土地周报 | 土地成交量缩价跌，长三角土拍热度延续高位 (3.22-3.28）

2021年第13周（3月22日-3月28日），在供地新政的影响下，本周重点监测城市的土地成交建筑面积和成交金额连续第三周下滑，地价也因成交结构的改变回落至5000元/平方米以下。不过，长三角城市的土拍热度仍在高位，绍兴、衢州等多地的成交溢价率均超30%，其中绍兴还诞生了新的“单价地王”。另一方面，重点城市供地新政正在逐步落地，继长春后，本周广州也集中推出了48宗涉宅用地，预计后续会有更多重点城市跟进，成交量也会因此恢复正常。

土地政策

成都今年宅地供应量将增加
并将加强土地竞买主体资格审查

2021年以来，除杭州、宁波等长三角二线外，西部中心城市成都的楼市、地市热度也在高位，无论是中心城区还是近远郊，出让宅地多以最高限价成交，土拍竞争十分激烈。为了促进市场平稳发展，成都也于3月末加码调控，其中在土地出让方面，成都称将加大宅地供应量，加强土地竞买主体资格审查，中心城区住宅用地将全面实施“限房价、竞品质、竞地价出让”。

土地供应

广州集中挂牌48宗住宅用地
总起拍价超过900亿元

供应方面，本周重点监测城市土地挂牌量较上周有所缩减，总供应量为1642万平方米，环比下降19%。供地量的下滑主要受二线城市土地挂牌量大幅减少影响，但一线城市的土地挂牌量却明显上升。本周，一线城市总供应量为948万平方米，均来自广州；在3月26日，广州市自然资源与规划局发布集中供地公告，并集中挂牌了48宗住宅用地，总起价高达902亿元，成为一线城市中首个落实供地新政的城市；根据公告来看，这48宗地主要集中在增城、花都、南沙、白云等主力发展区域，老城区仅有荔湾兴达地块一宗，这些地块将于4月26日集中竞价。

土地成交

成交建面连续第三周回落
 三四线城市成交占比近6成查

成交方面，本周重点监测城市土地成交量进一步走低，总成交建筑面积降至556万平方米，环比降幅为30%，和去年同期相比也有30%的降幅；成交金额随之下降，重点城市的成交总金额为242亿元，较上周腰斩；价格方面，受能级成交结构变化影响，重点城市平均楼板价出现回落，平均地价达4355元/平方米，同环比均呈下滑趋势，降幅分别为19%和33%。

各能级城市中，三四线城市成为成交主力，成交占比达58%。具体来看，一线城市连续两周无土地成交。二线城市成交量较上周明显缩减，无一城市的成交量超过100万平方米；在有土地出让的城市中，武汉的成交量最大，总成交建面为96万平方米，共成交3宗地，均位于盘龙经济开发区，由卓尔智城以39.67亿元的总价包揽。重点监测的三四线城市中，绍兴表现比较突出，由于有优质宅地出让，绍兴本周的成交溢价达33%，市场热度比较高，其中由祥生拿下的越城区则水牌低密优质宅地成交均价达2.7万元/平方米，刷新绍兴成交土地单价新高。

市场热度

成交结构改变致溢价率环比回落
但长三角城市土拍热度仍在高位

成交溢价方面。本周重点监测城市的土地成交溢价率为16.5%，较上周小幅回落0.8个百分点。溢价率下降的主要原因是由于二线城市本周成交溢价率明显回调所致；受城市成交结构改变，本周二线城市的平均溢价仅为7%，除宁波、苏州、长沙外，其余城市的溢价率多在5%以下。重点监测的三四线城市土拍热度仍在高位，特别是长三角城市，绍兴、衢州、温州、宣城等城市均有地块高溢价成交，拉动三四线城市整体溢价率上升，平均溢价率达26%。

土地流拍方面，由于土地供应减少，重点监测城市的流拍土地幅数较上周有所减少，流拍率也因此下滑至10%以下。从流拍地块所在城市来看，三四线城市的土地仍为流拍主力，如梅州、柳州等城市均有土地遭遇流拍。

周度TOP5

长三角城市土拍热度维系高位
入榜地块均为触顶成交

进入3月末，22个重点城市在供地新政前的挂牌地块越来越少，仅武汉、苏州、天津等还有少量地块供应，且出让地块素质相对一般。以本周成交TOP5地块来看，二线城市入榜地块中仅苏州吴中木渎地块溢价成交，其余三宗地均为底价出让，房企竞拍意愿不强。而摘得本周总价榜榜首的地块是绍兴越城区宅地，由祥生以31.11亿元的总价竞得，溢价率33%。

重点城市集中供地新政下，为了增加优质土储，房企加速在热点城市布局，尤其是长三角区域。如本周成交单价TOP5地块均来自长三角城市，且均触及上限价、以终封顶成交，土拍竞争十分激烈。典型如绍兴越城区则水牌地块，吸引了14家房企、经过141轮竞拍才成交，最终成交楼板价达27818元/平方米，创下绍兴土地单价新高；再如张家港谷渎港东侧地块，在开拍前就已超中止楼面价，一次性报价区间更是有470个房企及其马甲抢地，最终由世茂成功竞得，成交楼板家为13028元/平方米。

重点地块点评

祥生斩获绍兴新“单价地王”地块分析
受重点城市供地新政影响，重点一二线城市近来土地供应明显减少，22个城市之外的热点三四线城市土拍明显升温，优质用地的竞争十分激烈。如本周出让的绍兴越城区则水牌7-2号低密优质住宅用地，就吸引了14家房企竞争，在经过141轮竞拍后才花落祥生，最终成交价为31.11亿元，平均楼板价为27818元/平方米，创下绍兴历史成交土地单价新高。 
据地理位置来看，该地块位于镜湖、迪荡、袍江中心地带，三面临水，位置十分优越。同时，地块靠近建越东路快速路、二环北路快速路、中兴大道以及绍兴市公路客运中心，交通出行便利。随着品牌开发商的入驻，宗地周边的各类配套也在逐步完善：商业方面，地块附近主要以周边社区的底商为主，稍远处是世茂商圈，能满足日常生活需求；教育方面，地块附近2公里内有东湖街道中心幼儿园及中心小学，规划东湖中学及虹桥国际学校，资源也比较丰富。周边楼市方面，目前地块周边在售、待售项目不多，二手房也多以周边安置小区为主，价格也比较低；虽然该地块实际拿地价格超过3万元/平方米，但由于该地块是低密宅地、区位优越，并且祥生在附近也有多个项目的操盘经验，未来去化压力预计不大。

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