【中报点评27】远洋集团：拿地大幅减少，盈利同比下滑

克而瑞研究中心 沈晓玲、齐瑞琳、万任澄

【销售业绩主要来自一二线城市】2019年上半年远洋集团实现全口径合约销售600.8亿元，同比增长33.2%。目前目标完成率为42.9%，低于TOP30房企46 %的目标完成率。2019年上半年远洋集团销售额仍以一二线城市为销售业绩贡献主场。

【新增拿地大幅减少，总土储过于集中环渤海区域】2019年上半年远洋集团新增土地建筑面积103万平方米，同比大幅减少83%，拿地节奏大幅放缓。总土储较18年末下降3%，为3925万平方米，权益建面占比52.9%，合作开发占比较高。总土储中环渤海区域占比53%，过于集中，如何避免市场风险，依然是远洋需要面对的问题之一。【归母净利润同比下滑，有待提升项目权益比例】2019年上半年远洋集团实现营业收入164.74亿元，同比增长7%，归母净利润18.75亿元，同比下降20%。营收同比微增而归母净利润出现下滑一方面是由于毛利较低的回迁房进入项目结算期，另一方面由于结算项目的权益占比较低。企业有待提升项目的权益比例，以平衡规模和利润。【净负债率持续上升，债务结构维持稳健】上半年远洋集团现金短债比2.82，长短债比6.73，债务结构稳健。整体融资成本5.43%，与同规模房企相比具有明显优势。净负债率比年初上升12.76个百分点，提升至85.62%，但是整体处于可控水平。【多元化业务对收入提振有限】除去房地产开发主业，远洋集团过去几年也布局了物业投资、物业管理及房地产相关业务等多元化业务。其中其他房地产相关业务的占比增长较快，同比上升111%。但从目前的整体营业收入上升7%的情况来看，多元化业务对远洋集团来说并没有太大的提振作用。销售：一二线城市仍为远洋销售业绩贡献主战场 

2019年上半年远洋集团实现全口径合约销售600.8亿元，同比增长33.2%；合约销售面积285万平方米，同比上升23.5%，销售均价为21074元/平方米，与2018年全年均价持平。销售金额增长率高于TOP30房企平均增长率10.96%，但较2018年有所放缓。

2019年远洋集团的全口径销售目标1400亿元，目前目标完成率为42.9%，低于TOP30房企46 %的目标完成率。按照上半年的销售完成度来看，应该能完成全年销售目标。

从销售分布来看，2019年上半年远洋集团销售额贡献最高的区域仍为环渤海区域，占比37%，较2018年末下降了13个百分点；珠三角、长三角、中西部分别贡献24%、24%和15%，销售布局较之前分布更加均衡。

在城市能级方面，远洋集团延续之前的以一二线城市为销售业绩贡献主场，二者合计占其上半年销售金额的80%，占比较2018年末下降10百分点。三四线城市销售规模逐渐加大，占比20%，这是由于近年来远洋在三四线投资力度加大，可售项目持续增加的结果。

投资：新增拿地大幅减少，合作开发比例仍较高2019年上半年远洋集团新增土地建筑面积103万平方米，同比大幅减少83%，楼板价5500元/平方米，按照企业公布土地建面及楼板价计算得出新增土地总价约56.4亿元，同比减少90%。虽然上半年远洋拿地较少，但合作开发比例仍然较高，新增土储权益占比为56.6%。 2019年上半年远洋集团拿地销售金额比0.09，较于2018年全年大幅下降了0.57，而TPO30房企2019年上半年拿地销售金额比平均值为0.39。可以看出2019年上半年远洋集团的拿地节奏大幅放缓。土储：总土储规模下降但相对充足，土地资源过于集中

截至2019年上半年底，远洋集团总土地储备建面为3925万平方米，较2018年末下降3%，权益土地建面2076万平方米，占比52.9%，较2018年末下降1个百分点。从远洋的销售规模及拿地方面来看，消化周期为5年左右，虽然拿地力度较低，但土储相对充足。

从区域分布来看，远洋在全国均有布局，其中，环渤海区域土地储备为2074.6万平方米，依旧占据远洋总土地储备的半壁江山。从总土储的城市能级分布来看，远洋集团2019年上半年总土地储备仍然以二线城市为主，占比52%。与2018年末相比，一线城市土储占比下降，三四线城市土储占比上升。从总土储的分布来看，远洋的土地资源过分其中环渤海，如何避免市场风险，依然是远洋需要面对的问题之一。

盈利表现：净利润同比下滑，盈利能力还需提升

2019年上半年远洋集团实现营业收入164.74亿元，同比增长7%，归母净利润18.75亿元，同比下降20%。营收同比小幅增长而归母净利润同比下滑主要有两方面原因。第一是由于毛利率较低的回迁房项目集中交付，拉低了企业整体毛利率。与去年同期相比，企业整体毛利率同比下滑3.13个百分点至20.39%。第二是由于企业结算项目的权益占比下滑。上半年远洋集团实现净利润25.33亿元，其中归母净利润占总利润比例为74%，而去年同期，远洋集团归母净利润占总利润的比例为85.8%。考虑到目前远洋总土储权益占比在52.9%，企业需适当提升合作的项目的权益比例以提高归母利润。

与同规模房企相比，远洋集团整体的盈利能力还需要提升。2016-1H2019年企业结算项目的毛利率保持在20-25%的区间，整体低于TOP30房企的平均水平。2017-2019上半年，远洋集团的总土储平均成本从6400元/平方米上升到了7100元/平方米，由于项目的结算成本主要来自土地和建安，持续上升的土地成本将会压缩企业的利润空间，未来企业的业绩或仍会受到考验。

偿债表现：债务结构保持稳健，融资优势明显

2019年上半年，远洋集团持有现金319亿元，短期负债为113亿元，现金短债比达到2.82，高于TOP30房企以及行业平均水平。在债务结构方面，远洋集团持有现金充裕，近几年现金短债比都保持在2.5以上。

长短债比方面，上半年远洋集团内达到6.73，比年初上升1.99。在融资收紧的大环境下，远洋抓住了融资窗口期，3月份陆续发行了合计29亿元的5年期及7年期公司债券，融资成本在4.06%-4.59%之间。7月份，企业成功发行6亿美元10年期的美元债券，票面利率为4.75%，进一步优化了企业的债务结构。

上半年，远洋集团的平均融资成为5.43%，优于行业平均水平，融资成本优势较为明显。从融资结构上来看，远洋集团包括银行、债券、优先票据、信托以及资产证券化等多元融资渠道，其中银行、债券以及境外票据是主要的融资手段。净负债率近两年持续提升，2017-2019年上半年，远洋集团的净负债率由61.75%上升到85.62%，上升了23.87个百分点。主要是因为近年来企业的有息负债规模增加较多。企业中期业绩发布会表示下半年将会加强回款、严控有息负债规模，提升财务稳健度。由于企业的债务结构还算稳健，融资成本较低，手持现金较为充足，预期未来企业的净负债率将会有所控制。

多元化：目前对营收提振作用较为有限

除去房地产开发主业，远洋集团过去几年也布局了物业投资、物业管理及房地产相关业务等多元化业务。从2019年上半年远洋集团营业收入分行业占比来看，房地产业贡献率为77.4%，仍为最高但处于下降趋势，收入也较上年同期下降2%。其他房地产相关业务的占比增长较快，2019年上半年营业收入达27.15亿元，同比上升111%，增长迅猛，在营业总收入中占比上升7.5个百分点达16.5%。物业管理方面同比增幅19%，达7.09亿元，物业投资较2018年同期下降44%。从目前的整体营业收入上升7%的情况来看，多元化业务对远洋集团营收的提振作用有限。

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