

△ 碧桂园翡翠湾案场图


— END —

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